所谓“每逢过节出政策，政策总在下班后”，今年也不例外。
当然，在楼市对大部分城市不够友好的2022年，政策端口连发了三个大红包。
9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，明确符合条件的城市可阶段性下调或取消首套房贷利率下限，政策以“因城施策”为主，且主要针对首套房购房群体。
9月30日，财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
同日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
政策端已经摆明态度，给出力度，如今纠结的换成了房企。
纠结之一：降价是个老生常谈但不谈不行。
对大部分房企而言，不论是降价的发起人还是决策人，其实内心都从未有绝不降价的固执，只是不同人出于立场的原因，希望把降价这件事情做得“量化”——
1、要不要降价，还是以名目繁多的优惠可以替代？
2、降到什么价格可以引发市场的回应？
3、降到什么价格可以换得多少销售量？
这些问题不仅是操盘人对上的交代，经过长期“灵魂对话”之后，已经成了自我设问。
纠结之二：还对降价的“因城施策”抱有侥幸。
因为不同城市的楼市在分化，所以在温水煮青蛙的过程中，不同楼市的反应不同：
一线城市和部分强二线城市因为还处在温水区，还有一二手倒挂的优势，所以抱着“政策暖风就够了”的态度基本不考虑降价这件事；三四线城市在历经了“自行救市”大半年并实质无效之后，对降价促销已经采取了摆烂躺平的消极态度，至少积极性不高！
但即使如此，温水区的一线城市，也随着不同区域的一二手倒挂现象在逐步收口（表现为越往城市外围，倒挂越不明显）甚至在部分外环外区域已经不存在所谓的一二手倒挂问题，所以虽然大部分新盘还能日光，但“认筹惨淡的也不是没有”。
纠结之三：市场到底有多少购房客户？
长期以来的政策市场，养成今天的房企依赖和心存侥幸其实是可以理解的，因为过往那么多次的所谓楼市冷淡期，最终都是“只靠政策利好”就活过来了。
这次到底会不会重回老路？
但是，微观生死才是生死，对于那些认筹有限的项目而言，今天接触到的政策后真相往往是——购房者的意向（在政策利好发布后）有所增加，但购房者的数量没有增加。
于是，在面对购房人口增量没有实质放大的基础上，房企对于“以价换量”的独白逻辑要发生变化了：
1、客户就那么多，打折的（项目）可以抢走不打折的；
2、客户就那么多，早打折的（项目）可以抢走晚打折的。
所以，果断打折的可能面临销量的问责（今天是无需面临同行的诟病了，因为谁都想抢到不够分的船票），纠结打折的其实索性就坚持下去，因为“晚打折等于不打折”相对概率而言，既然等政策至今那就索性“被投喂至死”吧！
银十有没有，翘尾行情有没有，一切都等着数据说话吧！
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