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央行财政部祭出“三板斧”,换房退税,利率跌破4%,什么信号? - 凤凰网房产上海
大家好,我是蓝白。又是一年黄金周,不管你现在在家,在学校,在公园,在商场,还是在路上,不能到处跑的时光,也要尽力快乐。听说京郊的酒店民宿,一晚上都好几千了,延庆直逼三亚,密云剑指马尔代夫。但凡带“亲子”两个字,原来正眼都懒得看的地方,如今车 -来自凤凰新闻客户端
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央行财政部祭出“三板斧”,换房退税,利率跌破4%,什么信号?

蓝白观楼市v
2022-10-06 08:12

大家好,我是蓝白。

又是一年黄金周,不管你现在在家,在学校,在公园,在商场,还是在路上,不能到处跑的时光,也要尽力快乐。

听说京郊的酒店民宿,一晚上都好几千了,延庆直逼三亚,密云剑指马尔代夫。

但凡带“亲子”两个字,原来正眼都懒得看的地方,如今车水马龙的喧闹,再对比大江南北5A景区的惨淡,世事真的难料。

我还是喜欢在大家放假的时候工作,在大家工作的时候给自己放假。

这几天又出了不少消息。

央行为了稳住市场情绪,可以说火力全开。

前脚还在严词警告不准赌外汇涨跌,后脚就赶紧降商贷和公积金利率,几天时间为经济操碎了心。

财政部,税务总局也没闲着,连夜出大招,房子以旧换新能退税,很有创意。

这几天相信大家也都看到不少解读了,有人看好,有人继续看淡,这并不重要。

“做预测”的近义词,是“跳大神”,不如多抠一些细节。

希望这个节日里谁刷到这篇文章,能拥有一个虽然不那么精确,有点模糊,但至少茶余饭后能有点回味的10分钟。

我们看时间线。

1,9月29日,央行、银保监会发通知,对今年6-8月份新房房价环比、同比都连续下降的城市,在2022年底前,阶段性放宽首套房商贷利率下限。

2,9月30日,财政部、税务总局发通知,自10月1日至2023年底,对卖房后,1年内在同一城市重新买房的,对已缴纳的个税退税。

新购房总价≥现住房的,全额退个税;

新购房总价<现住房的,按比例退个税。< p>

3,9月30号,央行公告,从10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以上利率调整到3.1%,第二套不变。

我想先从时间这个维度开始聊。

在房地产的历史上,9月30号这一天,有特殊的意义。

8年前,“930”新政开启全国性放松,二套房“认贷不认房”,商贷首套利率下限打7折,支持开发商在银行间市场发债。

2015年930,加速去库存,首套房最低首付比例从不低于30%,调整到不低于25%,要求提高公积金贷款额度。

2022年的930,比起七八年前,猛得多。

为什么老是选930呢?

这个点,卡在黄金周之前,是刺激楼市在年末岁尾之前的最佳节点。

各大部门抢着给政策,那相当于明确告诉市场,希望接下来的金秋10月楼市能给点力。

这一次,跟以往不一样的是,还特别限定了“阶段性”,商贷是未来三个月,卖一换一的退税是未来1年零3个月,意思是过了这个村没这个店。

以上三个消息,咱们简单来说说。

1,降利率下限怎么理解?

现在,5年期LPR是4.3%。

理论上来说,房贷利率应该就是4.3%。

可现实中的情况,往往不是这样。

以前跟大家聊过咱们的货币流转体系,从央行到银行,再到购房者。

央行发MLF,明确政策利率,银行从央行这里借钱,同行之间流转,形成市场利率。

然后,银行们在MLF利率的基础上集体报价,形成LPR。

银行视情况,在LPR的基础上,比如现在5年期以上是4.3%进行加减点。

银行手里钱紧张了,或者央行要求少给房地产贷款了,那就多加点,所以前几年买房的,都是5.5%-6.3%的大冤种。

今年楼市差成这样,加点肯定是没有了。

5月份的时候,央行还明确首套房可以突破下限20BP,那相当于房贷利率就是4.1%。

现在又要突破利率下限,能下调多少没有说,只是明确了几个前提。

比如,央行和银保监的派出机构,指导省级市场利率定价自律机制来实施。

这话咋理解?

