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谁偷了“我”的钱袋子!上海购房者正在遭遇“超低能耗”刺客 - 凤凰网房产上海
凤凰网房产上海讯近日,上海一个刚刚选房结束的楼盘,却经历准业主集体罢签合同的尴尬局面。浦东新区浦发新杨思上园于4月30日开盘,彼时媒体报道去化约8成左右,但截至5月10日,项目仅7套网签 -来自凤凰新闻客户端
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谁偷了“我”的钱袋子!上海购房者正在遭遇“超低能耗”刺客

凤凰网房产上海站
2024-05-13 11:18

凤凰网房产上海讯 近日,上海一个刚刚选房结束的楼盘,却经历准业主集体罢签合同的尴尬局面。

浦东新区浦发新杨思上园于4月30日开盘,彼时媒体报道去化约8成左右,但截至5月10日,项目仅7套网签。

据准业主爆料,因预售合同中多处未明确装标,业主正与开发商进行谈判,其中一项诉求是需确认“套内全部玻璃是否三玻两腔”。

(图源:浦发新杨思上园邻里荟)

为何会特别提及这一项?或许是因为最近上海多个超低能耗楼盘的业主,正为超低能耗和阳台问题而苦恼。

今年4月,上海闵行区南山前湾拾缦的业主发现,作为一个超低能耗项目,开发商封了阳台,但阳台窗户竟然是普通的节能外窗,阳台玻璃移门处反而做了三玻两腔,并表示“项目是以阳台门位置所在的墙体为外墙保温范围”。

从去年开始,上海就有多个超低能耗楼盘因阳台问题而维权,诉求也都大致相同:超级能耗容积率奖励多出3平方米、封阳台多出3-4平方米(以约99平方米户型为例),购房成本多出几十万甚至上百万,但“为什么我家阳台外窗不是三玻两腔?”

Part.1

封阳台和做超级能耗之间有“漏洞”?

2020年,上海出台《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》,给予超低能耗建筑容积率奖励(最高不超过3%的外墙面积不计容)和财政扶持(300元/平米),大力引导超低能耗建筑试点。

2023年,上海发布《上海市推动超低能耗建筑发展行动计划(2023-2025年)》,着力推动超低能耗建筑发展的产业链体系取得突破。目前,全市已累计落实超低能耗项目1389万平方米,规模位列全国第一。

相比普通建筑,超低能耗建筑能给住户提供更舒适的室内环境和更低的居住成本,开发商也能拿到政府奖励和补贴,原本应该是互惠双赢之事。但或许是因为超低能耗尚在探索试行阶段,一些问题开始逐渐暴露出来。

普陀区华发仁恒苏河世纪的业主也遇到了同样的情况。去年底,业主发现项目的阳台外窗安装的竟然是两玻单腔推拉窗,开发商对此回应为称:“我们超低能耗验收并不从阳台外窗开始验收,而是从阳台客厅的移门开始,阳台移门是质量很好的三玻两腔”。

(华发仁恒苏河世纪外窗/图源网络)

这显然与普通人的认知不同:一个封了阳台的超低能耗建筑,竟然不是从外窗开始算气密性和保温性?而是从阳台移门开始?

为了空间的通透性,上海许多买房人会选择把阳台移门拆除做通铺,但如果这个房子的客厅是从移门开始做的超低能耗,自然不能随便拆。

另外,业主既然愿意承担封阳台多出来3-4平方的房价,多数也是因为觉得室内使用空间更大。但是如果阳台移门不能拆除,多花费的几十万元房价性价比何在?再加上购房合同上一般也都会约定“业主随意不可更换外窗”,意味着开发商做好的外窗立面,通常是没有补救机会的。

据凤凰网房产不完全统计,目前上海遇到这种问题的楼盘还有不少,包括古美华庭、缦云上海、天汇玺、越秀仁恒天樾园和等,都有业主反映“封了阳台但阳台窗不是三玻两腔,超低能耗从阳台移门验收。”

华发仁恒苏河世纪的一位业主告诉凤凰网房产上海站,针对业主的投诉,有关部门回复称“开发商的操作完全符合规定”,但业主们并没有找到“超低能耗验收起算位置的标准”这样的文件。

