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新政30天，我周围的人都在讨论“买房”

编者按

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“前一波在售的房子都卖差不多了，我有点着急”。

最近我同事的姐姐，从去年开始就已经在看房了，一直现在6月份还没买房，开始有点着急了。

她呢，打算卖掉老家的房子，在上海外环外买套300万左右的小两房，去年看中的一套房子当时卖270万，现在再去看同小区同户型挂牌价只要210万。

还在纠结要不要买时，5月27日上海出新政了，首套房首付从35%大幅降至20%。这对于300万预算的刚需来说，只要五六十万就可以上车了。

新政后这一个月的时间，已经有一波急售的房子卖掉了，如果再不出手，恐怕就要错过这波诚意出售的优质房源了。所以，最近同事的姐姐开始密集看房，大胆出价。

前几天，浦东三林一套290万的房子，她果断出价250万，还没等看房房东就应允了。

跟各位分享的这个案例，正是当下上海二手房市场热度的一个小切面。它的背后多多少少可以反映现在上海二手房市场的热度。

今天距离上海527“沪九条”落地已经有一个月，在这段时间里，究竟会在多大程度上改变上海的二手房市场？又有多少二手房真实成交？

Part.1

新政出台后，忙碌中的房产中介

6月中介的朋友圈，进入了一种十分活跃的状态。自从新政之后，一打开朋友圈经常被中介们刷屏。隔着屏幕都能感受到市场的热度。

前两天，小凤凰实地去中介门店感受了一下真实的市场情况。这家门店位于内环内古北路，周边有不少老破小，并且1公里范围内交通便利、商业环绕。

忙，还是忙。

“新政出台后，最实在的变化就是这两个月二手房卖的量挺高的。”据中介说，他所在的门店这个月已经开了好几单，卖了七八套。这个成交量相比之前都是很高的业绩了。

带小凤凰看房的是一位从业四五年的资深中介，他说，这两周虽然上海都在下雨，来看房的客户却没少，除了工作日，周末每天基本都有2-3个带看。

6月26日（周三），雨天中介带客户看房

“现在来看房的人，还是刚需多一些”，从中介接待的客户来看，大部分都是刚需。据中介说，“因为上海限购放松，二手房的成交量很快就上去了。之前是五年社保 已婚，现在三年单身（外环内）都可以买。如果是有两个小孩的家庭，可以买第三套房。”

带看结束回到店里，他一边忙着帮小凤凰浏览房源，一边忙着拿起手机给客户回信息。旁边刚回来坐下的同事又跟他说，“有套房子挂牌6天，就已经和准客户谈完了”。

最近房东的心态也很积极，一旦价格降到位很快就卖出去了。就拿小凤凰看的新风小区来说，5、6月份每月都有两套成交。

中介说，小区有一套最快24天就成交了。“这个房东的房子在顶楼，因为着急置换所以他把价格降低一点。最终成交价166.6万，单价只有5.5万，目前是小区成交价最低的。”

实际上，这套房子共调了两次价格，第一次挂215万，新政出台后又马上往下调了21万，第二次降至194万，最后成交价比挂牌价又少27万才卖掉的。

现在首付比例低，加上贷款利率又降了。对于置换客户来说，也想要尽快拿到现金换房。这次看房过程中，小凤凰就遇到的两位房东都是为了置换。

一个是家里住在老破小六楼的老人，打算置换电梯房或者是低一点的楼层，还有一个是打算卖掉市区老破小，为准备结婚的儿子在浦东买一个面积大一点的户型。

有关价格方面，目前有一部分二手房确实在降价，但是市场的议价空间有所收窄。上海表现的最靓眼，今年以来议价空间首次收缩至6.90%。

数据来源：上海链家、合富地产

举个例子，位于长宁中山公园板块的新风小区，6月成交了一套，挂牌价315万，成交价290万，议价空间为8%，成交周期63天。

今年房东的挂牌价一般都高于成交价，但是诚意卖且愿意让价的老破小很快就卖掉了。

现在市场的主旋律是去库存，虽然链家外网并未展示二手挂牌量，但据链家中介告知，目前整个市面上链家挂牌量在16-17万套，全市加起来差不多将近20万套。

上半年上海二手房市场交易活跃，网签成交量累计达到约10万套。在不考虑新增挂牌房源的前提下，这一成交规模反映了市场去化状况良好。

Part.2

6月累计网签23013套

从数据上看，新政首月上海的二手房成交是真的爆了。

整个上海二手房市场的活跃度，二手成交量暴涨是最直接的体现。这个6月，上海二手房成交来到了今年以来最高，单日网签量破千套。

6月14日上海二手房单日网签1059套，6月15日单日网签量1184套，6月23日单日网签量1147套，创下年内二手房单日成交新高。

如果将时间线拉长，统计6月1日-6月27日上海全市每天的二手房网签套数，就可以得到这样一张成交日历。

在新政后的第一个月，上海二手房市场就迅速活跃起来，从截至26日，整个6月以来上海二手房网签量累计23013套。

6月二手房，仅仅花了27天就创下了今年上海单月交易量的新高，成为2024年单月成交量最高的月份。

今年3月小阳春，上海二手房成交量刚刚好突破2万套，迎来首个高峰。

4月、5月就下跌了10%左右。当时间来到了6月，在上海新政带动下，上海二手房又重新升温，还没到月底就已经超过了2万套。

目前6月日均成交量在852套，如果按照这个节奏，上海6月二手房总成交量可能会达到2.5万套。这个数字，有望创下上海单月二手房成交量近三年来的新高。

Part.3

交易热潮背后的市场逻辑

上海二手房市场近期迎来成交热潮，背后有多重因素推动。

首先，政策因素起到了推波助澜的作用。上海进入史上最宽松的购房窗口期，“527新政”出台，首套房首付降至20%，贷款利率下调，限购松绑，以及多孩家庭增购1套房，降低了购房门槛，为更多潜在买家提供了上车的好时机。

其次，新房与二手房的价格倒挂现象正在逐步缓解。随着新房价格的调整，二手房的性价比优势逐渐凸显。

相比新房，二手房不仅降价幅度更大，而且没有烂尾的风险。买家可以直观了解房屋实际情况，购买后也能迅速入住，满足刚需购房者的迫切需求。

购房者的心态和选择标准发生了转变。过去“打新”的时代已经过去，如今的购房者更加理性冷静，回归到居住本身。

上海二手房市场这股热潮，能够持续多久又会何时退去，则需要多一点时间去验证。

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