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老西门地价单挑徐汇三巨头？上海9批次土拍120.94亿起拍！

9月21日，上海第九批次土拍将正式开槌。

8月17日，上海发布第九批次集中供地出让公告。浦东金桥、黄浦老西门、静安大宁三宗宅地将于下月竞拍，总出让面积约7.16万平方米，起始总价约120.94亿元。

三宗地分处不同核心板块，各有看点。其中，时隔12年再次进入公开市场的黄浦老西门地块，无疑是本批次最受关注的一宗。

Part.1

黄浦老西门：12年断供，能否冲进上海地价TOP3？

黄浦区C010302单元271A-03地块，位于老西门板块，起始楼面价约96822元/平方米，也是本批次三宗地起始楼面价最高的一宗。

它真正的看点，不只是地段，而是“12年”。2014年，丽丰控股旗下公司以5.77亿元竞得黄浦五里桥地块，剔除保障房后楼面价达到85512元/平方米，刷新了当时的全国单价地王纪录。

此后12年，黄浦虽然通过遴选、协议出让等方式持续补充住宅供应，但纯住宅用地在公开招拍挂市场几乎“断供”。换句话说，黄浦住宅土地价格已经12年没有真正接受公开市场的检验。

而这12年，上海土地市场早已换了一轮行情。徐汇滨江、北外滩、杨浦内环、浦东新杨思……一个个核心板块不断刷新土地价格。

如今再看上海公开市场宅地楼面价TOP3，其中TOP1：徐汇天平路地块，20.03万元/平方米；TOP2：徐汇徐滨云锦路地块，14.85万元/平方米；TOP3：徐汇绿城潮鸣东方，13.10万元/平方米。

三甲全部被徐汇包揽。老西门这次出来，多少有点“补课”的意味。地块紧邻复兴珑御、上海文庙，距离老西门站约350米，核心区位无需多说。

真正的问题是：12年没有公开市场定价的黄浦，这一次会把价格交出怎样的答案？

如果成交楼面价超过13.10万元/平方米，徐汇对上海宅地地价TOP3的垄断就将被打破；如果超过14.85万元/平方米，老西门将直接冲进上海宅地地价TOP2。

至于20.03万元/平方米的天平路纪录，目前看仍是另一个量级。但无论最终价格落在哪里，老西门这场竞拍，都很可能成为今年上海土地市场最值得关注的一场。

Part.2

静安大宁：66.84亿起拍，拼的不是“人多”，而是谁敢出价

如果老西门看的是价格高度，那么大宁看的就是房企的资金实力和市场判断。静安区N070302单元117a-09地块，是本批次体量最大、起始总价最高的一宗。

出让面积约4.22万平方米，容积率2.4，规划建筑面积约10.13万平方米，起始总价66.84亿元，起始楼面价约6.6万元/平方米。

66.84亿元是什么概念？这已经足以把大多数房企挡在门外。所以，大宁大概率不会出现“几十家房企围观”的场面，真正入场的，预计还是头部央国企和资金实力较强的房企。

但玩家少，不代表竞争弱。今年6月30日，建发经过168轮竞价，以72.89亿元拿下大宁081a-08地块，成交楼面价约8.17万元/平方米，溢价率29.6%。这场竞拍已经给大宁留下了一个非常清晰的价格坐标。

两个月后，同一板块再次上新。而且，这一次的117a-09地块并不逊色：紧邻内环和南北高架，距离1号线中山北路站不足600米，同时拥有河景资源，周边配套也已经比较成熟。

当然，它也更大、更贵。超过10万平方米的规划建面，意味着更大的资金占用，也意味着更高的操盘要求。

所以，大宁真正值得看的，不是有多少家房企报名。

而是，在少数头部玩家之间，这块66.84亿元起拍的核心宅地，最终能被推到什么价格。如果再次出现高溢价成交，大宁的土地价格坐标，很可能继续上移。

Part.3

浦东金桥：五年多没供宅地，这次可能最“热闹”

相比老西门和大宁，金桥的门槛明显低得多。

浦东新区Y000902单元19-21地块，位于金桥核心区，出让面积约2.09万平方米，容积率1.8，规划建筑面积约3.76万平方米，起始总价15.21亿元，起始楼面价约4.04万元/平方米。

金桥上一次公开出让住宅用地，还要追溯到2021年2月。当时，浦兴社区地块由嘉里建设联合体竞得，住宅部分成交楼面价约4.4万元/平方米。此后，金桥住宅土地供应明显减少。

五年多后，金桥终于再次上新。而且，这次的产品条件并不差。

交通上，有6号线金桥路站、9号线台儿庄路站；商业上，有金桥大拇指广场、Lalaport；教育、公园等配套也比较成熟。

更重要的是地块自身的指标：1.8容积率 60米限高。对于上海成熟板块来说，这样的指标已经比较适合做低密改善产品。再加上15.21亿元的起始总价，相比66.84亿元的大宁和老西门更容易让房企“够得着”。

所以，如果说老西门拼的是胆量，大宁拼的是资金，那么金桥更可能拼的是“谁来得更多”。

五年多供应空窗、核心区位、低容积率，再叠加相对可控的总价，这块地很可能成为本批次报名房企数量较多、竞争较充分的一宗。

写在最后

上海第九批次土拍，其实核心就是三个问题：

老西门能不能冲进上海宅地地价TOP3？大宁能不能继续刷新板块土地价格？金桥会不会成为本批次最热的报名地块？

答案，将在9月21日揭晓。

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