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金融街上海三子销售遇冷：“水土不服”还是战略失误？

京派房企金融街入沪8年，布局8子。

8年，8个项目，频次不算太低，但市场反响比起它的背景，显得有些落寞。

早在2012年，依靠着打造“商务地产”的优势，金融街轻松突破了200亿元的销售额，与首开等房企站到同一个起跑线，并成为TOP20房企中的一员。

但如今，10年过去了，金融街销售额依旧在两三百亿左右徘徊，排名却跌出了80开外，另外，根据金融街2021年报数据，金融街剔除预收款项后资产负债率为74%，净资产负债率为146%，现金短债比为1.4，三道红线踩中两道，金融街似乎打烂了那一手好牌。

而在上海，自2014年入沪以后，金融街发展历程也并非一帆风顺，金融街（海伦）中心、金融街静安融悦中心部分写字楼被出售、金融街·融府2015年拿地，2018年才入市、而3座金悦府都面临市场热度较低的“尴尬”。

高调布局上海的金融街，缘何屡屡不顺？背后原因引人探究。

多项目遭遇水土不服

依靠北京金融街的成功，金融街开始尝试复制模式，异地扩张的计划。然而，在异地复制过程中难免会产生水土不服。

据凤凰网房产上海站统计，自2014年入沪以来，金融街在上海共8个项目，含综合体、住宅以及商业，其中住宅项目4个，除了已经售完交房的金融街·融府，其余3个住宅项目都已经处于销售状态，且都面临市场热度较低的“尴尬”。

8月3日，金融街奉贤金悦府迎来首开，从项目对外官宣以及自媒体的口径中了解，项目吸引了购房者踊跃前来认购，开盘现场有数百名客户，最终实现了去化5成左右。

然而，一片喜气洋洋中，是金融街奉贤金悦府不足20%的认购率，其公众号显示，项目在认购期间共收到72组意向认购，据悉，项目共364套可售房源，认购率仅有19%。

19%认购率在当前上海市场是一个什么样的水平？从三批次34个入市楼盘的开盘情况来看，认购率低于20%的项目仅有2个，1个是中建玖里书香，另一个就是金融街奉贤金悦府。

网上房地产显示，截止到8月25日，项目金融街奉贤金悦府共网签111套房源，网签率仅30%。

（图来源于上海网上房地产 统计时间截止到2022年8月25日）

无独有偶，今年7月6日，位于宝山区美兰湖板块的金融街美兰金悦府开盘，项目推出323套建面约平方米房源，均价42733元/平方米。虽然项目在认购期间推出一系列购房优惠，但仅收到89组意向认购，认购率27%。

截止到8月25日，网上房地产显示，项目还剩余180套房源在售，去化刚过4成。

（图来源于上海网上房地产 统计时间截止到2022年8月25日）

2021年1月，金融街崇明金悦府推售第一批房源 ，共计290套，根据网上房地产数据显示，项目还剩余69套房源在售，20个月时间，去化还不到8成。

（图来源于上海网上房地产 统计时间截止到2022年8月25日）

去年11月，金悦府推售第二批407套房源，项目还剩余231套房源在售，10个月时间，去化仅4成。

（图来源于上海网上房地产 统计时间截止到2022年8月25日）

与周边配套、产品价位等多种因素有关

有业界人士认为，”其或有备案延迟的因素，但从销售上来看，3座金悦府，确实未得到市场认可。市场表现“遇冷”，或与周边配套、产品价位等多种因素有关。”

金融街奉贤金悦府项目位于奉贤金汇，近年来，金汇虽然有自贸区与前滩南的双重光环，但是板块发展一直缓慢，除了无数商品房如雨后春笋般拔地而起，配套没有明显性的起色，需要依赖于新城的配套。

另外，项目靠近主干道大叶公路，平日里大车比较多，无疑会带来噪声污染。

更为重要的是价格，项目均价约34681元/平方米，有毛坯有装修，从项目一房一价表上可以看到，项目毛坯售价在3.3万-3.4万/平方米，而精装房源除了3楼以下价格在3.3-3.5万/平方米左右，其余楼层价格均在3.6-3.7万/平方米。

精装房，3.6-3.7万/平方米的售价，性价比如何，可对比奉贤肖塘板块的悦澜天地。悦澜天地在售建面约86-135平方米房源，有精装、有毛坯，均价约38200元/平方米，距离地铁仅约150米，且自带商业配套。

金融街美兰金悦府位于宝山罗店板块，也就是美兰湖板块，虽然规划好，但是一直未兑现，备受诟病。而金融节美兰金悦府所处的位置更是“尴尬”，周边步行可享的配套，除了美兰湖高尔夫俱乐部，几乎可以说是全无。项目最近的商业配套、教育资源、医疗资源、公共交通等都在项目2公里以外。

