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一日诞生2“地王”！平均溢价率34%！2025上海第一批次土拍火热收官

又是热度“爆表”的一天。

2月20日，上海2025年第一批集中土拍正式开拍，共出让虹口、浦东、松江、奉贤区4幅宅地，总起始价119.24亿元。

最终经过一天的激烈角逐，4幅地块全部溢价出让，总成交价159.26亿元，平均溢价率高达33.56%。

其中，虹口地块成为市场关注焦点，经过两个半多小时、184轮极限拉扯，该地块由金茂&庆隆以89.64亿元竞得，成交楼面价达到117473元/平方米，创下今年全国最高楼面价纪录。

01金茂携手庆隆，豪掷89亿抄底上海

今日份土拍最大的看点莫过于上午虹口区C080302单元hk329-11地块的出让。

作为本批次市中心区域推出的唯一地块，共吸引了中海、保利发展、绿城、招商蛇口、华润置地&越秀、金茂&庆隆等五家竞买者参与竞拍。

最终，在经过长达两个半小时的激烈竞争和184轮报价后，金茂&庆隆联合体以总价896435万元成功竞得该地块，溢价率为38.2%，成交楼面价达到117473元/平方米，创下今年全国最高楼面价纪录。

颇让人意外的是金茂和庆隆集团的联手。

金茂不用多言，央企，擅长打造高端产品，在上海打造不少耳熟能详的产品，比如大宁金茂府、中环金茂府、张江金茂府、虹口金茂府等，去年上海8批次土拍，金茂也是强势完成了年末补仓，一举夺得了宝山区三块土地，涉资金额103.52亿元，此次在扩储也是意料之中的事情。

庆隆集团，一家源自新加坡的开发商，在上海的代表作品包括沁和园和沁风雅苑。然而，庆隆集团已经多年未在上海土地市场上活跃。

该企业最近一次参与上海土拍市场是在2012年7月，当时以6.1亿元总价竞得杨浦新江湾城D5地块，楼面价约为14780元/平方米，溢价率约为25.9%，即为沁风雅苑项目。

不过，尽管沁风雅苑项目拿地时间较早，但其正式推向市场却是在近年。据公开资料，沁风雅苑项目于2023年1月首次开盘，共推出101套建筑面积约311-478平方米的叠加房源，备案均价为120056元/平方米。相关数据显示，开盘当天项目共有12组客户参与摇号，认筹率约为11.9%。

截至目前，上海网上房地产数据显示，沁风雅苑的可售住宅套数还有81套，两年时间，网签去化率20%。

尽管上一项目在销售方面遭遇挫折，但庆隆集团在阔别十余年后，依然决意重返上海市场，可见其对上海市场的信心依然坚定。

或许，这一次的故事结局会不同，毕竟这是配套资源丰富、城市界面优质、新房销售火爆的瑞虹板块，以及还有金茂这一强大的合作方。

02时隔近两年，金地再拿地

时隔近两年，金地又回来了。

在上午进行的另一幅宅地拍卖中，金地联合国贸和星狮以81521万元拿下松江区SJC10008单元05a-24号地块，楼板价26216元/平方米，溢价率13.98%。

公开资料显示，金地已经阔别上海土拍市场多年，其上一次在上海拿地可追溯至2023年4月，当时一举拿下嘉定区两宗地块，即金地嘉峯汇项目和金地嘉境项目。

如今，金地终于在上海又开始拿地了，一切似乎预示着，金地已经度过偿债高峰期，并重新启动投资计划，开始进入扩张阶段。

当然，金地并未选择单打独斗的方式，而是继续采取合作开发的策略。

此次金地共携手了两家合作伙伴，其中包括在松江市场拥有丰富经验、深耕该区域逾十年的老牌开发商国贸集团，以及与自己渊源颇深的星狮地产。星狮地产，也是新加坡知名房企。早年金地商置收购了星狮股份，但近期星狮已经多次以资金方的形式，出现在上海土拍市场。

03华润&越秀再造“地王”

华润和越秀又“制造出地王”了。

今天下午，浦东新区Z000602单元20Ea-01地块开拍，作为地王的邻居，该地块也不负众望，热度颇高，共吸引了中海、保利发展、招商蛇口、华润&越秀、浦发、建发六名竞买人报名参拍。

竞拍过程中，该地块的加价幅度亦是持续攀升，最高达到3000万元。最终在经历了76轮报价后，华润&越秀联合体以总价509013万元成功竞得该地块，溢价率为33.38%，成交楼面价为74696元/平方米。相较于去年华润&越秀&中能建地王项目的价格高出约270元/平方米，从而刷新了该区域的新地王纪录。

去年11月27日，华润&越秀&中能建联合体以约78.97亿元的价格成功摘得地块西侧约400米处的浦东新区Z000602单元20B-12地块，成交楼面价74426元/平方米，溢价率为40.37%，创下了上海集中供地以来的最高溢价率记录。

华润和越秀，都是这两年上海土地市场上的常客。尤其是华润，自2023年一批次解禁归来以后，华润就疯狂补库存。

2023年，华润成功斩获了虹桥润璟、观宸润府、中环置地中心润府、映江润府以及时代之城5宗地块，权益拿地金额217亿元，位列2023年上海房企拿地金额排行榜榜首。据悉，华润在2023年仅参与竞拍的保证金就达到了205亿元。2024年，华润再次斩获了4宗地块，权益拿地金额为144.39亿元，仅次于招商蛇口156.43亿元。

至于越秀，虽然进入上海的时间仅有4年多，但是越秀深耕上海的决心有目共睹。据统计，从2021年开始到2024年末，从合作拿地开始，到自己独立操盘，以及跟上海国企合作，越秀在上海一共布局了11个项目，其中合作开发项目占到7个。

04、龙湖奉贤再落一子

本次土拍，有所收获的还有龙湖和建华建材。

今天下午，奉贤区奉贤新城10单元06-07地块开拍，该地块共吸引了龙湖&建华建材、金茂、天安&象屿三名竞买人参拍。最终由龙湖和建华联合体以105666万元拍得，成交楼板价20473元/平方米（注：地块包含商业），溢价率为16.54%。

对于奉贤市场，龙湖可以说是再也熟悉不过。公开资料显示，龙湖在奉贤区曾开发了包括龙湖春江天玺、龙湖春江天越、龙湖天曜、龙湖观萃在内的多个项目。

其中龙湖观萃项目，也是与建华建材合作开发，该项目于去年4月取得土地，同年9月首次开盘，至11月底推出最后一期房源，仅用三个月时间便实现了三次开盘三次售罄的佳绩。

此次加码奉贤，标志着龙湖持续深耕上海市场，继续有条不紊地深化长三角区域的战略布局。

写在最后：

总体来看，上海年后的首次土拍热度较高：4宗地块均高溢价成交，整体溢价率高达33.56%。

而上海土拍能够保持较高热度，最重要的原因是本次供应土地依旧保持了2024年的供地策略，以较为优质的地块刺激房企拿地的积极性。

而另一方面也体现了房企对上海市场的整体肯定，以及对于优质地块，大部分资金实力能够支撑的房企，都有积极的补仓需求。

特别值得注意的是，此次土地拍卖活动中不仅有民营企业的积极参与，还有两家外资企业的加入，这将会对中国房地产市场产生积极影响，同时也是地产回暖的积极信号。

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