房贷利率这个东西,不是放之全国而皆准的,是由“全国-省市-银行”这三个层级来实现的。

央行在各省都有派出机构,地方上也有银行们组成的省级自律机制。

央行发话,派出机构指导,省级自律机制确定利率下限,再具体到每家银行去执行,大概就这么个过程。

既然说了能下调,那调10个BP也没多大意思,能蹭上这个条件的城市,很有可能首套房贷利率会跌破4%。

还有就是,3个月时间,6-8月份的房价环比和同比都是跌的城市,才能突破4.1%。

按统计局每个月公布的70城数据来看,有23个城市符合。

其中有8个二线,15个三四线,大家看图,我就不念了。

其实这也是一厢情愿地猜,全国两百多个地级市,70城数据还不到三分之一,剩下的小城市太多了,想找6-8月份房价同环比都跌的城市,一抓一大把。

所以,我们也可以理解为,这是一次三四线城市独享的利好。

能不能刺激销量,还要打一个大大的问号。

据我了解,小城市的购买力,一是来自农村进城,这一块早都刺激得七七八八了。

另一个是来自体制内或做生意,本来不缺房家庭的改善置换,这些人身上的房贷都是利率最高那几年进场的,现在利率降得越猛,心理越不平衡。

这些人手里但凡有点积蓄,能不能刺激买房欲望我不知道,我只知道,会大大刺激他们提前还贷的冲动。

痛,太痛了。

2,房屋以旧换新退税。

这一招很有意思,一年半时间内,同一个城市,卖一换一退个税。

比起房贷利率这种纯粹的价格调节工具,退税这个政策牵扯到二手房交易。

这是一个比新房更遵循市场规律的,涉及大量买家和卖家之间的博弈,情况会更复杂。

我们先说全国普遍的情况,再聊一些特殊的城市,会有哪些影响。

二手房交易,除了中介费之外,还有几个税,大头是契税、增值税、个税。

满二是不收增值税的,满五唯一是不收个税的,其他像不满五、满五不唯一,都要收个税。

个税的计算,分据实征收,核定征收。

如果是据实征收,原来买房花了100万,现在涨到了200万,那就需要缴纳原值差价100万的20%,这负担着实不轻。

那如果买了之后房价一直跌,现在房子的市值还没原值高,那个税就是0,也就不用交了。

现在全国绝大部分城市都是核定征收,住宅收1%,房子卖了200万,个税就是两万。

这个政策有趣的地方在于:

1,既然是卖二手房退税,那肯定更有利于二手房交易占主导的一线城市,尤其是京沪。

2,小城市本来二手房流动性就很差,中介都跑去卖新房了。

一般的地市和县城,一个点的个税,退的可能只有几千块钱,吸引力不大。

还有第三,虽然个税理论上是卖家交的,但现实里一般都是买家交。

碰到行情不好的时候,买家不想交个税,那就摊到房价上。

小城市本来二手房就不好卖,买家都知道你能退税了,这反而会成为下家逼迫业主降价的筹码,政策效果南辕北辙。

这么来看,退税似乎只对房价高的大城市有作用。

可还是上面说的,哪怕是大城市,也很难为了几万块钱的退税,刺激业主的换房欲望。

除非是按差额征几十万的个税,那确实能省下一大笔钱。

按理说,应该利好北京和上海才对。

可这些城市情况更复杂,因为涉及到普宅和非普宅。

拿北京来说,房价超过468万就是非普通住宅,这意味着市面上绝大部分房子都是非普宅,换房难度非常大。

普宅首套首付35%,二套首付60%,满二就不收增值税。

非普宅首套首付40%,二套首付高达80%,增值税要收到5%以上,非常大的一笔钱。

个税征收的话,是按差额20%和1%,哪个高收哪个。

那么问题来了,比如原来500万买的房子,现在涨到了1000万想换房。

要是想享受到普宅的税费优惠,只能按468万过网签,银行只给贷四成,也就是180多万,剩下800多万都是首付。

虽然税是省了,但神仙才能拿出来这么多现金,除非全款买了然后再做经营贷,那又是额外的风险。

那现在有了个税退税,想多贷款,还能退个税,就得按1000万过网签,房子的增值差额是500万,20%的个税需要交100万。

但这又变成非普宅了,只能贷到200万,增值税和契税又多出来几十万。

而且现实中都是买家交个税,买家先代付,未来1年多时间,卖家啥时候收到钱,再转给买家,这又需要两边私下里协商,未免也太复杂了点。

这么看的话,个税退税这个事,牵一发而动全身,不同城市的条条框框太多。

低房价的城市,钱没省下来多少,二手房交易也不活跃,影响不大。

高房价的城市,除了北京是特殊情况,其他城市按核定1%个税,多少也能省下来一笔钱,有好处,但不大。

国君地产谢皓宇指出,这次政策,跟原来有两个不同地方:

1,政策层级,最近是中央部委主导的地产政策调整,和此前地方政府因城施策,完全是两回事。

2,政策方向,明显开始向大城市倾斜。

稳地产的方式,还是会回归到原有的通过“一线带动二线、二线带动三线,然后二手房带动新房、新房再继续外溢”的过程。

至于公积金利率下调,没啥好说的,跟商贷利率一样,还是价格调节工具。

能享受到这个优惠的人还是少数,小城市体制内的人买房更便宜了。

浙商李超说,因为公积金贷款是银行的表外业务,是银行接受住房公积金中心委托,向职工发放的贷款。

所以,公积金贷款数据,计入的是社融委托贷款项目,再加上伴随投放的商贷,计入银行表内按揭贷,都有利于拉动金融数据。

利率、个税这些手段,有没有效果,咱们等11月份出金融数据的时候再看。

有一点蓝白想说,每次解读的零碎政策,单个单次来看可能影响并不大。

可能政策工具箱,是有无限火力的,一个接一个,一堆接一堆的往上压,房地产救起来是迟早的事,只是不可能再重复往日的荣光。

围城里有一段话:

房子,比职业更难找。满街是屋,可是轮不到他们住。上海仿佛希望每个新来的人都像只带壳的蜗牛,随身带着宿舍。

这两年,蜗牛都不愿意带壳了。

这才是在利率、首付、税费之外,更棘手的问题。

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标签: 房价 房地产 公积金 【责编】 王宁(PO345)
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