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每年物业费最高可达64.8万元！上海新房面临“物业费刺客”难题

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编者按：

3·15之际，凤凰网房产联合中国质量新闻网发起“315楼市阳光行动”专题报道，从项目施工、交付质量、案例评选等全维度还原楼市真相，旨在搭建买卖双方沟通对话平台，助力房地产诚信建设，共同推动市场高质量发展。

买个新房，物业费能有多贵？

近日，据一位购房者发文称，自己从去年就在看房，参观了多个楼盘后，虽然对位置、设计、户型都感到满意，房价也觉得合理，但当了解到物业费价位的时候还是“惊呆了”。

单价6万元多的楼盘，物业费达到7.8元/㎡/月；单价8万多的楼盘，物业费高达12元/㎡/月，刚需买个不足100平方米的房子，一年物业费就超万元。

然而“天价”物业费现象并非孤例。在市区的一些高端住宅项目中，物业费标准已突破20元/㎡/月。以虹口区海泰北外滩小区为例，其物业费标准高达36元/㎡/月。据了解，该小区户型面积范围为348㎡至1500㎡，据此计算，业主每年需支付的物业费最低为15万元，最高可达64.8万元。

事实上，高昂的新房物业费仅是冰山一角，尚有其他费用亦属“天价”范畴，如车位费、停车费、能源费及会所会员费等。

Part.1

交着“天价”物业费，却享受着“白菜价”的服务

一方面是，节节攀升的物业费，一方面是实际服务水平并不高，这让物业费问题成为各大平台上的投诉热点之一。

近日，有网友在某网络平台上反映称，“他所居住的小区远洋万和源，交房两个月，西门却一直不让业主进出，但是物业的人可以随便刷脸走，地下车库不开灯、漆黑一片。”

当业主将“地库不开灯”一事，反映给物业管家，物业管家回复称：穿过黑暗就是光明。”

公开资料显示，远洋万和源位于青浦区徐泾板块，总户数为599户，该项目开发商为远洋集团，物业公司为远洋集团下属的中远酒店物业公司，物业费为3.96元/㎡/月。

去年8月，有自称璟云里的业主在人民网领导留言板上反映称：“梦珠里（璟云里）小区物业长期不作为，高额物业费低品质服务；地下车库渗漏水返潮结露严重，无有效措施导致地下车库未到保修期就已损坏严重，开发商和物业拒不维修；小区酒店及民宿装修扰民严重，物业拒不处理；此外，小区还存在天价停车费和天价垃圾清运费”。

据了解，璟云里小区位于青浦区朱家角板块，项目分两期进行开发，产品类型主要包括洋房、院墅、叠墅、大平层。该小区于2021年9月交付，物业公司为复星地产旗下的高地物业，物业费4.5元/㎡/月。

位于宝山区的上港星江湾，去年也因为物业服务的问题爆发过一次维权，多位业主在售楼处拉横幅维权。横幅上写着：

“用水全是发黄水，物业回复没有问题”、“物业费五块八，服务只有零点儿”、“车库黑漆漆，回家像做贼”、“房子质量有大坑，房修从来修不好”“没有热水管，老鼠虫子到处爬”、“东区每门头，沙盘骗人的”、“西区不得了，消防通道要借道”。

Part.2

外环外小区，市中心的停车费

实际上，除了持续上涨的物业费，令业主深感不满的还有高昂的停车费用。

近日，位于奉贤区奉城镇的中海戈雅园小区，就因为小区停车费一事，引发了业主的强烈不满，上访、维权闹的沸沸扬扬。

据业主表示，签合同的时候，说好停车费会依据市场定价，但现在停车费定价比市场价高出不少。

根据中海戈雅园物业管家公布的停车标准，中海戈雅园小区产权车位管理费为110元/月，地库月租为450元/月。

而周边其他小区停车月租费大多数在300元以下，像近几年交房的水榭兰亭、大家美颂，地上停车费为150元/月，地下停车费则为300元/月；早几年交付的绿地小米公社、中建公元壹号，地下停车费则为200元/月。

