编者按
2024楼市上半场即将落幕,凤凰网房产上海年中策划【2024楼市半场】正式启动,从工地、销售、交付、政策、房企等多维度、全生命周期观察楼市半年度成绩单,敬请持续关注。
2024年进度条即将过半,回顾这半年的上海楼市,高光时刻历历在目。
频繁出现的日光豪宅,让人叹为观止;接连不断的政策调整,又让人眼花缭乱。
在年中这个关键节点,一半回首,一半展望。
凤凰网房产上海站盘点了1-6月10大事件,来看看你对哪个印象最深?
Part.1
政策大礼包密集上线,买房门槛历史新低
今年上半年,上海楼市上演了一出政策大戏,你方唱罢我登场。
先是调整公积金贷款政策,第二套改善型住房首付比例最低可至40%。
紧接着,青浦和奉贤陆续降低门槛,社保交满3年就有购房资格。就连“7090政策”,也退出了历史舞台。
直到5月27日,“沪九条”发布,力度可谓近5年来最大,具体为:非户籍社保年限5年改为3年,非户籍单身人士购房范围扩大,多子女家庭可增购1套,首套房的首付比例更是降到20%等。
就在前不久,上海还取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求,恢复价高者得模式,并取消新房房地联动价。
这些组合拳的出现,无疑给上海楼市带来了巨大影响。
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Part.2
二手房网签量连续两日破千,创三年新高
据网上房地产数据,上海二手房网签量近日创下三年新高。其中,6月14日网签1059套,6月15日1184套,楼市热度悄然上升。
要知道,在5月27日新政前,上海二手房日均成交约547套。新政后,增长至800套左右。
“沪九条”新政释放了一定比例的客户资格,尤其是对刚需的刺激比较明显,比如社保满3年的非沪籍人士、外地单身和多孩家庭等。
截至6月19日,上海二手房成交15834套,业界预测有望突破2.5万套,市场活跃度较高。
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Part.3
“今天的豪宅”时代,上海多个豪宅盘卖爆
上海上半年,豪宅市场走出了独立行情。
3月28日,中海·顺昌玖里大筹结束卖出505套,销售金额约196.5亿元。
4月18日,滨江凯旋门当天售罄,总价1.1亿的“楼王”开场即被选购,单日收金70.27亿元。
4月21日,外滩壹号院二期去化率高达100%,总成交金额99.97亿元。
5月16日,凯德·茂名公馆75套房源,开盘45分钟就售罄,销售额超过31亿。
6月3日,宸嘉100·嘉佰道开盘,422套房源2小时售罄,销售额达61.78亿。
有业内人士表示,高端住宅市场买爆,主要是因为新房扎堆供应,再加上存在价格倒挂,所以比较抢手。
从这些数据也能看出来,即使在经济波动期,塔尖买家对豪宅的需求依然强劲。
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Part.4
风貌别墅大量入市,改写楼市格局
今年,是风貌别墅供应大年。
所谓风貌别墅,是一种具有历史风貌特色的别墅,通常位于市中心核心地段,在设计过程中会保留某个时代的建筑特征,兼具历史价值和现代居住价值。
目前已经入市销售的风貌别墅,有弘安里、海玥黄浦源、天潼198等。
就拿其中代表项目弘安里来说,是上海今年首个入市的纯风貌别墅项目,由招商蛇口、绿城中国、上海地产联合开发建设。石库门里弄式设计,保留了老上海的青砖、红砖、石箍,让穿梭在钢筋水泥的现代人眼前一亮。
接下来,上海预计还有多个风貌别墅上新,值得期待一下。
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Part.5
触发积分的楼盘,越来越少
积分制的出现,原本是为了平衡市场供需,确保购房者能够公平地参与到楼盘选购中。
然而随着楼市热不再,积分制能发挥的作用有限。
截至6月19日,2024年上海1-7批次138个楼盘中,共计14个新盘触发积分,整体积分触发率为10%。要知道,2022年上海新房触发积分的概率为40%,2023年为25%,对比之下确实略显尴尬。
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Part.6
商品房以旧换新,主要集中在五大新城
5月3日,由上海市房地产行业协会、上海房地产经纪行业协会联合倡议发起上海商品住宅“以旧换新”活动。
参加“以旧换新”活动的开发商承诺,在一定期限内,旧房未成功出售的,购房居民可以无条件“退房退款”。
房地产经纪机构则承诺,对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。
截至目前,一共有21个楼盘、10家经纪机构参加活动,主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
据奉贤某新盘营销总监反馈,自从参加活动以来,售楼处的来访量增加了30%,对销售还是有一定带动作用的。
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Part.7
上海全面进入预看房时代,买房更有保障了
5月16日起,《上海市住宅工程业主房屋质量预看房管理办法》正式实施,要求未来上海交付的每一个新房项目,都经历“预看房”环节。
这意味着上海买新房更有保障了,建设单位在住宅项目竣工验收前,就可以组织业主提前看房。
其实早在2022年1月,上海就试行了这一制度。截止5月17日,累计已有239个项目开展预看房。
通过业主的提前介入,有利于及时发现住宅质量问题,并督促开发商整改。
对购房者来说,这无疑是件好事,交房不用再“开盲盒”了。
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Part.8
多个上亿别墅被拍卖,有小区一次上线5套
当下的楼市,可谓几家欢喜几家愁。有人忙着抢购,也有人忙着拍卖。
1月23日,云锦东方一套法拍房经过448轮激战、409次延迟,以约7503.02万元成交。
2月26日,曾经的地产大亨戴志康名下九间堂别墅被挂上拍卖平台,评估价1.27亿元,经过117次出价后,以1.44亿元成交。
6月初,闵行臻园独栋别墅一下子上架5套房源,起拍价在9410万到1.033亿之间。
还有此前关注度很高的浦城小区,47套老破小被同时法拍。
这些法拍房的出现,不仅是一笔交易,更是业主曾经辉煌的终结。
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Part.9
巨鹿路一套老洋房卖出天价,单价超100万
4月,巨鹿路一套花园洋房易主,成交总价约3.1亿元。
按照产证面积约307m²计算,成交单价约100.9万元/m²。
据公开信息显示,这座英式花园住宅位于巨鹿路880号,是1930年建造的。
房子共12栋沿路排列,南面设大花院、北面小院,单体为假三层,红瓦坡顶。
这处建筑群是建筑师邬达克自立门户后的首个项目,外墙上还挂着上海市人民政府1999年公布的“优秀历史建筑”铭牌,颇具纪念意义。
Part.10
购房者遭遇“超低能耗”刺客,维权困难
为了大力推行超低能耗,上海给予开发商3%的容积率奖励。
可在落地操作过程中,却出现不少“奇葩”操作。
有的开发商明明封了阳台,却给房屋装了普通节能外窗,阳台玻璃移门处反而做了三玻两腔,并表示“项目是以阳台门位置所在的墙体为外墙保温范围”。
据凤凰网房产不完全统计,目前疑似遇到这种问题的楼盘有古美华庭、缦云上海、越秀仁恒天樾园和等。
有的业主站出来维权,也有的默默忍受。至于业内专家,也是众说纷纭,没有统一的标准。
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总结:
如果用一个词来总结今年上半年的上海楼市,那就是“意外”,让很多业内人士和购房者都感到措手不及。
谁也没想到,居然会有那么多豪宅供不应求,呈现出一种逆势增长的态势。
同样,也没人想到,多年的限购政策会放开。上海作为国内房地产市场的风向标,政策变动对整个行业都有着深远影响。
这次政策的调整,无疑是对市场信心的一大提振,也为购房者提供了更多的选择空间。