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开发10年房价涨139%，这个楼盘"捂"了个寂寞？

2022第二批过会新盘中，奉贤新城共有4盘，共供应分别是悦澜天地、中建海樾府、国欣颐养|中澳城、银河丽湾。

其中银河丽湾将推出建面约推出76套建面约112-321房源，均价37075元/平方米。

提起银河丽湾，很多购房者或许还会疑惑，项目不是都交房好多年了，还有房源在卖？

银河丽湾项目由16栋高层组成，总建筑面积约30万㎡。

2009年9月，沈阳银基发展以13.4亿元拍下南奉公路南侧、金海路西侧区域地块（银河丽湾），楼面价4498元/平方米。

其公司官网显示，早前，公司投资建设了沈阳五里河公园、五里河东方威尼斯大型综合社区、沈阳地王国际花园、银基发展大厦、银基大厦等大型住宅社区和公建写字楼项目。

2012年5月，银河丽湾首开，推出60套建面约142平方米房源，均价1.55万/平方米，当月销售超过8成。

此后一年间，便陆陆续续的推出412套房源，每次推新时间相隔不过数月，到了2013年9月，银河丽湾销售均价更是突破2万/㎡，那时南桥板块的新房销售均价才1.9万/平出头。

2018年，银河丽湾推出114套建面约205㎡大平层，均价3.61万/㎡，东方公证处显示，参与摇号人数共50组，认筹率43%。

此时，距离项目首开已有6年时间，房价涨幅约133%。

一直以来，项目的定位都非常高。曾被冠以“南桥第一豪宅”，由设计过“汤臣一品”的台湾著名建筑大师杨维桢操刀。

然而，近年来，这个”南桥第一豪宅“一直都争议不断。

首先，小区的容积率高达3.8，这比市区内环内项目弘久新弘北外滩还高出个0.2。

其次，得房率低，网上房地产显示，项目172平方米的房源，实际使用面积仅125平方米，得房率仅72.8%。

以项目旁边的荣悦怡庭为例，147.97平方米的房源，使用面积约118.4平方米，得房率约80%。

更让人震惊的是，去年台风“烟花”来袭，银河丽湾的7号楼外墙保温砖剥落，共计脱落了约有26块。

根据开发商方面出具的检测报告，此次事故是由于该楼东立面阳角承受风压最大部位往中间撕开，最终形成了局部面积的板块脱落现象。

其实，对住在这里的居民来说，生活还算方便。项目位置是在奉贤新城主城区，所以配套的话比较齐全。

交通的话，小区东南门紧靠地铁五号线南延伸段奉贤新城站，步行距离距离约300米；小区北面便是BRT快速公交站点金海公路站和望园路站。此外，小区距离南桥汽车站直线距离约1.2公里，公共交通出行便捷度高。

自驾方面，紧邻南奉公路、金海公路等主干道，距离沪金高速入口1.5公里左右。

商业的话，项目1公里范围内聚集了南桥百联购物中心、苏宁生活广场、龙湖天街等大型商业中心。

于南桥来说，优质的教育资源大多位于南桥老城区域，招生范围大致分布在航南公路以南、沪杭公路以东、上海绕城高速以北、沪金高速以西的范围内，而银河丽湾恰恰不在此区域内。

医疗的话，项目距离奉贤区中心医院（三级综合医院）仅1.3公里。

不过，房价上不去，也是真的。

今年，银河丽湾出现在第二批过会新盘名单中，项目将推出76套建面约112-321房源，均价37075元/平方米，较2018年开盘均价每平方米上涨约1000元，涨幅约3%；较首开相比，10年房价涨幅约139%。

这样的一个价格涨幅，是个什么水平？

相关数据显示，2012年，上海新房成交均价在22400元/平左右，而现在，上海新房成交均价在7.2万元/平，涨幅约227%。

也就是说，银河丽湾的涨幅还赶不上上海楼市的平均水平。

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