上海新房库存压力有多大？有楼盘要卖20年才能卖完！

凤凰网房产上海站

2024-06-28 17:05

编者按

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楼市又到了去库存的时刻。

今年5月份，自然资源部发布通知，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，去化周期在18个月(不含)~36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。简而言之，楼市库存压力大的城市，要减少供地，先去库存。

那么目前上海的住宅库存情况如何，哪一个区存量最高？去化周期需要多久？

Part.1

新房显性库存破7万套去化周期13.7个月

截至6月20日，来自上海网上房地产数据显示，上海新房库存为71216套（即已领出预售证但尚未网签的房源），如果按近一年来年商品住宅月均5189套的成交量计算，去化周期约13.7个月。

如果按照近6个月的去化速率来计算的话，月均去化套数才4355套房源，去化周期高达16.4个月。（注：成交数据来源于克而瑞上海）

尽管还有一些隐性库存，如尚未开盘的房源。不过由于现在楼盘普遍开盘较快，从拿地到开盘基本在半年以内，因而住宅的隐性库存并不大。

与去年相比，库存量持续攀升。上海中原数据显示，去年6月底，上海市住宅存量套数仅为37437套，一年时间库存增加了33779套房源；而去化周期从4.4个月增加到目前的13.7个月，去化周期增加了9.3个月。

再来看看新房销售，整体呈现下行趋势，也不容乐观，月均销售在5000套左右，而进入到今年以来，除了3月份小阳春冲到5700套外，其余四个月份成交均在5000套以内，新房销售的下跌也导致的现在库存的增加。

数据来源：克而瑞上海

从区域库存的统计数据来看，各区域库存量差异较为明显。城央七区（静安、黄浦、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦）显性库存只有5996套，按照近一年来年七区成交速度，去化周期仅为6.9个月；而如果参照近6个月七区成交速度，去化周期也不过8个月。

注：以上数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日；库存数据为住宅显性库存（领出预售证但尚未网签的房源）

具体来看，长宁区的住宅库存最少，只有110套，事实上，这些房源都已经售完，只不过尚未进行网签；黄浦区的库存也仅有299套，相当于一个小型楼盘，按照近一年黄浦区的消化速度，两个月就卖完了，应该算是库存告急。

杨浦区、虹口区和徐汇区的住宅库存均少于1000套，按照近一年的消化速度，去化周期也就三四个月。静安区和普陀区的住宅库存比较大，其中静安区库存量1066套，普陀区2210套，不过去化周期也都在11个月之内。

注：以上数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日；库存数据为住宅显性库存（领出预售证但尚未网签的房源）

不过，其余九区住宅的显性库存为65220套，是城央七区库存的近11倍。

具体来看，浦东新区的住宅显性库存最大，为18908套，但去化周期仍保持在较为合理的水平，约为13.2个月；闵行区在近几年供应量冲高后，库存量有所上升，为6838套，去化周期12.2个月；宝山区整体库存和去化周期在各区中处于较低水平，仅3406套，去化周期8.1个月。

注：以上数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日；库存数据为住宅显性库存（领出预售证但尚未网签的房源）

郊区中，嘉定区的住宅显性库存也比较大，为8232套，去化周期约11.3个月；松江区的住宅库存为4512套，去化周期约17.2个月，青浦区的住宅库存为6637套，去化周期约15.7个月；奉贤区的住宅库存6374套，去化周期约为27.8个月。

值得注意的是，金山和崇明区住宅显性库存虽不是最多，但是区域内商品住宅成交流速比较慢，所以其住宅去化周期也比较长。其中，金山区的住宅显性库存为7664套，去化周期长达39个月；崇明区的住宅显性库存为2649套，去化周期更是高达42.6个月。

注：新房去化周期=区域库存量/区域近一年月均销售套数，销售数据来源于克而瑞上海；库存数据为住宅显性库存（领出预售证但尚未网签的房源）

Part.2

去库存大战，哪些楼盘拖了后腿?

在当前的去库存工作中，部分开发商和楼盘的表现不尽如人意，对整体市场进程产生了一定程度的拖后腿效应。

城央七区中，目前库存量最突出的楼盘为普陀区的普陀金茂府，仍有可售住宅套数331套，该项目位于普陀区的桃浦板块，由于新房供应数量较多，板块市场竞争尤为激烈。