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短期市场已触底,郁亮这一次能准确预判吗? - 凤凰网房产上海
在市场下行、信心不足的情况下,郁亮关于地产未来发展趋势的研判为行业发展注入“强心剂”。 -来自凤凰新闻客户端
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短期市场已触底,郁亮这一次能准确预判吗?

新京报
2022-07-05 10:42

被外界称为“地产预言家”的郁亮,在市场整体悲观情绪下,发出提振市场信心的言论。

6月28日下午,万科举行2021年度股东大会。万科董事会主席郁亮在会上表示,短期市场已触底,市场恢复是一个缓慢温和的过程,恢复仍需要时间。

一时间,“万科郁亮称房地产短期市场已触底”的词条登上微博热搜榜,当天阅读量破千万。资本市场更是闻风而动,6月29日开盘,地产股集体逆势上涨,多只股票股价涨幅超过5%。

在市场下行、信心不足的情况下,郁亮关于地产未来发展趋势的研判犹如给行业打了一剂“强心针”。多次准确判断行业趋势的郁亮,此次是否能够再次判断成功?房地产市场何时走出谷底?作为地产行业龙头房企之一的万科,又有哪些应对下行的举措?

郁亮预判“短期市场触底”的依据

曾提出地产行业进入“白银时代”说法的郁亮,在2018年喊出“活下去”的口号,一度被很多人认为是危言耸听,但是后来市场得到印证,“活下去”成为地产从业者的真实写照。

如今的房地产市场,虽然利好政策不断出台,但是市场信心并未明显扭转,房地产投资与销售数据还是持续下行。何时走出谷底?这是很多人的疑问。

作为房地产行业龙头房企之一的万科掌门人,郁亮每次对于行业的预判,都能够引发一轮讨论。

此次,他给出稍显乐观的预判:“短期市场已触底,市场恢复是一个缓慢温和的过程,恢复仍需要时间。”

对此论调,虽然市场仍有很多不同声音,但是郁亮也拿出了自己的判断依据。郁亮表示,尽管1月、2月份商品房销售有所下降,但从目前来看仍是上半年表现稍好的月份,一、二线城市商品住宅销售同比下降了36%。到了4月份,情况变得更加严峻,一、二线城市商品住宅销售同比下滑59%,环比下降23%;而在5月份,同比下降超过50%,但是环比开始出现了7%的上升。6月份,从目前的情况来看,我认为环比可能会有比较明显的提升。

关于6月市场明显起色的原因,在郁亮看来,主要是由于从中央到地方为了房地产行业健康发展调整了一些政策,或长或短、或大或小会对行业带来积极影响;5月份的基数环比较低,被疫情所延误的需求在6月份得到回补;此外,房地产行业每年有两个高峰,分别是6月、12月,6月份通常会加大销售力度。

尽管给出信心,但是郁亮也表示,没有用反弹的说法,而是用恢复,恢复仍然需要时间。6月份有起色体现在环比上,同比来看降幅虽然在收窄,但预计还会有不小的跌幅,从底部慢慢往上走是需要时间的。

“企业做出好产品和好服务,还是可以熬过去”

既然行业的日子很难过,那么万科怎么办呢?郁亮坦言:“这是我从业以来压力最大的一段时间,3月31日举行业绩发布会的时候,市场压力非常大,现在至少比那时好一点。”

郁亮的信心来自哪里?郁亮说:“过去一段时间,我去了惠州、江门、珠海等地,前线的观察给了我非常大的信心,只要一个企业能够做好自己最主要的客户,做出好产品和好服务来,还是可以熬过去的。”

一年多之前,郁亮曾经去过江门,他表示,“那个时候并不满意,这是第一个项目,我觉得做得一般。我们面对的是当地最好的客户群,如果只是以及格的水准在江门市场很难立足,但这次我去看过之后,很满意。在交付之前,万科的工程师在工地上住了3个多月,从效果来看客户非常满意,交付成功之后也带来了很多销售。只要造出好的产品,客户是会买单的。”

在郁亮看来,房地产行业有两大优点,一方面,虽然行业进入新的发展阶段,规模可能会回落,但仍然是一个10万亿元级别的市场;另一方面,房地产行业常做常新、常做常有,面向未来,这10万亿元的市场里面,一定可以找到能够做的事情,靠出色的产品和服务还是能够找到新的市场机会。

万科力争未来两三年业绩止跌回稳、保持第一阵营

万科也给自己定了两三年的目标。万科总裁、首席执行官祝九胜表示:“如果看得更长远一点,从两三年的时间跨度来看,我们大体上要想实现三个效果或目标,一是业绩一定要止跌回稳,二是开发业务规模要继续维持在第一阵营的行业地位,三是能够率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。”

不止如此,万科董事会特别提议把今年的分红比例提高到50%。万科董秘朱旭说:“未来万科的分红政策还是会综合考虑公司长远发展需要和股东权益维护的平衡,股息分红比例稳定在35%-40%之间,这样有利于长期投资万科的投资者规划好现金流回报。”

市场低迷,销售下滑,房企频频出现兑付危机,在这场生存战中,万科的目标设定信心与依据又是什么呢?

祝九胜表示,过去这一段时间,万科进行了一系列的变革,进行了组织结构、管理方式调整,成立了开发经营本部,并对7个区域BG(事业集团)的开发业务拉通拉平管理,也实现了一系列的转变。万科主要有以下几个方面的变化,一是投资机制进一步优化,按照特别好的标准来进行土地投资,今年前5个月万科投了13宗地块,其中有9宗地块今年能够面世,6宗地块的现金流今年就能够回正。二是产品和能力的拉通,把产品做得更符合客户的口味,也看到了初步的效果。三是在销售方面找到了一些方法,客户有什么诉求,公司用什么样的产品方案、项目去满足。

祝九胜还补充说,另一个信心来自于经营性和服务性业务,万科物业一直在同行业处于领先的位置,并且有一定的科技含量,去年收入超过240亿元,万科物业在疫情期间的表现也得到客户、政府的肯定;物流业务过往几年的增速在50%左右,今年要实现报表盈利;出租公寓业务已经在现金流层面实现盈利,明年也会实现会计报表层面的盈利;印力在过往几年保持25%左右的增长率,也在不断提效。

“不管未来的路有多长、有多么艰难,只有走下去才会有出头之日。”郁亮如是说。


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标签: 郁亮 万科 【责编】 胡玥倩
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