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资产处置不利，宝龙地产申请延长债期

宝龙地产最终还是承认了公司面临的债务危机。

7月4日早间，公司公告披露，就今年7月及11月到期的两笔优先票据发起交换要约。同时就另外四笔优先票据进行同意征求，拟修订契约内的违约事件条文。

业界对此并不意外，甚至有声音认为，宝龙地产能坚持到现在提出交换要约已属不易。今年3月下旬，宝龙地产加入年报延期队伍，称由于疫情等原因公司年报审核程序受到影响，并因此更换审计师。

彼时市场对宝龙地产的经营资金面等情况已存有疑虑，加之公司后续将旗下杭州、上海等地的写字楼业务搬上货架、拟将商办物业出售予宝龙商业等操作，业内更是进一步加深了其资金面紧张的猜想。

交换要约

根据公告，宝龙地产此番进行交换要约的两笔优先票据分别将于2022年7月及11月到期，前者发行于2021年7月，规模2亿美元，息票率4%；后者发行于2019年11月，规模3亿美元，息票率7.125%。

截至公告日，上述两笔债务的尚未偿还金额合计5亿美元。根据交换要约条件，2022年7月到期的美元债最低接纳金额为1.8亿美元，11月到期的美元债最低接纳金额为2.7亿美元。

同意交换要约的投资者，每1000美元可获得10美元的现金作为奖励费，及相应优先票据的任何应计利息（以现金支付，凑整至最接近的0.01美元，0.005美元向上凑整）。

交换要约后，宝龙地产将发行两笔新票据，其中一笔到期日为2023年7月，按年利率4%计息；另一笔于2024年1月到期，按年利率7.125%计息，公司将在2022年10月18日或之前就该笔未偿还新票据的每1000美元本金额以现金赎回50美元。

发起同意征求的四笔美元债则分别为2019年7月票据、2020年8月票据、2020年10月票据、2021年5月票据，这些美元债将分别在2023年至2026年期间相继到期，年利率最低4.9%，最高6.95%，合计未偿还金额16.546亿美元。

为促使同意征求通过，这四笔美元债的投资者每1000美元本金额可获得2.5美元的同意费。据悉，交换票据的交换要约于2022年7月4日开始，并将于2022年7月13日下午4时正（伦敦时间）届满。

宝龙地产强调，交换要约与同意征求并非互为条件，任何系列的票据同意征求不取决于完成交换要约，同时各系列票据的同意征求都是独立的征求，不取决于任何其他系列票据完成同意征求。

资产处置进展缓慢

与其他寻求债务展期的房企一样，宝龙地产交换要约旨在延长公司债务到期日，以时间换空间，强化资产负债表及改善现金流量管理。若交换要约最终达成，其可为自己争取到一年的喘息时间。

2021年下半年来，房地产市场融资渠道收紧，预收账款监管趋严，销售端持续下行，离岸资本市场反应负面，连续的变动对整个行业造成前所未有的冲击，也限制了宝龙地产偿债资金的来源。

进入2022年，各方面的情况仍未发生明显好转，而今年上半年长三角地区反复的疫情更是进一步减弱了公司的造血功能。

截至2021年末，宝龙地产约71.8%的项目及67.1%的土储皆位于长三角地区。今年前5个月，公司实现合约销售总额190.21亿元，对应销售面积为124.23万平方米，分别较2021年同期下滑55.25%、54.25%，高于百强房企整体52.3%的业绩同比降幅。

业绩的疲软在一定程度上加速了宝龙地产的“坠落”。事实上，公司的资金缺口早有预兆。

2021年未经审核年报数据显示，截至2021年末，该公司约220.23亿元的债务将在一年内到期，但账面上的现金及现金等价物却只有194.07亿元左右，未能覆盖短债。

此后召开的业绩会上，宝龙地产管理层明确表示将会通过转让资产包的方式实现资金回笼以偿还债务，缓解短期债务压力。

其提出，公司存在包括长租公寓、写字楼等在内的大量销售货包，其中杭州、上海、南京、天津的写字楼与长租公寓正在积极协调，货值大约150亿至200亿元。此外，公司还有39个没有抵押的商场和酒店，货值约250亿元，可与银行机构、资本机构、基金机构做不同程度的抵押贷款业务。

5月，宝龙地产一口气在阿里法拍平台上架了上海、杭州、海口等多地宝龙广场的部分商业资产，但最终未能成行；同月，其与宝龙商业订立协议，拟以约8.68亿元的价格将位于上海宝山的宝杨宝龙广场7号楼出售予后者，这一交易被外界质疑为母公司“输血”，于6月6日宣告终止。

彼时，市场还有消息称，宝龙地产正与中国华融就位于杭州市滨江区的写字楼出售事宜进行洽谈，价格已经从近30亿元降至19亿元，但这一交易落地仍存在难度，原因是华融对位于一二线城市的住宅资产更感兴趣，且该写字楼包含不超5亿元的存续债务。

输血不成、卖资不畅的宝龙也发生了美元债异动。公开信息显示，6月7日，由公司发行的“PWRLNG 4 07/25/22”每1美元下跌3.3美分，至54.7美分；“PWRLNG 7.125 11/08/22”下跌1.7美分，至30.6美分，均创下近两周最大跌幅。

而这两只美元债也是宝龙地产此番发起交换要约的主体。截至发稿，“PWRLNG 4 07/25/22”价格已跌至19.74美分，“PWRLNG 7.125 11/08/22”为19.981美分。

6月末，穆迪下调宝龙地产信用评级，除销售端疲软、融资渠道冻结等情况外，其还提及该公司的物业资产处置进展缓慢，低于预期。在它看来，这些资产出售的成功与否将取决于波动的市场条件，而由于疲软的市场信心，买家会更加谨慎。

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