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新政30天,我周围的人都在讨论“买房” - 凤凰网房产上海
编者按2024楼市上半场即将落幕,凤凰网房产上海年中策划【2024楼市半场】正式启动,从工地、销售、交付、政策、房企等多维度、全生命周期观察楼市半年度成绩单,敬请持续关注。“前一波在售的房子都卖差不多了,我有点着急” -来自凤凰新闻客户端
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新政30天,我周围的人都在讨论“买房”

不如吃茶去 凤凰网房产上海站
2024-07-01 11:25

编者按

2024楼市上半场即将落幕,凤凰网房产上海年中策划【2024楼市半场】正式启动,从工地、销售、交付、政策、房企等多维度、全生命周期观察楼市半年度成绩单,敬请持续关注。

“前一波在售的房子都卖差不多了,我有点着急”。

最近我同事的姐姐,从去年开始就已经在看房了,一直现在6月份还没买房,开始有点着急了。

她呢,打算卖掉老家的房子,在上海外环外买套300万左右的小两房,去年看中的一套房子当时卖270万,现在再去看同小区同户型挂牌价只要210万。

还在纠结要不要买时,5月27日上海出新政了,首套房首付从35%大幅降至20%。这对于300万预算的刚需来说,只要五六十万就可以上车了。

新政后这一个月的时间,已经有一波急售的房子卖掉了,如果再不出手,恐怕就要错过这波诚意出售的优质房源了。所以,最近同事的姐姐开始密集看房,大胆出价。

前几天,浦东三林一套290万的房子,她果断出价250万,还没等看房房东就应允了。

跟各位分享的这个案例,正是当下上海二手房市场热度的一个小切面。它的背后多多少少可以反映现在上海二手房市场的热度。

今天距离上海527“沪九条”落地已经有一个月,在这段时间里,究竟会在多大程度上改变上海的二手房市场?又有多少二手房真实成交?

Part.1

新政出台后,忙碌中的房产中介

6月中介的朋友圈,进入了一种十分活跃的状态。自从新政之后,一打开朋友圈经常被中介们刷屏。隔着屏幕都能感受到市场的热度。

前两天,小凤凰实地去中介门店感受了一下真实的市场情况。这家门店位于内环内古北路,周边有不少老破小,并且1公里范围内交通便利、商业环绕。

忙,还是忙。

“新政出台后,最实在的变化就是这两个月二手房卖的量挺高的。”据中介说,他所在的门店这个月已经开了好几单,卖了七八套。这个成交量相比之前都是很高的业绩了。

带小凤凰看房的是一位从业四五年的资深中介,他说,这两周虽然上海都在下雨,来看房的客户却没少,除了工作日,周末每天基本都有2-3个带看。

6月26日(周三),雨天中介带客户看房

“现在来看房的人,还是刚需多一些”,从中介接待的客户来看,大部分都是刚需。据中介说,“因为上海限购放松,二手房的成交量很快就上去了。之前是五年社保 已婚,现在三年单身(外环内)都可以买。如果是有两个小孩的家庭,可以买第三套房。”

带看结束回到店里,他一边忙着帮小凤凰浏览房源,一边忙着拿起手机给客户回信息。旁边刚回来坐下的同事又跟他说,“有套房子挂牌6天,就已经和准客户谈完了”。

最近房东的心态也很积极,一旦价格降到位很快就卖出去了。就拿小凤凰看的新风小区来说,5、6月份每月都有两套成交。

中介说,小区有一套最快24天就成交了。“这个房东的房子在顶楼,因为着急置换所以他把价格降低一点。最终成交价166.6万,单价只有5.5万,目前是小区成交价最低的。”

实际上,这套房子共调了两次价格,第一次挂215万,新政出台后又马上往下调了21万,第二次降至194万,最后成交价比挂牌价又少27万才卖掉的。

现在首付比例低,加上贷款利率又降了。对于置换客户来说,也想要尽快拿到现金换房。这次看房过程中,小凤凰就遇到的两位房东都是为了置换。

一个是家里住在老破小六楼的老人,打算置换电梯房或者是低一点的楼层,还有一个是打算卖掉市区老破小,为准备结婚的儿子在浦东买一个面积大一点的户型。

有关价格方面,目前有一部分二手房确实在降价,但是市场的议价空间有所收窄。上海表现的最靓眼,今年以来议价空间首次收缩至6.90%。

数据来源:上海链家、合富地产

举个例子,位于长宁中山公园板块的新风小区,6月成交了一套,挂牌价315万,成交价290万,议价空间为8%,成交周期63天。

今年房东的挂牌价一般都高于成交价,但是诚意卖且愿意让价的老破小很快就卖掉了。

现在市场的主旋律是去库存,虽然链家外网并未展示二手挂牌量,但据链家中介告知,目前整个市面上链家挂牌量在16-17万套,全市加起来差不多将近20万套。

上半年上海二手房市场交易活跃,网签成交量累计达到约10万套。在不考虑新增挂牌房源的前提下,这一成交规模反映了市场去化状况良好。

Part.2

6月累计网签23013套

从数据上看,新政首月上海的二手房成交是真的爆了。

整个上海二手房市场的活跃度,二手成交量暴涨是最直接的体现。这个6月,上海二手房成交来到了今年以来最高,单日网签量破千套。

6月14日上海二手房单日网签1059套,6月15日单日网签量1184套,6月23日单日网签量1147套,创下年内二手房单日成交新高。

如果将时间线拉长,统计6月1日-6月27日上海全市每天的二手房网签套数,就可以得到这样一张成交日历。

在新政后的第一个月,上海二手房市场就迅速活跃起来,从截至26日,整个6月以来上海二手房网签量累计23013套。

6月二手房,仅仅花了27天就创下了今年上海单月交易量的新高,成为2024年单月成交量最高的月份。

今年3月小阳春,上海二手房成交量刚刚好突破2万套,迎来首个高峰。

4月、5月就下跌了10%左右。当时间来到了6月,在上海新政带动下,上海二手房又重新升温,还没到月底就已经超过了2万套。

目前6月日均成交量在852套,如果按照这个节奏,上海6月二手房总成交量可能会达到2.5万套。这个数字,有望创下上海单月二手房成交量近三年来的新高。

Part.3

交易热潮背后的市场逻辑

上海二手房市场近期迎来成交热潮,背后有多重因素推动。

首先,政策因素起到了推波助澜的作用。上海进入史上最宽松的购房窗口期,“527新政”出台,首套房首付降至20%,贷款利率下调,限购松绑,以及多孩家庭增购1套房,降低了购房门槛,为更多潜在买家提供了上车的好时机。

其次,新房与二手房的价格倒挂现象正在逐步缓解。随着新房价格的调整,二手房的性价比优势逐渐凸显。

相比新房,二手房不仅降价幅度更大,而且没有烂尾的风险。买家可以直观了解房屋实际情况,购买后也能迅速入住,满足刚需购房者的迫切需求。

购房者的心态和选择标准发生了转变。过去“打新”的时代已经过去,如今的购房者更加理性冷静,回归到居住本身。

上海二手房市场这股热潮,能够持续多久又会何时退去,则需要多一点时间去验证。

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标签: 新政满月 上海6月二手房 凤凰网房产上海站 【责编】 葛苏芹
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