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十一楼市观察：上海二手房成交大跌53.5%，新房却在悄悄“开挂”，真相来了！

2025国庆黄金周，上海楼市交出了一份让人意外的成绩单：二手房市场躺平，日均成交量直接腰斩，比去年大跌53.5%；而新房市场却热火朝天，成交量逆势上涨超六成。

01 数据背后：二手房真的凉了吗？

单看数字，这个黄金周的二手房行情确实可以用“惨淡”来形容——1133套的8天总成交量，居然比去年7天的2133套还少了整整1000套！

但如果你以为这就是故事的全部，那可能就错了。仔细深究，真相或许并没有表面数字显示的那么可怕。

首先，政策的对比效应放大了数据的落差。回想2024年国庆前，上海迎来“9・29楼市新政”——外环购房年限“3改1”，首付比例直接降至15%，这种王炸级别的力度，直接带火了去年10月的楼市成交。

而今年，缺少了同级别的刺激政策，市场回归平静也是情理之中。

其次，今年“国庆 中秋”双节叠加，天生就带着季节性波动的基因。有人全家自驾堵在高速上，有人带着爸妈逛景区，也有人宅家补觉——很少有人的心思真正放在买房上。

数据显示，过去几年，但凡遇到这种长假，楼市成交量普遍会下降三至五成。说白了，这是 “放假优先玩” 的必然结果，并非是市场真要转冷的信号。

02 新房市场：为什么它能逆势翻盘？

当二手房市场在寒风中瑟瑟发抖时，新房市场却呈现完全不同的画风。

数据显示，今年国庆整个8天假期下来，总成交量达到1283套，日均160.4套的业绩，同比去年增长62.5%，表现确实亮眼。

那么问题来了：为什么新房能如此“抗跌”，甚至逆势翻盘？要知道在平常，上海新房成交量大多是二手房的一半左右，这次能够“翻盘”，主要有两大刺激因素：

一是新房市场在节前迎来一波开盘潮，为整体数据贡献了可观的成交量。

据凤凰网房产上海站统计，9月28日-9月30日期间，上海象屿天誉蘭香、建发海宸、招商林屿湖畔、大华静安年华等9个项目迎来开盘，其中象屿天誉蘭香首开日光，大华静安年华售出超7成，另有浦发上品、印象青城、中建御璟园、建发朗玥、经纬学府涵青家园5盘取消摇号直接开盘。

（象屿天誉蘭香开盘现场）

另外，上海“8•25楼市新政”也在持续发力，外环外不限套数，单身人士可买外环内新房，直接解锁了不少 “买房资格”，为新房市场注入了一剂强心针。

03 现场直击：售楼处的别样黄金周

为了抓住这波假期人流，上海各售楼处也是使出了浑身解数，玩出了不少新花样。

虹口金茂璞元于10月5日举办售楼处开放活动，其门庭尺度高达2.2米宽、70米长，令人印象深刻；松江的西派云间则搭台搞起“国庆购物季”，以千万消费券、真人娃娃机、潮玩手环、整点抽奖等五大互动玩法，成为活动现场的人气打卡点。

（虹口金茂璞元国庆售楼处开放活动）

（西派云间国庆期间购物季活动）

中原地产分析师卢文曦认为，遇到假期成交必定出现锐减，更何况金九的新房和二手房市场成交都不错，短期交易量快速释放的背后需要喘息。“目前来看，基于8月底的政策，9月以来外环周边的项目人气有明显好转，项目的销售表现不错，并且一些项目签约有不错的延续性，经常能上成交前十榜单。一旦恢复正常工作节奏，这些项目依然会延续此前走势，为银十起到铺垫作用。” 

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