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上海有新盘变相降价？业主：买早了亏了几十万

凤凰网房产上海讯 2023年，上海新房市场继续高歌猛进，入围分破百、千人摇等火爆现象一度刷屏。

但繁华背后，却也有一些楼盘艰难去化，通过一些手段变相降价后，却引发前期购买业主情绪反弹，怒而投诉。

洋房和高层同价？

近日，有网友向本站爆料，浦东新区川沙板块的东岸观邸项目，一期开盘时高层64000元/㎡，本次二期加推的洋房竟然也是相同的价格，如果仅按得房率来折算，损失了几十万。

“我当初买一期高层房子的时候，销售说下一批洋房可能会涨价，谁知道二期洋房和高层会开一个价，这不就等于变相降价”？

东岸观邸一期于2022年12月17日开盘，彼时推售488套层高为13层的高层房源，均价为64000元/㎡。截至目前，项目已网签套数为144套，去化率不足3成。

项目二期为上海今年三批次过会楼盘，推出84套洋房（总层高7层），均价依然是64000元/㎡。

2021年，浦东川沙投资（49%）与上海申迪集团（51%）联合控股的上海国际旅游度假区川沙开发建设有限公司以24.6516亿底价获得浦东川沙D05B-02地块，成交楼板价30916元/㎡。

此地块即为东岸观邸的前身。项目距离上海地铁2号线步行15分钟左右，算是一个准地铁盘。

据了解，东岸观邸拍地时间早于上海“房地联动价”施行时间，因此该项目并没有联动价制约，其定价64000元/㎡应该是参考了隔壁陆家嘴拍下的“浦东新区川沙新市镇D05C-13地块”的联动价。

因为容积率等原因，开发商将东岸观邸打造为高层+洋房产品。一般来说，洋房的产品性能优于高层，即使综合考虑位置、不利因素等各方面原因，多数开发商在定价时还是会对二者有所区分，但东岸观邸的洋房和高层却开出了相同的价格，这让部分已经买了高层的业主难以接受。

（业主至售楼处讨要说法）

业内人士分析认为，东岸观邸此次推出的洋房产品户型更大，即使相同的均价，购房者上车洋房难度更高，可能考虑到去化等原因，开发商选择在价格上做出了让利。

（东岸观邸项目效果图）

凤凰网房产上海站以购房者身份询问项目洋房价格与高层相同的原因，销售人员表示“政府批价肯定有道理”。

4月26日，是东岸观邸二期洋房认购最后一天，据媒体监测，项目认购率已超130%，预计5月17日开盘。

5%以内的折扣玩法

事实上，不止东岸观邸，上海新房火爆热销的另一面，是不少项目因为滞销推出过五花八门的折扣活动。

这些打折促销的楼盘，有的是自身不利因素太多、有的是地处远郊无轨交优势，当然最主要的原因还是性价比不够吸引买家。

嘉定马陆新盘金地西郊悦章，去年12月3日、今年3月29日共两次开盘，576套房源至今网签5成左右。

凤凰网房产实地走访了解到，目前项目已启动了中介分销带客。项目五一期间将推出到访礼和抽奖礼活动，另据爆料，当前金地西郊悦章签约后还有一个总价3个点的优惠，不过这一消息未得到官方证实。

金山新盘新华御著，去化6月开盘至今，整盘598套房源去化不足3成，近期也推出了特价房活动。

销售人员提供的活动海报显示，本次新华御著五一期间推出8套特价房，凤凰网房产对比一房一价发现，特价房的折扣在96折左右。

不难发现，上海新房的营销活动都在5%以内浮动，并且房企从来不会主动宣传打折促销，而是披着特价房、送豪礼等各种理由的“马甲”，掩盖其降价的本质。

业内人士分析认为，开发商这样操作是为了快速出货的同时，又不那么扎眼，避免引起前期业主和市场的反弹，也希望尽可能减少外界对该楼盘产生“卖不动”的印象。

另外，上海2017年7月颁布《关于加强商品住宅及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》，明确要求新房及车位销售实行“一价清”制度。之后上海在为每个楼盘定价时，规定了楼盘下调幅度不得超过5%，这样就限制了部分楼盘的打折力度，从而保证市场平稳有序地运行。

上海资深房产律师郭韧表示，在规定范围内打折促销是合理的商业行为，开发商可以自行决定。

易居研究院研究总监严跃进分析表示，上海购房需求一直强劲，不会出现楼盘大面积降价现象，部分远郊新盘量大、库存多，不得不通过降价促销的方式吸引客户，但是开发商也应该综合考量、平衡所有业主的权益，避免出现前后时期房源价差过大的现象。

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