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中海杀死了比赛

昨日上海九批次土拍，竞拍现场惊现乌龙一幕。

上午10点，杨浦滨江（杨浦N090602单元K8-03）地块准时开拍，2位重量级选手——中海地产和保利置业，都已缴纳保证金入场，分坐台下，所有人等着围观一场贴身肉搏的恶战。

交易员依照程序发出邀请：“现场竞价开始”。

但是最怕空气突然安静。有人悄悄调整坐姿，有人低头翻动手边文件，就是没人举牌应价。场面一度非常尴尬，就像两个武林高手对峙，气势拉满，却都在等对方先出招，最后发现大家想的都是：“要不您先请？”

最终，这场竞拍在无人应答中走完流程，因中海在现场竞价前的线上阶段已报出底价，成为唯一有效报价方，遂以21.77亿元的价格成功捡漏，楼板价定格在6.88万元/㎡。

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都已经上了战场，却在最后一刻按兵不动，保利置业这一番“静默式弃权”，堪称上海土拍史上头一回，也让围观群众表示看不懂。

不管背后原因如何，可以肯定的是，当初缴纳4.35亿保证金入场的保利置业，无论最终是否拿地，本意至少是来“抬一抬轿子”、搅动一番局面的——毕竟这在土拍市场是常见策略。

是什么让保利置业“演都不演了”？或许，是担心自己从“做局者”变成“局中人”，重蹈6个月前的覆辙，又一次背负高成本土地。

我们不妨回顾一下背景：今年5月上海四批次土拍，同样是杨浦定海，彼时保利置业血拼72轮，以42.4亿元总价、26.3%的溢价率力压中海夺地，楼板价冲上8.02万元/㎡，成为定海社区“地王”。

对比来看，该地块不仅明显高于此前中海云邸玖章在同板块的拿地成本（南区7.33万元/㎡、北区6.92万元/㎡），还比本次中海K8-03地块6.88万元/㎡的成交楼板价高出1.14万/㎡，两个项目在装修标准（4000元/㎡）与公租房占比（5%）完全相同的条件下，保利置业2.5的容积率高于中海的2.28，而二者相距仅300米——这让保利的处境显得尤为被动。

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随着中海此局的不战而胜，市场传递的信号已经足够清晰——

土地还是那些土地，但游戏的规则，已经改写。

据凤凰网房产上海站统计，2025年以来，杨浦滨江已经开盘11次，仅保利海玥外滩序BUND98 1个项目实现清盘，其余楼盘平均去化率为62%。这一数据远不及两三年前杨浦滨江动辄3-4倍认购、日光频出的辉煌时刻。

市场的明显降温，让房企们集体进入“算账模式”。曾经那种闭眼抢地、高价梭哈的豪气云天正在退潮，取而代之的是精打细算——地可以拿，但账必须算得过来。

杨浦滨江板块内，我们不谈已经拍到9.55万/㎡楼板价的大桥街道，只聚焦定海社区。这里位于杨浦滨江北段，靠近复兴岛，远不属于核心区，也正面临着现实的定价压力。

保利誉滨江拿地楼板价8.02万元/㎡，开盘价11.5万/㎡，利润空间薄如纸片。而“看不到大烟囱、能步行到地铁站”这类不痛不痒的卖点，目前也没能让它在板块内打开局面。

并不好看的账本让保利誉滨江现实处境显得更为尴尬：首开78套房源表现平平，未来300多套待售的产品中包含洋房和叠墅，必然还要提价才能保本，但现在的去化速度已然说明市场态度。这笔“高位站岗”的买卖到底如何盘活，是摆在保利置业面前最现实的难题。

区域内新房如缦云上海、中海云邸玖章去化速度都已然放缓，12万/㎡的价格上限短期内再难突破。此时如果土地成本哪怕再上升分毫，对拿地企业来说都是阶梯式增长的压力。

这样的背景下，中海“底价捡漏”堪称一场精准的战术沉默。作为杨浦滨江的“老熟人”，中海在这一带已经布局多个项目，此番拿下K8-03地块后，中海在定海社区已集齐三幅土地——我们不妨称之为中海云邸玖章南、中、北区，俨然一副“集齐三颗龙珠，召唤神龙”的架势。

牌面已经变了，而真正的智者，懂得在恰当的时候选择“不跟”。

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