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上海六批次土拍首日：中海一日豪掷118.88亿 安徽高速30%溢价夺魁

2025年7月24日，上海第六批次土地拍卖正式拉开帷幕，当日共出让5幅地块，最终4幅溢价成交，1幅底价成交，共计揽金约185.3亿元。

其中，静安东斯文里和普陀真如地块均由中海摘得，静安东斯文里地块以53.63亿元的总价成交，楼面价90390元/平方米，溢价率10.1%；普陀真如地块以65.25亿元的总价成交，溢价率为14.17%。

闵行莘庄地块被安徽高速以中止价36.89亿元摘得，成交楼面价56247元/平方米，溢价率30%；奉贤新城地块由象屿&国贸联合体以7.58亿元的总价竞得，而青浦区朱家角地块则由联发以约21.95亿元的底价竞得。

01 中海强势补仓：一日双响巩固市场地位

今日份土拍里，出手最果断、最豪爽的，还得是中海。

在上午的竞拍中，这家央企地产巨头先后以53.63亿元和65.25亿元，分别将静安江宁路和普陀真如两宗优质地块收入囊中，单日拿地金额高达118.88亿元。

其中静安江宁路地块（C050202单元053-b-1地块）区位优势显著。该地块位于东斯文里片区，是苏州河沿岸重点发展区域。周边交通网络发达，距13号线自然博物馆站仅200米，500米范围内可达12号线和1号线汉中路站。地块毗邻静安雕塑公园和苏州河，兼具城市繁华与自然景观资源。在34轮激烈竞价后，中海最终以楼面价90390元/平方米、溢价率10.1%胜出。

“中海虽然报价上保持强势，应价速度快，但最后结果来看，溢价率并不算高。”上海中原地产分析师卢文曦分析指出，“毕竟技术上考虑到风貌，装修标准在7000元/平方米以上，还要有部分商业开发的要求，建设成本一点也不低。参照周边康定壹拾玖17万元/平方米的售价，项目仍有一定利润空间。”

卢文曦还表示，“对中海而言，今年还未在上海土拍中有斩获，如果速度快的话，可以抢在今年底入市一批房源，对完成今年的营销任务有帮助。此外，如此市中心的地块也可以给房企带来品牌影响以及区域影响力等诸多有利的地方。”

另一宗普陀真如地块（W060401单元A03D-01、A03D-03地块）同样看点十足。地块总建筑面积11万平方米，位于规划中的真如翠谷片区，未来将形成四轨交汇的交通优势。

所以尽管该地块总价比较高，但该地块还是吸引到了中海和上海城建两家房企报名参拍，最终溢价率也是高达14.2%，楼面价为58823元/平方米。

一日之内豪掷118.88亿、连拿两地的背后，是中海在上海市场面临的业绩承压与土储补仓的双重诉求。

克而瑞数据显示，2024年上半年，中海以254.02亿元的权益销售额强势登顶上海房企销售榜，较第二名绿城（128.97亿元）领先优势高达125.05亿元。

但回看今年上半年数据，中海的销售表现则略显疲软。其权益销售额仅为128.75亿元，排名滑落至第四位，与榜首保利发展（176.67亿元）存在47.92亿元的差距。

土储方面，目前，中海在上海的在售项目储备已显单薄。据市场监测数据显示，其主力在售项目仅剩两个：位于市中心的顺昌玖里/恒昌玖里风貌别墅项目，以及总建筑面积9.6万平方米的杨浦东外滩“云邸玖章”项目。

其中，顺昌玖里/恒昌玖里作为稀缺的城市别墅产品，当前可售房源已十分有限；而“云邸玖章”项目虽定位高端，但整体货值约110亿元，且已通过三次推盘累计去化4万平方米，后续推货量明显不足，对于志在保持市场领先地位的中海而言，显然难以支撑其持续发展的需求。

“土储不足将直接影响后续销售表现，如果中海地产再没能有所收获，销冠宝座只得拱手让人。”业内人士指出。据悉，除今日斩获的两宗地块外，中海还参与了浦东唐镇、徐汇等多宗地块的竞拍，显示出强烈的补仓意愿。此次拿地不仅为其巩固市场地位提供支撑，更将助力中海维持在上海豪宅市场的品牌影响力。