此外，罗店板块的空气质量也一直是板块置业的重要阻碍，除了潘径路上集卡比较多，几分钟一辆之外，板块内的宝山工业园区污染严重，据当地居民表示，中集宝伟工业公司、达克罗涂复工业公司等污染企业经常在夜间排放，一到夜里就闻到刺鼻气味。

而金融街崇明金悦府位于崇明新城板块，目前崇明新城板块新房普遍面临去化难的窘境，主要原因在于区域内产品高度同质化。

据悉，金融街崇明金悦府项目周边1公里范围内有十里江湾、保利·明玥潮2个新房楼盘，从产品来看，3个项目均为洋房、别墅类产品，主力户型也都在80-160平方米之间，价格方面，基本上都在2.8万-3.5万/平方米上下浮动。

不过值得注意的是，金融街崇明金悦府项目距离崇明鳌山瞑园直线仅约800米。

负债压顶，踩中两道红线

事实上，上海市场艰难求生，只是金融街折戟全国的一个缩影。自2016年开始，金融街就因在全国的大扩张，导致负债率连年攀升，为救“红线”，从2020年下半年开始，金融街连续转让资产。

据凤凰网房产不完全统计，2020年至今，金融街通过转让资产，共回笼资金约149.6亿元。

大量出售资产的的背后，是金融街巨大的短债压力。

根据半年报数据，截至2022年6月30日，金融街的短期借款为3600万元，应付票据约为2.14亿元，一年内到期的非流动负债142.54亿元，三者相加可知，其短债规模超过145亿元。

但是在同期，金融街扣除受限资金后的现金及现金等价物，仅为121.82亿元，远不够覆盖上述短债。

另外，截至6月30日，金融街还有71.53亿元的应付账款待还。

债务压顶让金融街不得不拆上东墙补上西墙，毕竟依靠自身造血已是杯水车薪，指望不上，金融街这几年的营收基本是“原地踏步”的局面。

2017年255亿元，2018年回落至221亿元，2019年262亿元，2020年181亿元，2021年242亿元，2022年上半年106.04亿元。

（图来源于网络）

而营收增速低，在一定程度上是因为金融街的存货高、去化低。

存货高对金融街来说实在是个大问题。

财报数据显示，2017-2021年，金融街的存货周转率均在0.15-0.3之间徘徊，远低于同期行业平均水平。而在金融街2022年年中报显示的存货周转率为0.1，存货周期为1732天。

对于房企来说，存货积压会导致成本上升，去库存的压力也会随之而来，项目整体的销售节奏缓慢，资金回笼便会十分紧张。这直接影响了金融街的现金流状况，导致其现金流紧张。

据2016-2021年报，金融街经营活动产生的现金流净额分别为170.86亿元、-72.54亿元、-90.29亿元、26.60亿元，98.9亿元，38.93亿元，2022年上半年，又跌至-19.66亿元。

三道红线的颁布，更是让金融街雪上加霜。

根据“三道红线”政策，房地产企业在剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。而据年报数据推算，2021年金融街剔除预收款项后资产负债率为74%，净资产负债率为146%，现金短债比为1.4，仅现金短债占比达标，踩了两道红线。2022年上半年，金融街的“三道红线”达标情况也并未发生实质性改变。

失去市场，遭遇口碑危机

事实上，除了失去市场，近些年金融街频频出现口碑危机。

在人民网留言板上，金融街在全国各地开发的楼盘业主投诉维权情况不断，甚至其大本营北京都未能幸免，而业主投诉的主要问题为装修质量差、墙体开裂、漏水、减配、物业不作为以及涉嫌虚假宣传等问题。

除了交付质量问题，金融街还被曝出“强卖”“捆绑销售”等问题，去年，上海静安豪宅金融街融府因“强卖”不合格停车位、私改规划“空降”社区医院等多个问题，遭遇业主控诉；深圳“网红盘”金融街荣御华府，则被业主曝出签订捆绑购买空调的“霸王”合同。

甚至在近日，金融街还被曝出“赖账”，天津某地产服务供应企业发表一则声明，声明指出，作为拥有北京国企背景的驻津单位，金融街天津公司肆意妄为，罔顾契约精神，长期无理由拖欠克扣合作方款项。该机构希望金融街方面承担起国企责任，履行相关合约，并表示会保留对金融街诉诸法律的权利。

口碑成就市场，但水能载舟，亦能覆舟。现如今，市场口碑的快速坠落，让购房者对金融街逐渐失去信心。或许在金融街的救赎之路上，尊重业主，认真解决业主维权的问题，才是金融街逆风翻盘的真正底牌。

据悉，金融街崇明金悦府原定于今年6月底交付，现因疫情原因延期交付，后续交付情况如何，凤凰网房产将会继续关注。

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