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“世界会客厅“or”自家后花园“ ？ 北外滩没有选择题

“暮霭挟着薄雾笼罩了外白渡桥的高耸的钢架，电车驶过时，这钢架下横空架挂的电车线时时爆发出几朵碧绿的火花。从桥上向东望，可以看见浦东的洋栈像巨大的怪兽，蹲在暝色中，闪着千百只小眼睛似的灯火。向西望，叫人猛一惊的，是高高地装在一所洋房顶上而且异常庞大的霓虹电管广告……”

这是中国现代著名作家茅盾所作的小说《子夜》的开篇，描绘的正是上世纪30年代初，上海北外滩江河交汇处的景象。

历史上，北外滩曾是美租界沿江地带的一部分，后合并到公共租界。得天独厚的港口区位又与西方工业文明相遇，在沿江线路上，这里曾经诞生了中国历史上第一个自来水厂、煤气厂、火力发电厂，让北外滩成为二十世纪初上海最重要的工业区之一。

同时，北外滩作为中国航运枢纽，送走了一批又一批仁人志士，踏上放眼看世界的征程。在北外滩，许多外国人迈出了解中国的第一步，包括罗素、爱因斯坦、泰戈尔、萧伯纳、卓别林等。

江水悠悠，汽笛声声， 北外滩得天独厚的地理位置，使得百年来历史文化在这块土地上的不断积累，并在新时代“新旧融合”式的发展理念指导下，展现出新的生机与活力。

1937年黄浦江主要码头分布示意图

“上海北外滩、浦江金三角、世界会客厅、浦西新地标”，这是虹口全新的坐标系。北外滩不仅正成为上海“中心辐射”主阵地，也在努力成为中国式现代化生动实践的展示窗口，还要成为未来之城，既是数字孪生城区，也是“双碳”示范区。

上海“黄金三角”实景图 图源上海发布

“如果说陆家嘴是浦东开发开放30年的一个缩影，北外滩就应该成为新时代上海改革开放再出发的一个标杆。”虹口区委书记郭芳在采访中指出。

新旧共生的“世界级会客厅”

毋庸置疑，4平方公里的北外滩正站在过去、当下和未来的交汇点。10年之后，北外滩究竟以怎样的面貌面世，成为摆在决策者案前的一道题。

据介绍，彼时虹口区委常委会认真学习研究了伦敦金丝雀码头、纽约曼哈顿、东京丸之内等国际顶尖地区的开发机制模式，走访调研了浦东陆家嘴、前滩和徐汇滨江等地。试图寻找一条适合北外滩、适合当下的建设路径。

万里之遥的英国伦敦金丝雀码头，0.58平方公里的区域拥有300万平方米的建筑体量，贡献了整个伦敦经济的1/3，这给予4平方公里的北外滩更大想象空间。但决策者最终认为，“复制”并不是北外滩的出路，上海可以给出更好的解题思路。

学习成功经验并结合本地实际情况，上海虹口区在实践中逐步形成了“政府主导、办企合一、市场化运作”的开发机制模式。

2020年7月8日，上海市政府同意《北外滩地区控制性详细规划》，并提出了“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的目标。

根据规划，北外滩将形成“一心两片”总体格局。一心，即中部核心商务区，为高强度、高密度开发地区；两片，即西部虹口港活力片区和东部提篮桥片区，为低层高密度空间格局。这里将是全域构建新旧融合、以人为本的公共空间网络。

虹口区委书记郭芳在采访中指出，作为中央活动区（caz），北外滩的独特之处在于“新旧融合”。与很多CBD地区不同，北外滩是建在历史保护建筑和街区之中的，有成片里弄建筑、两片历史文化风貌区、30处风貌保护街坊以及44处历史保护建筑。“北外滩的开发是一种保护更新式开发，好似‘老瓶装新酒’，这也是我们的后发优势。”

以新旧共生发展的地标之一的白马咖啡馆为例。1939年，鲁道夫·莫斯伯格夫妇创办了白马咖啡馆。因为服务周到，白马咖啡馆很快就成为当时犹太难民们日常聚集场所之一。

白马咖啡馆旧照 图源上海虹口官微

2015年，白马咖啡馆按照原白马咖啡馆店主后裔罗恩·克令格尔提供的照片复建，在长阳路67号原貌重建。咖啡馆内部分构件也是2009年被拆除时保存下来的，还原当年犹太难民社交生活的场景。现在白马咖啡馆作为上海犹太难民纪念馆二期项目对外开放。

