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439.5亿地王，徐汇东安项目产品方案首度曝光

2025年9月5日，一则消息引发上海高端地产圈瞩目：徐汇东安项目将由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资四大国企联手开发，目前西地块抢先公示，本月东地块陆续公示。

这不仅意味着又一“全球地王”步入实质开发阶段，更预示着徐汇滨江即将迎来一个真正意义上的完整高端生活圈。

PART1 徐汇东安 价值要点

全球地王→全市稀缺大面积豪宅聚集地：非点状分布，千万级别资产生活圈聚集地。

中海&招商强强联合：产品迭代新篇章，同时整体社区包含非常齐全的业态配套，未来生活可期。

PART2 规划总图 探讨新的豪宅物种

8大核心价值点

1、上海近年来首个全区抬板4M及以上社区：为什么要做抬板？

抬升规划 | 强调空间的层次感与仪式感：最大化地下空间利用与优化停车体验，抬板下方可以形成完整、层高充裕的地下室空间；

场景动线 | 实现空间的延伸序列感：抬板层可以作为重要的衔接转换层，消化地形变化，使上部住宅拥有更好的景观视野或朝向，同时下部空间也能充分利用。

2、独特的豪宅秩序：总图楼栋排布和外围退界设计呈现豪宅秩序和私密感：抬板之后整体项目1F比外界面高，形成了内部秩序私密，外部弹性配套界面的完整包裹，划开居住和外部空间；极致隐奢入口，融入城市感的配套街道；私密性好的同时也因为抬板减轻了西侧学校和东侧马路的噪音影响和视线干扰；

从此地块”四至“不再是道路名，而是弹性配套界面的深度包裹；

3、上海首个“岛屿归家”的社区：项目总图可以看出地块方正规整、面宽资源、楼间距条件好，平面排布呈现很强包裹性，完整7栋楼小区状态，整个小区限高100m，东侧南侧为配套裙房。因抬板设计，景观渗透，楼栋有点像“浮岛”状态，形成了【一楼一岛，浮空花园】的独特场景；

4、三层礼序归家社区：归家动线可实现，大采光地下室、采光通风车库、立体景观、三层归家花园；

5、上海截止目前大采光量的阳光地库：通过下沉会所+每栋楼的下沉花园实现，将自然光和通风引入地下车库，减少压抑感，改善环境，降低能耗。同时最大化地下空间利用与优化停车体验：这是最核心的优势之一。通过在首层设置结构转换层（抬板层），将整个住宅建筑主体抬升后优化车库流线：，更充裕的空间便于设计更合理的车道、坡道和车位布局，提高停车效率。

优化停车及归家动线：居民的主要人行入口和活动平台位于抬板层，与地下车库出入口分开，实现宁静的居住体验；

6、中央核心空间近4000平：抬板后中央空间更具备垂直落差感；下沉庭院挑空面积能做到最大，实现立体景观绿化，在抬板层进行大面积的绿化造景，形成“空中花园”。同时为低层住户提供优美的窗景。

7、豪宅基准线：

【面宽楼间距】：楼栋间距条件好，最大可至70m+，其中中心楼王位置四面视野好，斜向楼间距大【架空】5幢楼全架空，会所+泛会所功能布局；

8、户型想象：【户型猜测】：全t2楼栋，户型建筑面积预估200-600平米，单地块做到了200-600平米，并有超大平层顶平、顶复，妥妥豪宅社区。目测有上海首个200+户型客厅全景舱、三面采光客厅户型；

PART3 地段 徐汇滨江核心CBD·230万方地标

1、徐汇滨江核心cbd由香港置地西岸金融城和东安项目两个地王一起组成的，总规模超 230 万方，总投资超1000亿

徐汇滨江是上海当前重点发展的核心功能区，稀缺性和未来潜力是公认的。我们东安项目与上一个全球地王——西岸金融城，仅一路之隔，两大“地王”共同构筑起徐汇滨江开发的核心龙头，会形成总规模超 230 万方的核心CBD。可以说我们项目和“西岸金融城”是“完美搭档”，金融城侧重于办公、重奢商业、产业导入、滨水休闲；而我们项目则更多承载高端居住和活力配套，形成了一个很完整的生态圈，我们理解这样的生态圈才是顶豪市场应该有的姿态，是缺一不可的。

全国地王top5.3个出现在徐汇滨江，TOP2组成了徐汇滨江核心cbd

2、这个CBD是顶层设计、统一规划、成片开发、深度融合的，是一个完整的生态圈，聚集了顶级的资源

项目也代表了上海城市更新的新阶段，由政府顶层设计，四大央国企和港资主导，进行成片统一规划和开发，告别了过去缝缝补补的旧改模式，在功能和完善度会得到全面的提升。这个超级大项目的启动，会让顶级富豪们更加认同上海核心资产的价值。

西岸金融城是一个集办公、产业、商业、文化艺术、滨水休闲等五大元素于一体的全域超大规模综合体，总投资超600亿元，总体量约180万平方米，是香港置地史上，也是上海历史上最大的单一地产投资项目，其住宅部分启元和高端服务式公寓西岸中环汇已经交付入住，其他业态预计在2027年-2028年全面开放（以上来源于网络公开数据，目前正在建设中）

办公：65w平米，多达12栋超甲级写字楼，目前已经签约落户的有阿迪达斯大中华区的总部、lululemon中国区总部等

产业：产业与办公相辅相成，徐汇区的产业底蕴和发展能级十分雄厚，无论是地段、楼品还是招商引资能力实力都非常强。目前已经签约落户的有阿迪达斯大中华区的总部、lululemon中国区总部等，

商业：西岸金融城中包含24w平米的商业空间，其中包括一个shopping mall，还有一个顶奢街区商业。两者之间要由一条1.2公里的步行商业大道串联，汇集600多个品牌店铺，将是整个亚洲最具有地标性的商业步道。

西岸中环是拥有三座文华东方的单一项目。三座文化东方提供了三种完全不同的生活体验——这里有一座都市度假酒店、一座经典顶级奢华酒店和一座顶级酒店服务公寓。

艺术：西岸金融城范围内规划了「西岸漩心」「种子馆」「天文馆」「艺展中心」等文化艺术地标。其中「西岸漩心」自2024年开放短短一年以来，就承办了20余个国际品牌的大型发布会。

高端住宅：住宅是稳定价值的“压舱石”，目前徐汇滨江核心cbd已经有了启元、潮鸣东方这样的豪宅作品，但是体量都比较小。东安项目未来将带来超过1400户4000万以上的高净值客群，形成纯粹的圈层

滨江、产业、艺术、公园、商业、住宅，这些元素在上海乃至全球都不罕见。但能将所有这些顶级资源，在城市核心滨水区进行统一规划、成片开发、深度融合的，徐汇滨江核心cbd。

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