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同策集团董事长孙益功：认准协同发展，挖掘上海大都市圈当下红利

凤凰网房产上海讯 各美其美，美人之美，美美与共，天下大同。

1月6日，凤凰网、凤凰网房产、风财讯联合多方机构，启动2022 第十届凤凰网全球华人不动产财经盛典暨「上海大都市圈不动产发展论坛」。

4场主题演讲，1场云端对话，数十位顶层智慧围绕不动产新格局、城市更新、乡村振兴、绿色低碳、元宇宙等话题与政商学界领袖云端对话，凝聚多方共识，解析上海大都市圈经济机遇及行业未来。

论坛上，同策集团董事长孙益功为大家带来主题为《上海大都市圈房地产投资机会》的演讲。

孙益功指出，上海大都市圈的规划在前两年落地，主要是上海加8个城市的“1+8”规划这主要是根据交通距离设定的，借鉴东京都市圈经验，轨道交通不超过90分钟之内的距离、轨道交通密度足够，城市更容易融入、形成一个都市圈。

其实都市圈的城市有不同的分工，他认为上海在大都市圈中承担的是资本、智力、服务高地的角色，8个城市各有分工、各有产业集群进行协同。

关于上海都市圈的城市协同性有一些结论，一方面是说城市和上海的协同性越强，经济发展将会越好。另一方面，当城市协同性越来越强，如果某些城市的房价价差比较大，那城市房价更加有上升空间。

他给出的结论是，嘉兴、昆山、太仓、苏州，仍然会有房价的上升空间，这是从产业和房价的协同性来看到的投资可能性。

随即，孙益功对全国房地产市场进行了分析。其指出，近期房地产形势非常严峻，处于特别的调整阶段，从2021年到2022年全国房地产销量明显下滑，土地投资额下滑了超一半，这是我们20年中碰到的最大的一次快速下滑，也可能是最后一次。

房地产的快速高速增长时代已经过去了，疫情和金融冲击都对房地产产生了巨大影响，很多房企爆雷，进一步冲击着行业的信心，目前这个局面并没有完全走出来。当然越来越多的政策来支持房地产和房企，更加认识到房地产仍然是中国经济、地方财政、金融稳定性的压舱石，我们认为房地产一定会“软着陆”，相信2023年一定会推出更多的房地产的需求的政策，进一步促进需求端，真正带动房地产市场。

“预计2023年二季度之后市场会逐步企稳，整个市场逐渐恢复，越来越多企业开始进入正常的运营周期。”

同时，对于房地产企业投资上海大都市圈，孙益功给出了一些建议。其指出，企业要对在上海都市圈“调仓”做出适配性的计划。

因为上海都市圈占了中国市场接近40%左右的销售份额、占到长三角市场1/3的份额，所以如果是全国性企业，在上海都市圈的投资不应该低于15%~20%；如果是深耕华东区域的房企，在上海都市圈的投资比例不应该低于30%，这才是一个比较合理的调仓。

对投资者而言，上海豪宅市场未来三年里会面临供应过高的风险，上海外围市场也会面临土地供应偏大、城市发展还不够成熟的压力。

不过上海中外环之间外环附近的，风险本身在变得更小，而且价值会越来越高，所以“以外环为中心，往里到中环往外，再到外环的外面的一圈”，这样一个区域是适应上海的中产阶级、白领阶层投资的。

整体来看，上海大都市圈仍有不小的投资机遇，能够吃到的一波红利，是协同发展中人口转移、产业转移和房价上升的红利。

>>2022上海大都市圈不动产发展论坛直播入口

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