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清仓时刻丨上海这些楼盘“首秀即梭哈” 售楼处样板间都省了

编者按:年终将至，处于深度调整期的房地产行业正面临严峻考验。从全国范围来看，上海楼市相对稳健。今年1-10月，上海商品住宅供应了约806万方，成交约812万方，属于供求平衡状态。

据统计，6批次上海28盘供应了10784套房源，约116.8万方；7批次也箭在弦上，预计有44盘入市，年底的供应量不可谓不大。

为了年底冲刺“回血”，各家楼盘“八仙过海各显神通”，上演“清仓时刻”。“封阳台”、“装修升级包”、“首付减免”等非常规“武器”层出不穷。凤凰网房产环沪年终特别策划“清仓时刻”，深入一线，试图还原市场真相。

“我们目前没有售楼处也没有样板房,基本上就是看图纸买房了。” 复地御江廷是今年上海6批次上市纯新盘。作为徐汇滨江的“当红”项目,复地御江廷被不少购房者视作“倒挂”盘,预期入围分在70分以上。

面对这样的火爆行情,开发商复地索性连售楼处和样板间都省了,而且首次开盘就一次性推出所有323套房源。

无独有偶,据凤凰网房产上海统计,在2022年上海第六批次过会楼盘中,有6个项目“首秀即梭哈”!接下来,小马哥将就其中的几个焦点项目进行分析。

御江廷:徐汇滨江网红盘 低总价上车好机会

在买房这件事上,似乎当性价比足够高的时候,卖的产品到底是什么样就不那么重要了。复地御江廷就是这样一个项目。

日前,小马哥想去看一下这个徐汇滨江的“新贵”,却出现了本文开头的那一幕。

这不禁让人联想起同样位于徐汇滨江的神奇楼盘——尚海湾豪庭。尚海湾豪庭最后一批房源推出之前,“悄悄”拆除了售楼处,改在水泥房子里认购。

作为一个商住办综合业态项目,御江廷可售住宅只有3栋楼共计323套房源,且是徐汇滨江少有的小户型,总价段约1000-1500万。相比南侧迟迟不入市的香港置地启元的大套型,御江廷非常适合上车。

不过据传项目因为装标太低被勒令调整，这也许就是“被偏爱的都有恃无恐”吧。

此外,据小马哥独家了解,御江廷西侧,香港置地启元背后,招商蛇口、香港置地、徐汇城投3家合作项目启元汇玺(疑似案名),将由徐汇城投操盘,最快于明年一季度入市。该项目由部分配套用房+5栋25-26F高层住宅+1栋保障房组成,户型以100㎡左右小户型为主,有一栋楼户型稍大。

启元汇玺(疑似案名)规划示意图,仅供参考

天安1号:等了十年的天安豪园二期 疑似封阳台提总价

多次出现在入市预测名单中的天安1号,终于在今年6批次中现身。该项目处在七宝、古美交界处,周边无论是居住氛围还是各项配套均已成熟。

天安豪园项目分为一期和二期,一期由18栋13层小高层及1栋9层的小高层组成,已于2011年交付。

天安1号是天安豪园的二期项目,将建设48幢住宅楼,最高13层,整体容积率为1.94。整体社区预计有2206户,配备3446个车位,车位比达到了约1:1.56。

项目区位示意图

目前该项目已经结束认购,网传621套房源吸引了超2倍的认购,触发了积分,热销已经基本预定。

项目规划示意图

与此同时,有关天安1号“封阳台提高总价,增加项目利润率”的传言不绝于耳,项目12元/㎡的物业费收费标准和1200元/月的停车费也被不少购房者吐槽:月薪没3w,不敢住。

“关于封阳台,官方明文由开发商自行决定。对于购房者来说,固然提升了购房成本,但后期产证面积也变大了,利弊需要购房者自己权衡。”业内人士如是表示。

此外,天安1号交房要到2026年,再加上触发积分制5年后可售的时间成本,购房者需要好好筹谋一番。

公园海德:”鸽“了6年 期房熬成准现房的塔楼盘

2016年5月11日,格力地产以总价19.65亿元竞得松江泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块,成交楼面价37675元/㎡,溢价率109%。也就是如今的公园海德。

那时候,泗泾板块新房金地自在城的售价还仅有3.75万/㎡。

或许是因为“面粉贵过面包”,该项目开发节奏非常缓慢:拿地14个月后,地块的设计方案才出来;19个月后,才举行开工仪式,拖延了整整6年才开盘,硬是给熬成了准现房。

至于价格方面,虽然未达到当时业内预测的6万元/㎡保本售价,但是项目取证价格还是突破了目前泗泾板块的房价天花板,为54876元/㎡。

值得一提的是,格力公园海德请的是伦敦海德公园一号的罗杰斯设计师团队,与中兴路一号一样,都是典型的塔楼结构。虽然从外立面上来看还是相当有设计感的,但是从项目户型可以看出,与常规板楼相比,有部分户型会存在棱角,甚至还有暗室。

目前该项目认购已经结束,并未触发积分。而从网传30%左右的认购率来看,格力公园海德的市场接受度较低。

大名城映辰 大虹桥3字头纯新盘 上车优选

近些年,大虹桥的新盘项目基本是开一个火一个,不少项目的分数甚至比市区改善盘还高。整个徐泾、大虹桥核心区新房都比去年上涨了2000-3000元/㎡,徐泾的6字头不知道还能维持多久。

映辰项目由12栋小高层组成,共771户,一次性推出。据现场置业顾问介绍,项目原本计划分两批推出,现在一次性推出,很可能不触发积分,这对低分刚需客户来说是一大利好。

大名城映辰目前已经开启认购,预计月底就将开盘。此次推出98-124㎡三到四房户型,得房率约78-80%,层高3米,精装交付。全屋附带中央空调和热水器,厨卫也是一线品牌。

大名城映辰拥有双轨交和9大重量级路网,约1.3公里驶入崧泽高架,一脉直连虹桥商务区,毗邻17号线赵巷站、正在建造的上海示范区线,6站虹桥,4站华为研发基地,上班通勤非常方便。

在商业配套上,宝龙城市广场、天空之城、奥莱商圈、山姆会员店、元祖梦世界近在身边,吃喝玩乐购一站式体验; 项目1公里范围内规划建设医疗及养老、初中、幼儿园、文化及体育配套设施用地,未来生活配套将日益完善。

小结:

受到疫情影响,上海今年过会节奏加快,而开发商也急于回笼资金,因此五到七批次供应量大且密集。这对于购房者,尤其是低分购房者来说,年底是不错的入市机会。

与此同时,购房者也需要重新评估自己的分数,以免错过心仪的项目。因为从6批次已经入市的项目来看,积分普遍低于预期。

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