频道导航

今天的豪宅① | “卖爆”的上海豪宅 优劣参半的产品力

编者按

今年以来，一线城市豪宅供应井喷、成交爆发，呈现出一片火热的特殊行情，因此2024年被业内称作“豪宅新纪元”。凤凰网房产上海全新策划【今天的豪宅】旨在通过测评调研、案例分析、访谈沙龙等形式，解说新时代的豪宅市场。

- 以下为正文 -

豪宅，百度百科为其定义，“比高档住宅质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。”克而瑞也为上海豪宅设定了一个门槛：总价2000万元以上。

还有人说，豪宅是对城市稀缺资源的极致占有，所谓稀缺资源，必然是不可再生或难以复制的，如地段或奢材。

但是随着时间的推移，豪宅的意义已经超过了房子本身的居住属性，而核心城市、核心地段的豪宅产品，往往被看作是穿越经济周期的“硬通货”。

Part.1

“卖爆”的上海豪宅

中海顺昌玖里单日劲销196.5亿元刷新全国记录，滨江凯旋门114.03分入围分历史第三高，套均5000万的融创外滩壹号院 “日光”售罄……

（4月18日滨江凯旋门开盘，全面飘红的销控表）

2024年，上海豪宅市场高能场面层出不穷，并且在最近一段时间达到沸点。

当“限价”的口子悄悄撕开，曾经“犹抱琵琶半遮面”的豪宅供应，终于迎来放量。无数积压的需求被释放，上海豪宅市场供需两端同时爆发。

据凤凰网房产统计，今年以来上海共计18个单价10万 以上的豪宅入市，合计供应约2700套千万豪宅，占总供应量的13.5%。这些项目的平均网签率约82%，除苏河望、浦开摩登江南外，其他楼盘整体去化情况良好。

虽然不少人吐槽积分制，至少在豪宅领域，还在对买卖双方产生制约。

在触发积分方面，2024年共计10个项目触发积分，豪宅项目占了6个，分别为滨江凯旋门、绿城外滩兰庭、汇元玺、保利滨江天珺、苏河玺、天汇玺（剩余4个为安高申宸院、绿城沁兰园、中环置地中心润府、理想之地）。

克而瑞数据统计显示，从成交情况来看，今年截至2024年4月10日，上海总价2000万元以上高端住宅已成交1271套；其中内环内共成交1014套，而过去十年间，上海总价2000万元以上高端住宅平均每年卖掉约1195套。

“虽然今年价格有一定上涨，但上海的豪宅依然还是有一定的倒挂空间，无论自住、投资还是保值，都是不错的选择”，一位业内人士如此分析。

新房市场之外，法拍房市场上频繁成交的“天价顶豪”，也为上海豪宅市场增加了更多话题度。

近日，上海静安区巨鹿路的一套花园洋房易主，成交总价约3.1亿元，产证面积约307平方米，占地面积约557平米，成交单价约100.9万元／平方米。有消息称，该笔交易的中介佣金即高达900万元。此前，4月9日，长宁区夏都花园一套别墅被三名买家共竞价1904次，最终竞价人彭立以1.28亿元拍下这套豪宅。

上个月的3月7日，一套原属于昔日“地产金融大佬”戴志康名下、如今只剩残垣断壁的“九间堂”独栋别墅房源拍出了1.44亿元，成交单价超21万元／平米。

Part.2

豪宅的“产品力”

有人从奢侈品的角度去认知豪宅，认为豪宅是对人力、物力、工艺资源的占有，是审美追求和群体认同的超级符号。

对于一线城市高净值人群来说，豪宅既是品质生活的追求，也是资产配置的考量，而这两者之间，似乎后者对买房决策行为影响更大。

因此，“不愁卖”的豪宅时常被诟病“劝退”“惜售”，与地段的稀缺性和倒挂相比，豪宅的产品力有时并不能彻底展现。

滨江凯旋门时隔3年终于愿意入市，外界普遍认为与“豪宅限价放开”有关。房价上涨24%，清水样板间、装标“朴实无华”，都没有挡住滨江凯旋门超千组认购和“日光”的销售佳绩。

被质疑“控分”的香港置地启元又是一个相似案例。“史上最严的资金要求”、无售楼处、找不到销售人员，还是让启元收获了2.4倍认购，险些触发积分。

随着倒挂空间不断收窄，一些豪宅产品也“卷”起了产品力。装标至少1万元/㎡、物业必须五大行、会所泳池等等（后续我们会另出文章详细探讨），都是优质豪宅项目的“标配”。

尤其一些地段上有明显短板的高端项目，不得不通过放低姿态吸引客户。以浦东的保利世博天悦为例，据凤凰网房产上海站了解，因其目前认购数据不甚理想，开发商主动表示未来交付时将会升级部分装标;另外看房过程中本站了解到，保利世博天悦正在与一些豪宅中介合作，以期获取更多客源。

保利世博滨江位于浦东南码头，2017年7月，保利地产以49.71亿元代价获得一宗黄浦江边、规划建筑面积逾20万㎡的住宅项目50%股权，如今7年过去才姗姗来迟。

项目虽然位于黄浦江畔，但一房一价显示高区看江户型单价超过20万/m，低区又无江景资源。因为非上海传统豪宅板块，项目缺少价值对标，周边1公里内缺少轨交、商业、学校配套，居住氛围不够浓厚。

（保利世博天悦样板间景观）

外立面，更是豪宅产品“散发魅力”最合适的秀场。真石漆通常不被认为是真豪宅饰面，即使是翠湖天地，1-3期真石漆外立面也难以卖出好价钱。嘉御庭、万科翡翠雅宾利、瑞虹新城十期都曾因真石漆外立面被吐槽。

（翠湖天地外立面）

干挂石材和铝板，才是当前豪宅外立面的标配。

上海豪宅天花板汤臣一品，近20年的房龄，铝板外立面依旧历久弥新；

（汤臣一品）

香港置地启元外立面为底座石材 弧形铝板，采用深灰色调，低调奢华。

（香港置地启元）

另外豪宅还常常和艺术、圈层、历史、文化挂钩，来体现它的“审美和内涵”。接下来上海大量供应的风貌别墅类产品，应该每一个很都会“讲故事”。

相比普通住宅，位于“塔尖”的豪宅，市场小众、也更具备韧性。今天的豪宅如何表现，未来市场如何运行，敬请持续关注凤凰网房产上海【今天的豪宅】系列策划，走进豪宅的今日世界。

点击查看完整内容