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16㎡阳台与61019套库存的赛跑

— 以下为正文 —

2025年9月26日，上海开发商终于等来了那把悬了十四年的“尺子”被重新刻度的时刻。

当规划文件里那句“阳台面积不超16㎡”正式落地时，无数设计院的灯光彻夜未熄。

有人连夜调出压在硬盘底部的“理想户型”，把曾经被8㎡红线硬生生切掉的弧形阳台、三面采光舱、河景观景台，一帧帧补回图纸。

而另一边，某个仍在强销期的楼盘营销总，在会议室掐灭了第三根烟——他手里还压着七十二套“旧规阳台”的存量房。

这是一场关于“空间正义”的博弈，更是一场裹挟着61019套新房库存的生存竞赛。

Part.1

阳台上的上海

过去十几年，上海人买房总带着某种“空间遗憾”——明明花千万买了黄浦江景大平层，阳台却和刚需盘一样憋屈：不能超过8㎡，进深不得多过1.8米。

有设计师苦笑：“我们不是在造房子，是在玩俄罗斯方块，拼命‘偷面积’。”

不过，目前这一局面正在被打破。9月26日，上海规划与自然资源局发了《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，新规一出来，阳台、架空层这些算面积的规矩都变了，正好戳中了大家想要大阳台的需求。

以前是“一刀切”：阳台面积不超8㎡、进深不超1.8米，按一半算进产权面积；现在改成“比例 阈值”双控——每户阳台（包括封起来的）不超户型面积的10%，同时不超16㎡，进深还是1.8 米，照样按一半计容。

新规还藏了个“彩蛋”：如果房子靠河、靠公园，能多做一个“装饰性开敞阳台”——进深不超0.75米、面宽不超3米，最多2.25㎡，这部分完全不算产权面积，相当于白送。

举个例子，140㎡的户型，以前阳台最多8㎡，算一半就是送4㎡；现在按新规，阳台能做到14㎡（140㎡的10%），算一半送7㎡，若再蹭到“河景彩蛋”，加上2.25㎡的装饰阳台，比以前多送5.25㎡。按内环10万/㎡房价折算，相当于开发商替客户省出一辆宝马5系。

新规一落地，市场迅速分裂成两个阵营。

一边是中海、中建等房企火速调整图纸，把新规用满；另一边是宝华紫薇花园等老盘被迫“割肉”——传出85折甩货，百平米房直降110万，还附赠产权车位。尽管开发商紧急辟谣，但焦虑早已随降价传闻弥漫整个行业。

据悉，中海&招商徐汇东安项目，会把多阳台的规则用满，还会做全景舱、三面采光，观景体验能上一个台阶。从流出的370㎡楼王户型图看，一圈飘窗全是赠送，原本规划的两个阳台，听说还会按新规再优化，空间感拉满。

Part.2

得房率战争与沉默的库存

事实上，新规未至时，战争早已打响。

从今年年初开始，不少新盘就靠三阳台、送飘窗这些办法，把新房实得率拉到了90%以上，比如大华静安年华、和樾长宁、招商序等。

以上信息为人工统计，如有问题，请指出

而在本轮新房市场中，高实得率的项目，也普遍实现了热销。

宝山淞南的招商序，首开去化九成，二批销售额破7亿——在竞争白热化的板块能杀出重围，说白了，就是高实得率精准切中了买房人“要实惠”的心态。

长宁天山的和樾长宁，实得率约87.9%-92%，48套房源收获85组认购，开盘即售罄，高实得率的价值贡献也功不可没。

还有建发海宸，前阵子刚结束认购，322套房子，引来了411组人抢，光认购前两天就收了340组意向，认购率先一步冲到106%，成了同期最受关注的项目之一——高得房率带来的“性价比感”，显然是关键。

但高得房率并不等于免死金牌。

静安大宁的大华静安年华，实得率并不低，能到87%-96%，但是9月28日项目首开，105套房源，72组客户参与摇号选房，售出78套，去化率74%。

更极端的是国金上海桃花源。官方说实得率能有300%，销售噱头十足：“新房均价15.6万/平方米，按实得面积算，实际才6万/平方米”。

可惜市场不买单，从2023年9月推78套，到10月再推175套，直到现在，上海网上房地产显示只网签了64套，去化率才25%。

一位代理公司总监直言：“高实得率确实是‘加分项’，能帮项目在初期吸引眼球，但绝不是‘万能密码’。一个盘要卖得好，光有大空间不够——还得看地段够不够核心，出门有没有地铁、学校、商场；价格是不是符合板块预期；装修标准有没有诚意。这些‘复合优势’凑齐了，才能真正打动买房人。

而压力最大的，是那些卡在新旧规缝隙里的项目。有业内人透露，某知名房企正连夜调整外立面方案，要把石材、金属幕墙往“不计容”条款里塞；另一家则把架空层改成“泛会所”，试图在新规中抢跑。

Part.3

谁在焦虑？谁在狂欢？

新规落地后，最焦灼的不是买家，而是手握“旧规产品”的开发商。

一位营销总坦言：“我们现在卖房，得像导游解说历史遗迹——‘看，这是上海最后一批8㎡阳台的珍藏版’。”

二手房市场也开始震荡。

有中介反馈，部分房东开始调低挂牌价，尤其是那些“阳台小、得房率低”的次新房，“以前吹嘘学区房，现在买房人第一句问：你家阳台算全面积还是半面积？”

但焦虑的另一面，是产品迭代的加速。

杨浦滨江的中建壹品外滩元境，推出退台洋房。单说层高就很实在：洋房层高对标联排，一楼约3.6米，二、三楼约3.3米，而且每户都有“高附加空间”——一楼带采光地下室和花园，二楼给露台，三楼不仅有露台，还有3.6米高的闷顶，能利用的空间一点没浪费。

宝山南大板块的中环麓岛，108㎡户型阳台约13㎡，133㎡约14㎡，145㎡直接做到16㎡；保利誉滨江更直接，117㎡户型阳台约13.5㎡，139㎡约15㎡，150㎡约17㎡，虽已踩红线，但这群人正在重新定义“上海好房子”。

保利誉滨江150平户型过程稿

Part.4

尺子松开之后

上海的住宅史，像一场漫长的“空间解放运动”。

从偷面积到送阳台，从计容博弈到品质竞赛，这一次，政策不再卡死上限，而是试图“抬高底线”。

但这场解放带着阵痛：那些还没来得及清盘的老项目，不得不面对“产品一夜过时”的残酷；而新房市场将在得房率85% 的基准线上，展开更血腥的厮杀。

一位设计师在朋友圈写下：“过去我们被8㎡绑架了十年，现在终于松绑——但别忘了，松绑之后，跑得慢的人会摔得更惨。”

配图是一张画满红线的户型图，阳台的轮廓，正突破旧框，向外蔓延

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