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商办改住宅、容积率砍半：奉贤新城核心区新增2幅低密宅地

2月15日，《上海市奉贤区奉贤新城FXC1-0011单元控制性详细规划C02B、C03C街坊局部调整》正式公示，内容显示，奉贤新城核心区新增两幅低容积率住宅用地，容积率分别调整至1.05和1.1，建筑高度控制在20米以内，未来有望打造低密宜居产品。

商办改住宅，两幅地块容积率大幅下调

本次调整涉及地块位于奉贤新城南桥老牌CBD区域，卓越世纪中心南侧、金昊丽苑西侧，规划范围总面积约7.0公顷。

具体调整内容包括：

C02B-06地块：由商业商办混合用地（C2C8）调整为二类住宅组团用地（Rr2），容积率由3.8大幅下调至1.05，建筑高度由100米降至20米；

C03C-01地块：由三类住宅组团用地（Rr3）调整为二类住宅组团用地（Rr2），容积率由2.2调整为1.1，建筑高度由80米降至20米，地块内还将结合街道界面设置1处不小于100平方米的文化活动室，以及1处不小于300平方米的健身点。

调整后，两幅地块的出让指标如下：

C02B-06地块：出让面积15428平方米，容积率1.05，建筑面积16199.4平方米，建筑限高20米；

C03C-01地块：出让面积18705平方米，容积率1.1，建筑面积20575.5平方米，建筑限高20米。

值得一提的是，1.05-1.1的容积率，在上海住宅用地出让中已属稀缺。结合20米的建筑限高，未来两幅地块大概率将打造叠墅、洋房等低密改善型产品，与周边以高层为主的住宅形态形成差异化。

目前，奉贤新城核心区在售新盘以高层公寓为主，低密产品供应相对有限。此次两幅超低密宅地的入市，有望填补区域内改善型低密产品的空白。

南桥老牌CBD，配套成熟优越

从区位来看，两幅地块地处南桥老牌CBD核心区，周边配套成熟度极高。

地块北侧坐落着奉贤第一高楼、地标建筑中企联合大厦，以及奉贤区行政服务中心，区域能级不言而喻。商业配套方面，百联购物广场、苏宁购物广场、龙湖天街三大商业体环伺，商业氛围成熟。周边已集聚卓越、绿地、银河丽湾等商住项目，居住氛围浓厚。

“作为规划的全新住宅区，该区位具有先天优势，各类配套都相当优异。”业内人士指出，地块地处奉贤新城核心，且具备低密属性，未来入市后将具备较强的市场竞争力。

值得注意的是，这并非两幅地块首次亮相。2025年12月26日，在“轨交赋能 价值提升”——2025奉贤交能优质土地恳谈会上，这两幅地块便已作为重点地块向近20家品牌房企进行推介。如今时隔仅数月，规划调整便正式公示，从推介到控规调整的高效推进，足见政府对这片区域开发的决心与速度。

随着控规调整的落地，两幅地块距离正式挂牌出让又近一步。在奉贤新城持续扩容、改善需求日益释放的背景下，这两幅超低密宅地将花落谁家，又将打造怎样的产品，市场拭目以待。

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