上海犹太难民纪念馆，图中右下角为白马咖啡馆 图源 上海虹口官微

在北外滩历史建筑活化利用方面，不得不提的还有位于黄浦路15号的浦江饭店（原名礼查饭店）。它是上海开埠以来乃至全国第一家西商饭店，被誉为“上海著名的里程碑建筑”。

刚落成不久的礼查饭店建筑正立面 图片来源：《方志上海》

因为浦江饭店大厅的宏大宽敞，1990年，中国筹备上海证券交易所时选择了它作为交易中心，1990年12月19日，在上海浦江饭店举行了上海证券交易所开业典礼。2018年，经改造后这里变身中国证券博物馆，记录着新中国证券市场的诞生、发育和成长。

如今的浦江饭店 微博@浦江饭店AstorHouse 图

如今，沿苏州河漫步，可以看到一排漂亮的建筑群，自西向东分别是被称为亚洲第一公寓的河滨大楼、拥有远东第一大厅的上海邮政大楼和著名的上海大厦。这些建筑和北外滩很多历史建筑一样，在当年都是公共性的，曾引领过一个时代的风尚。

新旧建筑示意图 图源：savills

以人为本 海泰助力北外滩焕新

有故事，有老酒，更有一个可憧憬的未来，北外滩正吸引着全世界目光和脚步。

“近年来，虹口区内强实力，外塑形象，尤其是2020年北外滩开发建设启动以来，显示度和影响力都大幅提升。” 第一太平戴维斯中国区市场研究部主管及高级董事简可表示，“今年前三季度，北外滩板块净吸纳量依然实现增长。从金融到航运各个领域的一些知名企业都是北外滩的核心企业客户。”

图表源于savills

先是今年6月8日北外滩重点项目签约暨优化营商环境会上，总投资额超百亿元的30个重点项目完成签约，紧接着6月16日的2022上海全球投资促进大会上，短短数日，370多亿、一批重量级的投资项目集中落户北外滩。

如果说2020年前，北外滩的开发重点是如何让“新市民”走进来，那么现在，如何把最好的资源留给市民，让人们留下来，让“人民城市”的宏大场景与老百姓的日常生活紧密相融，则是当下的城市开发的运营核心。

北外滩未来建设效果图

毕竟，无论是产业集聚、发展，还是城市更新、成长，其落脚点都是为了人，为了人的美好生活。

以人为本的精神在北外滩的规划设计得到了充分体现。比如，在北外滩核心区内设置占地11个街坊、约50公顷的慢行优先区，并在唐山路两侧，设置占地6个街坊、约22公顷的无车区，将更多活动的空间还给行人。

轨交方面，现有3线7站，规划19号线将穿越北外滩并设置周家嘴路站、提篮桥站2个站点，使北外滩拥有4条地铁线路、9个站点，轨道交通600米覆盖率超过90%。未来从地铁车厢走到办公室仅需5-10分钟。

又比如，在核心区范围内构建地上、地面、地下全方位互联的立体活动网络。白领从出地铁车厢走到办公室可能只需5至10分钟；开车可直接入库，从停车到进办公室可能也仅需5分钟。

北外滩数字体验馆·立体交通模型 图源上海虹口

不仅如此，今后的北外滩，每一栋楼宇都是智能的——由5G、物联网等技术赋能，让建筑变得更智慧、更安全，让这里成为24小时城市；每一栋楼宇都是会呼吸的，PM2.5净化器让室内保持清新；每一栋楼宇都是“绿色”的，单位面积能耗全球最低。

北外滩地上连廊系统效果图 图源上海虹口

人们可以方便地穿梭在不同楼宇开会。午休时间，可以去空中连廊享受午餐、去屋顶花园“小憩”；下班后，可以去白玉兰广场逛街，可以去百老汇中心看戏，让城市的发展融入到每个身处其中的人。

北外滩未来城市示意图

根据规划，北外滩将有7万居住人口和24万办公人口，高素质的人才同样需要高品质的商品住宅与之匹配。

海泰北外滩以前瞻性的视野占位北外滩核心地段，意图打造北外滩未来人居标杆。项目属于虹口区114、115号地块旧区改造与新建综合开发，距离外滩源以及外白渡桥直线约600米，周边多条轨道交通环绕，高端商务商业资源云集。

海泰北外滩效果图

据介绍，该项目包含有3栋住宅、1座历史保护建筑和1所酒店。其中，保护建筑是市五中学，创办于1893年，原是教会学校，迄今已有一百多年历史，未来将重建一座再现原教学楼建筑外观特征的博物馆，以海派艺术品为主要展出内容，传承街区历史记忆。

作为时代发展最好的见证者，从最高170米的高空共瞰时代仰望，感受城市百年风云，见证北外滩新篇章。海泰北外滩臻造顶尖翘楚藏品，敬献塔尖进阶人生，浦西住宅天际线也将在此诞生。私享上海屋顶停机坪、地下储藏室、空中超大平层空间，装下生活无限想象空间。

海泰尊重土地价值和城市文脉，展现了优秀企业的责任与担当。也让我们更加期待，在北外滩这处黄金宝地，海泰北外滩将呈现怎样的地标级作品。

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