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传昆山万科常春藤等楼盘因降价被点名通报！案场销售：优惠活动还在

凤凰网房产上海讯 5月5日，网传昆山两新盘嘉宝梦之悦（备案名：梦之悦花园）、万科常春藤（备案名：尚滨花园）因擅自大幅降价被昆山市住建局点名通报，引发广泛关注。

一份网传昆山市住房和城乡建设局的红头文件显示，“昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。对于上述项目我局已要求立即整改，暂时关闭网签（待整改结束后予以开通），并已将其不良行为计入年度诚信档案。”

售楼处盖章降价活动属实

关于楼盘擅自降价被通报处罚，凤凰网房产上海站尝试致电昆山市住建局核实此事，多次拨打均无人接听。

之后本站联系到嘉宝梦之悦、万科常春藤的置业顾问以及几位代理中介了解到，两个项目的降价优惠活动还在继续，不过所剩房源不多。

据了解，嘉宝梦之悦位于昆山花桥板块，项目在售86㎡、 87㎡2室2厅，整盘均价22000元/㎡左右。

项目一期名为嘉宝梦之城，早已清盘交付，二期嘉宝梦之悦于2017年开始销售，2022年交房，至今还剩房源在售。因为去化周期过长，开发商于今年启动了降价销售。

据置业顾问介绍，本次降价销售的房源为顶楼和一、二楼，原价一套190万左右，特价之后可以降到140万左右，最高降幅近57万。

另一个被通报的万科常春藤位于昆山锦溪板块，近淀山湖，项目在售90㎡-125㎡3-4房，均价18000元/㎡左右。

5月6日，凤凰网房产上海站从案场销售处了解到，本次项目活动针对比较难卖的小户型90㎡3房，此户型每套房源直降32万，成交另有家电、车位赠送，活动力度空前。同时，该置业顾问还明确表示，“目前备案是正常的，完全不用担心”。

“独立画风”的昆山楼市

作为连续18年稳居全国百强县市首位的县级城市，昆山楼市一直呈现独立的画风。虽然行政规划上只是苏州一个县级市，但昆山房价超过不少二线城市，甚至赶得上上海远郊。

CRIC数据显示，2023年一季度，昆山的商品住宅成交均价为23332元/平方米，这一价格高于成都和合肥。

另据统计，2011年至今，昆山十年间房价涨了2.86倍，从2011年的6660元/平方米上涨至2021年的19055元/平方米。尤其2016年受全国楼市大涨行情的影响，昆山房价一年上涨超3000元/平方米，进入万元时代。

因紧邻上海嘉定区以及有上海地铁交通11号线直通的利好，昆山有着“环沪第一城”之称，甚至有人直言新上海人撑起昆山楼市半边天。

除了受到上海的辐射外，昆山也毗邻苏州城区，也承接了不少来自苏州的外溢购房需求。

昆山置业者中，有昆山/苏州居住、上海工作的“双城通勤”族，也有拿到房就挂牌出售/出租的投资客。

当前，链家网上昆山二手房挂牌量高达44681套，而在1年之前的媒体报道中，昆山当时的在售二手房才23000余套。

受疫情影响，去年昆山楼市成交一度低迷。据克而瑞研究中心统计，2022年1-7月，昆山市商品住宅供应面积为14.95万平方米，同比减少65%，环比减少54%。

在昆山“房东抛售”、“成交下行”、“房价透支”的新闻屡屡刷屏之际，昆山放出大招助力楼市升温。

2022年8月，昆山全市取消限购，本地人可买3套房、外地人可买1套房，无需社保证明。

克而瑞地产研究报告显示，在全面取消限售以及疫情常态化之后，上海和花桥人口流动性增加，投资需求有回流态势，昆山多个项目到访与转化率上升，但边缘板块以及本身有硬伤的楼盘成交依然难有起色。

也因此，昆山许多房企开始自救，通过降价折扣、送家电、送车位、渠道分销加码等组合拳方式加快去化，以期加速资金回笼。

以上述万科常春藤为例，虽然地处昆山，但因为上海外溢的客户多被花桥拦截，该盘本身又是一个产品特色不鲜明的超级大盘，因此将最难卖的90平小户型率先摆上促销台，大幅降价加速清盘。

（万科常春藤约90平户型备案价）

降价的“底线”在哪里？

三道红线和疫情双重重压之下，近两年房企迎来至暗时刻，抓回款、降负债成了关乎开发商生存的头等大事。楼盘降价、打折促销等花式营销活动作为开发商卖房回血时的常见手段，在楼市流行开来。

当然，降价楼盘以库存量较大的二三四线城市居多，例如合肥保利、淄博碧桂园等盘都发生过降价被群体投诉事件。上海远郊盘也有过先例，比如此前本站报道过的川沙东岸观邸也因变相降价被“差评”。

回顾：上海有新盘变相降价？业主：买早了亏了几十万

对于开发商大幅降价行为，或许意向买家会拍手叫好，但对于前期已买过此小区的业主和部分竞争对手来说，这或许并不是一件好事。据凤凰网房产上海站了解，上述降价楼盘当前已收到不少投诉反馈，甚至有人至售楼处要求“退差价”。

业内人士分析认为，虽然开发商降价是自身可以决定的商业行为，但若大幅降价难免伤害到到前期业主的切身利益，更扰乱了正常的市场秩序。

那么，房企是否可以无底线降价？昆山住建局对房企的通报又有无依据？

凤凰网房产咨询上海资深房产律师郭韧了解到，开发商在相关部门做的楼盘备案价是当地的有关部门根据楼市环境作出的指导价格，属于政府指导价。开发商作为经营者应当执行政府指导价。

根据国务院令第585号《价格违法行为行政处罚规定》第九条第（二）项，经营者不执行政府指导价、政府定价，高于或者低于政府定价制定价格的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。

2016年《昆山市人民政府关于印发<昆山市加强房地产市场管理实施意见>的通知》第八条对商品住宅价格监管有明确规定：“在对外销售时，同批次房源须一次性全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格。自本意见发文之日起办理商品住宅价格申报手续的楼盘，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内调高幅度不宜超过12%。”

郭韧律师补充表示，“虽然昆山市政府没有对楼盘售价低于备案价的幅度比例进行明文规定，但原则上来说商品房的销售价格的变动幅度是一般不能超过备案价格的5%。如果房价低于备案价15%，还会面临限制网签备案的风险。”

易居研究院研究总监严跃进分析表示，“当前楼市整体层面呈现复苏向好之态，但个别城市出现降价行为，说明该地的市场可能比想象中脆弱，而这种降价行为势必影响当地的房价预期，引发政府部门出手干预”。

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