业主表示, “检测机构同意开发商从阳台移门开始做测试,但是开发商报给房管局的面积是封阳台的全面积”,业主认为,“这是封阳台和超低能耗之间的一个漏洞” 。

凤凰网房产上海站就此事咨询黄浦区建设管理委员会,接电人员表示,“阳台在设计中属于室外空间,一旦房屋封了阳台外窗,那阳台部分就算室内空间,超低能耗的检测应该从阳台外窗开始算”。

而中国建筑科学研究院一位工作人员也佐证了这一说法,“通用做法是,封了外窗就从外窗测算超级能耗的性能”。当凤凰网房产问及有无政策条款明文规定时,对方表示,“没有条款,主要看超低能耗的第三方检测机构”。

凤凰网房产上海站致电上海公布的七家中标的第三方检测机构之一“上海众合检测应用技术研究所有限公司”,其技术人员回复称,“到底测算到外窗还是推拉门,我们主要看开发商提供的图纸上关于气密层是怎么定的”。

图源:《上海市超低能耗建筑技术导则(试行)》

关于外窗的型材,凤凰网房产上海站只在《上海市超低能耗建筑技术导则(试行)》文件中找到这样的约定:“外窗玻璃应选用三玻两腔中空玻璃或性能更优玻璃。”

真实案例证明,既然这么多封了阳台的楼盘都能从阳台移门验收超低能耗,说明这样的设计在最初就是能被盖章通过的。有关超低能耗到底该从哪里开始验收这一问题,相关规则的缺失也是事实。

业主只能接受的现实是,封阳台和做不做超低能耗无关,封阳台用什么型材的窗户业主也无法决定(如果合同没有另外约定的话)。当然上海不少良心开发商封阳台也用了三玻两腔,没有封阳台的楼盘开发商就更显良心了:为业主省了一半阳台面积的钱,也少了超低能耗验收位置不清的糟心事,毕竟没有外窗只能从移门开始验收。

Part.2

99㎡变107㎡,购房者在为什么买单?

为了大力推行超低能耗,上海给予开发商3%的容积率奖励,这意味着10万方的住宅,就有3000平方米面积可以认定成不计容面积,而这些面积都是可以作为房产面积销售的。不过对买房者来说,这多出来的面积都“长”在了外墙保温上,房子的套内面积并不会扩大。

封阳台的经济账大家就更清楚了,上海规定“阳台的设计进深(取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离)不超过1.8米(含1.8米),且其水平投影面积小于或者等于8平方米的,阳台面积按其水平投影面积的1/2计入容积率”,换句话说,如果上海开发商封阳台销售,那么建筑面积、计容建筑面积都算一半,房产测绘面积(销售面积)则是全算。

这也就导致一个现象:很多在拿地时规定只能做99㎡户型的项目,取证售卖时就变成了103㎡、107㎡,因为加了约3㎡超级能耗开发商奖励和约4㎡阳台面积。

对于开发商来说,封阳台自然是稳赚不赔的买卖,但在当前市场下行的现状下,许多开发商选择不封阳台让利购房者,目的也是增加客源快速去化(当然不排除有些区是政府要求或者开发商物业要求)。比如上海五批次楼盘中,永泰三里城、中建壹品浦江之星、招商时代悦章、五个院子的别墅等,都选择不封阳台。

至于做超低能耗这件事,据凤凰网房产了解,因为目前有3%容积率奖励,开发商做超低能耗还算积极;也有一些国央企开发商,为了给市场打样,会下场试水。

以浦发新杨思上园为例,项目做了超低能耗建筑的申报,根据奖励规则,预计能够得到额外2251.39㎡的可售面积,新增货值约在2.2亿元,成本方面,根据官方数据披露,超低能耗的单方增量成本约为1000元/㎡,项目预计增加造价不到1个亿,一进一出,净利润增加1亿元左右,在当下行情下已相当可观。

在前两年新房市场火爆的周期内,购房者上车意愿强烈,至于买超级能耗住宅,还是买封阳台住宅,选择的空间都不是很大。但当市场冷静下来,购房者也在回头算这笔账:买超低能耗和封阳台楼盘到底值不值?

当然,对购房者来说,买超低能耗建筑最终是为舒适、环保和经济买单,如果未来超低能耗的测算标准能更加清晰,开发商封阳台之前给予买房人足够尊重,相信市场端也会愿意回应以热情。

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标签: 上海超低能耗 上海封阳台 上海新房 【责编】 童甜甜
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