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新政后的郑州楼市：有项目2天卖200套，某楼盘首付1万就能买房

“2022年6月份之前的郑州楼市，一直很冷，最冷的时候，有楼盘从过年至今，总共成交了3套房。”惨淡的楼市对于中介王乐乐来说，就像一场噩梦，行情最差的时候，他一个月只接待过零星几组客户。

直到2022年5月，郑州楼市的情况依然没有好转。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年5月，郑州商品房成交6058套，环比下降30.9%，同比下降70.6%。

为此，郑州从今年3月开始至今，发布多条楼市调整政策，包括降低首付比例、下调商贷利率，以及推出去库存大杀器——货币化安置等。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向时代周报记者表示，郑州楼市政策的调整方向较为多样化，政策频次多，足以见得郑州楼市对回稳态势较为迫切，在市场表现乏力下，积极调整楼市政策以提振市场信心是值得肯定的，是郑州积极主动促进自身楼市发展之举。

针对于当前郑州楼市现状，时代周报记者调查发现，在促销活动方面，部分楼盘通过降低首付比例吸引购房者，甚至有楼盘推出了首付1万元就能网签的活动。而成交方面，郑州的成交量已初步呈现回暖趋势。

从每月50套到日均100套

“郑州的楼市确实冷，郑州往年的房产经纪人数量大约在2.5万人左右，但从去年开始，经纪人数量锐减，现在可能不到1万人，基本上从去年7月以后，有很多经纪人没有挣到钱。”回忆起之前的市场行情，王乐乐仍觉得心酸。

在2021年疫情、暴雨再到今年疫情封控的影响下，郑州的楼市一直处于低谷。但在一揽子政策的刺激下，郑州的楼市终于迎来了初步复苏。

时代周报记者以购房人的身份进行与王乐乐聊天时，他正带着一组客户去看房，6月份下旬，他明显感觉到，通过某中介app联系他看房的购房者多了起来。

“虽然总体成交量还未回暖至去年同期水平，但相较于2021年下半年，已经有了明显的好转。”王乐乐告诉时代周报记者。

中介刘强向时代周报记者出示了一张成交截图，招商美景美境楼盘仅6月26日一天，就认购4套，“这只是我们区域在一个楼盘的成交数据，其他楼盘也都在陆续成交，整个市场已经被盘活了。 ”

王乐乐对于郑州楼市未来的走向十分乐观，他向时代周报记者透露，在6月份以前，他所在的东南片区1个月平均成交50套左右，但新政出台后，基本上每天都能突破100套。

此外，各个项目还呈现冷热不均的现象，王乐乐透露，项目之间亦有区别，位于管城回族区的盛澳金尊府本月只成交了2套房源，但华润瑞府，开盘2天就已成交了200套。

同时，王乐乐告诉时代周报记者，带看的转化率也有了极大的提升，如之前100组客户只有5、6组会成交，但现在，已经有十几组客户能够成交。

有项目1万首付就能网签

在调查的过程中，时代周报记者发现，郑州涌现出了部分低首付项目，有的项目甚至零首付。

“目前郑州的首付主要分2种，有的是首付分期，也就是在一段时间内分期把首付款付完，这是常规操作。还有的楼盘干脆就是低首付，首付比例低至15%或者10%，因项目而异。”王乐乐告诉时代周报记者。

据王乐乐介绍，某楼盘首付1万就行，直接网签。据悉，该楼盘位于管城回族区未来路，房屋单价在13500元/平方米左右，开发商为河南本土某房企。

时代周报记者询问具体如何操作时，王乐乐告诉时代周报记者，即把评估价格做高，“其实就是贷的越多，首付就越低。”

王乐乐解释称：“以我之前给客户带看的一套房子为例。按照比较容易计算的100万总价来算的话，首付比例30%，即首付需要30万元。但是这个项目周边的房子均价比这一项目贵30%左右。”而银行在给出评估价时，要通过同时期同地段其他楼盘均价、开发商资质、是否精装、相关配套等多方面评估，“此时，银行认为这套房子的评估价能达到142万，那么贷款额度就达到了99万，这样原本100万的房子，购房者只用出1万的首付。”

王乐乐表示，因户型等原因，上述楼盘的房价相较于周边楼盘的房价，每平方米便宜约3500元，因此造成该房屋的评估价格远高于实际出售价格。

而当时代周报记者质疑该行为的合规性时，王乐乐表示，虽然是不合规的，但开发商有办法操作，“每个开发商合作的银行都不一样，网点也不一样，有的银行能做，有的银行不能做，关键点还是在于开发商有没有权限。”

随后，时代周报记者表达了对楼盘是否会出现风险的担忧，王乐乐让记者安心，他表示，中间有各种细节操作，不用担心，就是正常买房，绝对是安全有保障的。

而除上述楼盘外，郑州还有部分楼盘出现了零首付活动，而所谓的零首付，实质上是首付分期。以富田城·九鼎公馆为例，该楼盘位于南三环，预计2024年交房，而购房者只要在交房前交齐首付款就可以。

加速楼市修复

2022年的郑州，稳市场意愿十分强烈。

3月1日，郑州市打响了新年以来稳市场的第一枪，发布了19条政策，包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。

其中重点提及了要推行货币化安置、促进安置房转化。具体来说，则要实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主，鼓励拆迁群众选择货币化安置。但彼时，货币化安置细则还未出现，而其他举措传导到市场仍需时间。

6月15日，郑州市人民政府发布郑政〔2022〕15号文，明确了要推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25%的下限标准，促进二套房首付比例降至40%，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭执行首套房贷款政策。

2天后，郑州航空港区发布《关于加快人才集聚促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称：《通知》），《通知》提出，引导商业银行调整贷款首付比例，对贷款购买首套住房的家庭，首付款比例最低为20%。

同时，航空港区还对3月份19条政策中提到的“货币化安置”做出了响应。《通知》提出，鼓励选择棚改货币化安置。对已拆迁未安置和尚未纳入安置计划的群众，允许自主选择实物安置或货币化安置模式。

关荣雪向时代周报记者表示，航空港区此举是继郑州大力推进货币化安置后，下属区域作出的明确且高效的回应，既有助于增强自身区域的楼市成交活力，也有助于提速全市楼市修复进程。

6月20日，货币化安置的细则终于出现。郑州市人民政府官网正式发文公布，《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》（以下简称：《办法》）于6月8日已获市政府同意。

《办法》中提到的“房票”，指被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。房票式样统一制定。

而房票安置是征收人比照货币安置、产权调换的政策，将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房（含住宅与非住宅，下同）的一种房屋安置方式。简单来说，就是房票可以抵购房款。

58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示，郑州房票政策和以往货币化安置的最大差别之一，就是限定了房票本身的使用范围，即需要从参与房企中的商品房进行选择，而非拿钱之后任意选择一二手房。同时也并非所有房企都适用，而是被纳入到房票可参与的名单中的房企。

（应受访者要求，王乐乐、刘强均为化名）

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