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风貌别墅横空出世，正在改写上海楼市格局

作为一线城市，上海的新房价格一直领跑全国。从市区大平层到郊区独栋别墅，无不挑战着上海客户的购买力。

近年来一种全新的产品形态横空出世——风貌别墅，一时间打破了上海楼市格局。风貌别墅不仅占据着上海市中心核心地段，同时具备上海独特的历史文化底蕴。据凤凰网房产上海站了解到，在新房市场上风貌别墅项目的房价十分“抢眼”。

part1

上海房价“天花板”一再狂飙

提到风貌项目，最值得关注的就是它的房价。据凤凰网房产上海站市场调查了解到，风貌别墅项目轮番刷新上海新房价格的天花板。最高已经突破25万 /平方米的单价。

比如虹口北外滩历史风貌纯别墅弘安里，项目于今年低调入市，过会价为24.3万/㎡，成为目前上海新房历史上过会价格最高的项目。

再比如杨浦滨江东外滩风貌别墅项目——瑞安翠湖滨江。2022年12月，瑞安联合杨浦国资以总价23.76亿元拿下的杨浦区平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）历史风貌保护项目，即瑞安翠湖滨江。项目房地联动价高达21万/㎡，不仅刷新了当时上海新的最高地块联动价，并且凭借该项目的出现让杨浦滨江房价突破20万/㎡大关。

然而上海风貌别墅的价格不断刷新记录，直接冲上了25万/㎡的单价。以黄浦人民广场附近的海玥黄浦源为例，项目高层联动价13.8万/㎡，别墅联动价更是高达25万/㎡。无独有偶，黄浦老城厢风貌保护区的金陵路项目，也以25万元/㎡房地联动价打破上海新房房价天花板。

以上提到的风貌别墅之外，在上海类似的项目还有许多，据统计，目前上海市中心已有41处风貌别墅项目。凭借这类特殊住宅项目的存在，不断推高上海新房房价的标准线。

part2

风貌别墅是上海城市更新下的产物

不难发现上海风貌别墅大多存在中心城区的核心地段，此类项目更是上海城市更新重点关注的保护对象。

据悉，上海已划定44个历史风貌保护区，总用地面积41平方公里。其中围绕着上海中心城区有12处，另外浦东新区和郊区有32处。这里重点关注一下市中心区域的12片历史风貌保护区，包括人民广场、南京东路、外滩、老城厢、衡山路-复兴路、虹桥路等。详细见制图：

其中衡山路-复兴路风貌保护区，占地约4.3平方公里，是上海中心城区内规模最大、优秀历史建筑最多、历史风貌格局最完整的历史文化风貌区。

近两年会出现越来越多的风貌别墅项目，究其根本还是因为城市更新。追溯这些年上海旧改的政策，2015年上海就提出《上海城市更新办法》成片保护风貌的要求，2017年上海发布《关于深化城市邮寄更新促进历史风貌保护工作的若干意见》，旧改思路从“拆、改、留并举，以拆除为主”转变为“留、改、拆并举”。

这次旧改方向的调整意味着，城市更新不再是大规模的拆除重建，而是更加重视对历史建筑的保护。

2020年上海颁布了《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》修订版，出于对历史文化的传承，上海明确将历史文化风貌区保护工作作为重点。

来源：上海市政府官网

随着近几年上海土地供应端出现大量旧改地块，一批风貌别墅才得以涌现。不过，风貌区的城市更新存在一定的难度，既要延续建筑原本的风貌特征，又要进行更新改建。对开发商的开发能力提出了更高的挑战。

part3

风貌别墅的购买力备受市场考验

从已经入市的风貌别墅来看，高单价高总价的纯别墅市场热度依然不低。

以弘安里为例，它是上海今年第一个入市的纯风貌别墅项目，容积率仅1.1。1月29日项目低调入市，单价24.3万/㎡，仅推出34套房源，截止3月22日网签23套，去化率约67%。

其他纯别墅风貌项目，比如瑞安翠湖滨江、合生可爱里、龙盛中兴社区项目、东斯文里等暂未入市。

然而，风貌项目同样是备受争议的产品类型。由于风貌保护地块容积率的限制，并不是所有项目品都是纯别墅产品。有一些项目是做高低配，既有低密度的别墅，又有高密度的高层住宅。

典型案例有海玥黄浦源、中海顺昌玖里、翠湖天地六期、露香园二期等，都采用了超高层 低密别墅的产品搭配。

除了低密别墅产品，超高层产品市场接受度也比预期要高。

比如中海顺昌玖里，项目3月19日开启了认购，此次推出高层产品共512套房源，总认购超730组，认购率144%。整个项目由两栋约150米44层的超高层、一栋约85米25层的高层、低密风貌建筑和商业组成。项目所在的建国东路67-71街坊历史风貌保护区，位于黄浦区新天地板块，该区域一直备受上海改善群体的关注。

再比如海玥黄浦源，根据规划设计方案，项目有1号、7号两个地块，其中1号地块打造为高层产品，去年9月25日开盘，均价为14.3万元/平方米，共计308套房源，截至3月26日已售202套，去化率约65%。另外，7号地块容积率仅约1.3，待入市后预计为风貌别墅社区。

市中心的高低配别墅产品，可以满足业主享受主城区成熟配套的需求，同时又能保持低密的居住环境。不过依然存在一定的弊端，相对于纯粹的低密别墅，高低配别墅的居住体验可能会降低。未来开发商如何给出良好的解决方案也是一个问题。

结语：

相对于市面上的豪宅产品，风貌别墅产品更加稀缺。同样稀缺的还有客户，一套风貌别墅的价值动辄几千万至上亿，所面向的客户已经不仅仅只是追求居住价值，更是对石库门建筑有着深刻的情节。

今昔上海，一栋栋珍贵的历史建筑，镌刻着城市的百年记忆，而代表着当前上海最高居住形态的风貌别墅产品，不但传承着旧的传奇，也将演绎新的故事。

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