实际上，类似中海戈雅园停车费纠纷的发生并非偶例。

小凤凰了解到，从去年下半年到现在，随着一批新楼盘的交付，关于小区停车费标准的出台就引发了诸多纠纷。在这些新建小区，停车收费标准往往都是开发商单方面出台。

今年年初小凤凰也曾报道，位于上海外环外、浦东周浦板块的中建壹府澜庭小区，车位租赁费高达每月1000元，比前滩板块东方惠雅小区每月停车费还要高200元，引发了业主和开发商、物业的矛盾，几经博弈，最终将收费时间被迫延迟到今年4月。

浦东新区的高行镇某楼盘，于去年6月30日交付业主使用，开发商计划在今年年初对进出小区的机动车进行收费管理，也是自行制定标准：宣布于12月25日起，对无产权车位车辆收取10元每小时的停放费用，封顶每天40元，2024年1月1日起收取月付停车费1200元。

此公告一出，就有业主惊呼“简直就是‘价格刺客’！卖房前不明确不公示，入住后再搞突然袭击，价格和手法都太辣手！”

根据业主描述，该楼盘于2022年1月开盘，但是销售时，项目并未在销售现场、预售合同中明确公示车位销售价格和租赁价格，却在业主去年纷纷入住后，再公告出售产权车位，并规定自2024年1月1日起，收取车辆停放月租费1200元，远高于楼盘所在浦东新区高行镇周围小区停车费均价。

Part.3

因科技而升高的收费

物业费、停车费不断攀升，已让人倍感压力，但除此之外，还有一些可能未曾预料的高额费用也在悄然增加。

比如会所费，除了部分豪宅物业费包含会所费用，其他小区会所都是需要单独付费的，而且价格相对较高，一年的费用可能在数千至数万之间。

像滨江凯旋门，会所收费标准为单人25500元/年，家庭三人60000元/年；翠湖天地御苑，一家两大一小（2成人 1儿童）的会所年费价格为24000元；古北壹号会所年费价格为20000元；夏都·幸福268会所年费价格为家庭1.8万，个人1.2万。

比如能源费。近年来，不少新房项目开始打造恒温、恒湿、恒净、恒氧、恒静的科技住宅牌，称能够解决居住空间空气问题。

随着科技住宅的推行，日渐提高的能源费也成了不可忽视的一大问题，以上海金茂府为例。

2015年时，静安区大宁金茂府开盘，物业费为每月4.95元/平米，能源费为每月5.05元；

而到了2024年，位于宝山区南大板块的中环金茂府开盘，能源费收费标准已经来到5.78元/㎡/月。

据案场销售介绍，因项目采用“五恒”科技令房间保温保湿，所以中环金茂府除了7.8元/㎡/月的物业费，还有需要额外缴纳能源费，收费标准为5.78元/㎡/月。

如果购买的是中环金茂府99平米，三室的户型，则一年需要缴纳6866元的能源费用。即便不住，这个钱也是要交的。

对于新房过高的隐形持有成本，有知情人士透露称，总体上是由两方面原因导致的，一方面，现在许多新房实行限价政策，开发商拿地卖房的利润很低，就要从其他方面“找补”，比如把车位价格抬高、提高物业费、能源费等，因为物业管理公司一般也都是开发商旗下企业，开发商在房价上赚不到太多，就得从车位、物业费中弥补。

还有一方面的原因就是，由于业主收房后物业再想涨价就要通过很复杂的流程，也导致不少企业选择在卖房环节就定下了高价，以应对后续涨价难的问题。

该人士还表示，“对于开发商或者物业来讲，如果要提高物业费、停车费等，就必须得有相应服务内容支撑，如果收10元/平方米，就应该对业主讲清楚，为什么值10元。”

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