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实探青浦新城6大纯新盘，谁最值得买？

在上海五个新城中，嘉定新城有未来城市、马陆站三大新盘持续制造热点，奉贤新城有中铁湖光逸景、奉发名邸双子星轮番上市，松江新城的龙湖御湖境和中国铁建星樾云涧也相继入市。

唯独青浦新城，好像几乎没有任何发声。

但是要知道：论规划，前有青浦新城中央商务区规划出炉，示范区线开建，后有西侧的长三角一体化示范区国土空间总规获批。

论关注度，从佳兆业金茂未来城到首创禧瑞云启，青浦新城的销售成绩向来不错，佳兆业金茂未来城两次开盘积分均60+，首创禧瑞云启557套房源，吸引了1009组认购。

2023年，青浦新城将迎来纯新盘的集中爆发，且有个非常明显的特点，爱扎堆，未来竞争将更为激烈。

新盘亮相，都有哪些看点，都适合什么样的购房者？带你了解！

青浦老城

①祥源溪悦

看点：四批次过会楼盘，装修配置高

产品情况：

祥源溪悦项目占地约15920㎡，容积率1.6，由6栋8-10F花园洋房组成，主力户型为建面约98㎡3房、约122㎡4房，得房率在80%左右。

项目装修交付，带中央空调、地暖、新风系统三大件，装修品牌采用的是朗思威、大金、史密斯、摩恩、科勒、方太、3M等。

项目目前已过会，预计5月17日开始认购，推出160套建面约81-122㎡房源，均价约44748元/㎡，入围比1.8。

点评：对比区域内同价位产品，项目在品质方面做的比较好，立面和入口门厅采用天然石材和铝板打造，玻璃门窗采用的是LOW-E中空玻璃，另外还有八大安防系统，装修配置也比较高。

此外，项目开发商为祥源控股，以文旅地产为主业，所以项目比较重视对园林和社区景观打造，居住舒适度的话会比较好。

不过项目虽然处于江南新天地的规划中，但祥源·溪悦目前周边城市界面一般，动迁房也不少，离地铁也比较远。

值得注意的是，祥源于2018年进入上海，在上海开发的项目并不多，仅有祥源西康路989、云湖漫城2个项目，今年3月份，有网友投诉称，其购买的云湖漫城在尚未交房时就出现漏水渗水、墙面开裂、内部装修减配严重等问题。

②新黄浦江南里

看点：国企纯新盘

产品情况：

新黄浦江南里占地约3.27万㎡，容积率1.2，小区拟建22幢住宅，含别墅及洋房，其中1-2#、4#、5-7#为总高7层的花园洋房，3#总高8层的小高层，8#为保障房，总高6层；9-22#为别墅。

项目洋房主力户型为建面约95㎡3房，联排别墅有建面约175㎡、205㎡两种户型，房地联动价5万/㎡。

项目售楼处预计5月13日开放，并不在四批次中，预计会和悦达玲珑湾同批次。

点评：

新黄浦江南里也在江南新天地的规划范围内，和祥源溪悦几乎是面对面，因此祥源溪悦有的问题新黄浦江南里其实也有，此外，相比较祥源溪悦，新黄浦江南里更靠近主干道沪青平公路，可能会有噪音的影响。

但在产品上，新黄浦江南里项目供应的是洋房和联排别墅，容积率仅有1.2，产品形态非常稀缺。

盈浦街道

①富绅名邸

看点：四批次过会楼盘，地铁房

产品情况：

富绅名邸项目占地约13562.9㎡，容积率1.3，由5栋7F多层住宅、1栋7F保障房和1栋配套商业组成，是一个低密度的洋房社区，主力户型为建面约82、98㎡的3房和118㎡的4房，得房率在84%左右。

项目目前已过会，于5月11日开始认购，一次性推出168套建面约82-118㎡房源，均价约45000元/㎡，入围比1.8。

点评：

富绅名邸位于盈俞路和漕稼一路交界处，小区距离地铁17号线漕盈路站约1公里，妥妥的地铁房，周边配套齐全，漕盈路站有青浦百联，2公里左右有青浦吾悦广场，周边还有公办幼儿园和市政公园，舒适度较高。

根据现场实探来看，小区楼栋已封顶，置业顾问介绍称，小区最早明年9月份可以交房。

不过小区体量不大，内部的景观组团比较简单，此外小区房源数量比较少，仅168套，据置业顾问介绍，项目验资人数已超过400组，触发积分的可能性比较大。

②盛青项目

看点：国企纯新盘，地铁房

产品情况：

该地块为城中村改造项目，项目总占地面积约45506.9㎡，由2个小地块组成，南侧13-03地块，由4栋15-16层住宅+1栋15层保障房以及部分配套用房组成，预计提供291套房源； 北侧13-01地块，由10栋14-16层以及部分配套用房组成，预计提供614套房源。

根据已曝光的信息来看，项目主力户型为建面约85-185m²2-5房，联动价4.3万/㎡。

点评：

项目就在富绅名邸的南面，外部环境的话差不多，不过两项目并非同批次入市，且产品有很大不同。从现场实探来看，项目尚未正式动工，但工地内部已经开始前期的施工准备工作，预计的话会和盘古项目同批次。

值得一提的是，价格的话是项目的一大优势，联动价仅4.3万/㎡，较周边盛青云驰4.39万/m²的均价，及青浦新城新地块的土拍价格4.5万/m²极具优势。

青浦新城

①悦达玲珑湾

看点：国企纯新盘，地铁房

产品情况：

悦达玲珑湾项目占地面积11130.7㎡，容积率2，整体规划4栋16层高层住宅、2栋4层商业，项目可售住宅共171套，主力户型为建面约73-138㎡房源，精装修，一梯一户，房地联动价44100元/㎡。

目前，项目在绿地缤纷城1楼设有展厅，但项目并不在四批次中，预计会和老城的黄浦江南里同批次。

点评：

在接下来的供应中，悦达玲珑湾是其中通勤最为便利的，项目位于佳兆业金茂未来城的北侧，距离地铁17号线青浦新城站约800米，妥妥的地铁房。

从位置上来看，项目位于青浦区的核心位置，周边配套齐全，2公里左右有青浦绿地缤纷城、青浦宝龙广场、中山医院青浦分院等，此外，小区西侧规划有悦达出资建设的高品质幼儿园、北侧新达路规划有复旦大学创新学院园。

由于小区体量不是很大，所以和富绅名邸一样，内部的景观组团比较简单，仅规划有873.67㎡的集中绿地和400㎡集中活动场地。

不过小区房源数量比较少，仅171套，买入的机会有限，极大可能会触发积分，但理论上不会太高。

②盘古项目

看点：地铁房

产品情况：

根据公示的规划设计方案显示，项目将打造6幢高层住宅和2幢酒店，其中1、2、5、6、7#为18F住宅，3#为19F住宅，9、11#为12F酒店，西侧沿中横泾路设有商业服务用房。

点评：

虽然项目位置是比较优质的，相较悦达玲珑湾距离地铁站更近，但是开发商盘古开发楼盘的动作非常慢，据悉，该地块2021年10月12日，盘古以底价10.96亿拿下的，同年的首创地块早已于22年8月份开盘。

值得注意的是，虽然项目外部条件优质，但是开发商口碑一般。盘古在上海嘉定开发的盘古天地项目涉嫌捂盘，据悉，该项目从2009年开始开发，直到目前，还有部分房源尚未入市。

此外，盘古天地项目前几期自交房后就问题不断，屡遭业主投诉，除了质量差、噪音扰民等问题外，更被曝出开发商产证“难产”、天价停车费等。

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