02安徽高速36.89亿豪夺闵行莘庄地块

今日份最大的黑马非安徽高速莫属。

在闵行莘庄地块的激烈角逐中，安徽高速地产以36.89亿元的总价力压群雄，最终以30%的溢价率、4000元/㎡的装修标准、2650㎡的公共服务设施成功摘得该地块，成交楼面价达56247元/平方米，成为当日土拍中溢价率最高的地块。

这场竞拍可谓一波三折。虽然吸引了安徽高速、中海、保利发展、象屿四家实力房企参与，但是竞拍伊始，各家房企表现谨慎，现场一度冷清。转折出现在中海突然发力，与象屿展开长达60轮的拉锯战，将竞价从第4轮一直延续至第64轮。

就在战局胶着之际，安徽高速在第65轮突然杀入，中海随即退出，最终演变成安徽高速与象屿的终极对决。经过近一小时的鏖战，安徽高速以中止价36.89亿元锁定胜局，同时承诺配建2650㎡公共服务设施，并执行4000元/㎡的装修标准上限。

此次出让的莘庄地块素质优异。地块占地面积约2.6万平方米，容积率2.5，计容建筑面积约6.5万平方米，中小套型占比30%。区位优势显著，距离轨交1/5号线莘庄站及12号线七莘路站约1.5公里，周边1.5公里范围内聚集了印象城购物中心、黎安公园等优质配套资源。

作为安徽省属国企安徽交控集团旗下核心地产业务平台，安徽高速自2021年起在上海开启了“抢地”模式。三年时间内，安徽高速地产联手安联公司在上海浦东新区、青浦区以及闵行区接连落下4子，累计斥资超136亿元。

值得注意的是，在今年第五批次浦东曹路地块的竞拍中，与联发大战到最后的就是安徽高速，经过第一轮竞价、竞品质后，在第二轮竞价中惜败，联发最终拿地溢价率达到41.7%，创下集中土拍以来新高。

业内人士分析，安徽高速如此积极的拿地策略，与其在上海市场面临的“断粮”危机密切相关。目前，其在上海开发的项目安高申陇院已进入销售尾声，仅剩少量大户型房源在售。此次成功补仓，不仅缓解了企业的开发压力，更为其后续在上海市场的发展奠定了坚实基础。

03联发底价摘得青浦朱家角宅地，象屿&国贸联合体奉贤宅地

今年以来，联发在上海土地市场的表现可谓抢眼。

在第五批次土拍中，这家厦门国企以21亿元总价、41.68%的溢价率竞得浦东曹路地块，创下上海集中供地以来的最高溢价纪录。而在今天的土拍中，联发又以21.95亿元底价摘得青浦朱家角地块。

市场分析人士指出，联发的这一系列动作，或与其近期的人事调整密不可分。今年2月，联发进行了组织架构和人员的大洗牌，来自“建发系”的“老人”王文怀被调至联发出任董事长。公开资料显示，王文怀此前曾担任过建发的投资部副经理、投资总监等多个职位，在房地产投资领域具有丰富经验。

“虽然不能直接断言是董事长带来的变化，但今年以来联发确实在投资策略上更加积极了。”一位不愿具名的业内人士评价道。

根据中指院拿地榜单显示，今年上半年，联发权益拿地金额达96亿元，位列行业第11位；而去年同期，这一数字仅为12亿元，排名第80位。

今日有所收获的还有象屿和国贸。今天下午，象屿与国贸组成的联合体以7.58亿元总价成功竞得奉贤新城04单元14-04地块，成交楼面价24595元/平方米，溢价率11.8%。该地块虽地处远郊，但凭借1.25的超低容积率及成熟配套，仍吸引了两组竞买人参与角逐。

象屿作为奉贤市场的“老玩家”，已先后开发了保利象屿公园悦府、象屿滨江悦府、象屿江湾悦府三个项目，对区域市场有着深刻理解。

而合作方国贸地产虽未在奉贤有过项目布局，但其在上海市场的多年深耕同样积累了丰富的开发经验。此次两家房企强强联手，既体现了对奉贤新城发展前景的认可，也展现了房企通过资源整合实现优势互补的战略思维。

业内人士分析指出，随着上海核心区域土地资源日益稀缺，像奉贤新城这样配套成熟、规划明确的远郊区域正成为房企布局的新选择。特别是象屿这类已在区域市场建立品牌影响力的开发商，通过持续深耕有望获得更好的发展空间。此次成交的14-04地块凭借其低容积率优势，未来很可能打造成为区域内的标杆改善型产品。

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