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调查报告丨后“疫”时代，物管水平、小区规模、邻里素质成上海人置业TOP3考虑因素

上海自3月27日实行分区管控以来，截至目前已有一个月时间。突如其来的疫情再次打乱人们的生活节奏，长时间的居家生活也悄悄改变了很多人的居住观念，原本那些被忽视的居住痛点、购房决策反思等逐步显现。

在此背景下，凤凰网房产于4月19日起发起《疫情之下，上海市民住宅需求变化调查》，从疫情期间社区表现、疫情之后居住需求的变化以及对物业的新要求等维度进行调研，共回收问卷5153份，调研对象覆盖了25-55岁及以上人群，其中7成人群年龄段在25-45岁。

结果显示，与以往“买房看配套看地段”不同，小区规模、物业、邻里成为上海购房者首要关心的三大问题。

物业、小区规模、邻里

成疫情后置业重点考虑因素

社区防疫工作中，部分缺乏物业支持的老旧小区，仅能进行基本的出入管控和防疫宣传工作。品牌房企的小区，拥有专业物管团队和充足的财力物力支持，除了各种社区防疫举措，还向业主居家隔离提供丰富的物资支持和生活保障服务。

经此一“疫”，不同物业的服务水平差距凸显，居民将意识到高品质的物业服务不仅关系平日居住体验，在非常时期还和业主健康安全密切相关。统计显示，有18.8%的受访者表示，物业管理水平成为疫情后置业的首要考虑因素。

在这次疫情中通过各类社区的表现可以看到：较大体量的社区因人口密度大，居住人员参差不齐，交叉感染发生概率高，管理难度和“清零”难度相应都高。

而中型规模社区的居住密度适中，且有一定的人口支撑，各项配置较为完善，例如在本次疫情封闭过程中，在团购组织工作中也能体现出优势，是一种较为理想的社区模型。因此，有15.82%的买房者会考虑小区规模，要适中，不能太大或者太小。

此外，还有14.52%的买房者会比较注重邻里素质。在疫情中社区团购过程中意见不同引发矛盾屡见不鲜，发生问题不同反映社区整体层次。高端小区业主往往社会资源更多，疫情期间团购物品品种更多品质层次更高，邻里互助共同抗疫社区氛围更强配合度更高，购房前对未来邻居的选择变得更为重要。

而从此次疫情可以看出，品质较高的精品社区，疫情防护相对做得较好，而疫情重灾区大多集中在“老破小”等老旧小区，人口密度高、人员流动大、居民素质参差不齐等问题，或加剧了疫情的发展。

疫后大户型、大平层成首选

那么对于未来计划买房的受访者，疫情之后，他们最想换哪种业态的房子？统计显示，有31.81%的买房人将大户型、大平层作为他们的首选。2014至2019年，全国二三线城市商品住宅销售套均面积持续快速增长，表明居民不断追求居住空间尺度增加。疫情期间，这一需求进一步被激发。一是全家人连续多日共处，房屋面积小造成的活动空间不足、个人隐私无法保证等弊端非常凸显；二是户型太小则难以区分污染区、半污染区、清洁区，住房面积对居家卫生的重要性凸显。

虽然联排、独栋别墅人均空间占有较大、舒适度较高，还可以减少人口聚集，社区环境也更好，但由于资金较高，且多远离市区、周边配套相对比较薄弱，因此仅有25.2%的买房人会选择联排、独栋别墅。

此外，顶楼带露台/阁楼、一楼带院子或地下室也纳入了很多人的考虑范畴，足不出户的日子里更需要一方自然天地，底楼花园既能满足私家花园的打造，对养宠家庭也更为友好。顶层露台可尽享新鲜空气，视野开阔和独特景观，实现对山系生活方式的美好向往，未来底楼花园及顶层露台将更受推崇。

空间和功能性有了更高的要求

疫情改变了很多人的居住观念和生活习惯，通过这次疫情，买房人或将对室内的空间和功能性提出更高的要求。居住空间不充裕，仍是多数家庭所面临的住房问题。特别是疫情期间居家隔离，让很多人对于存储空间、收纳空间、娱乐空间都不满意，这在某种层面上也唤醒了更多的改善性需求。

生活阳台和工作阳台可形成使用上的互补，生活阳台可在原有基础上进行功能拓展作为花园或健身区，打造不同生活场景，而工作阳台主要承担设备摆放，晾晒收纳等操作功能。数据显示，有29.13%的受访者认为大阳台为家中必备的空间。

疫情期间，健身达人刘耕宏大火，“刘耕宏男孩”、“刘耕宏女孩”……频频刷爆热搜，还有一大波明星达人纷纷“上线”，进行居家健身指导，一时间，宅家健身成为热词，而客厅摇身一变也可以成为健身房。

因此，这也催发了旺盛的“客厅健身”需求。调查显示，有27.48%的受访者倾向于大面宽客厅。

在疫情之下，很多上海市民养成了囤物资的习惯，因此还有23.5%的受访者表示渴望家中拥有更多的储藏空间，用来囤积和存储更多生活必需的物资，以备不时之需。

另外，厨房也成为了很多人关注的焦点，有网友特意留言希望厨房空间可以大一点。这次疫情会改变很多人传统的观念，很多人不得不在家里下厨做饭，他们会对厨房的空间提出更高的要求，例如冰箱与冰柜共存的设计，能安装洗碗槽的空间，厨房的地位再一次提升到前所未有的高度。

疫后物业服务仍有提升空间

面对疫情这场“大考”，有些物业服务企业交出的答卷，扭转了大众对于物业服务的传统认知，他们的角色不再局限于传统的保洁、工程、保安、客服，而是在基础服务上，以共情力感知业主生活中方方面面的需求，额外提供暖心服务。

尤其是疫情期间，推出物资代购、快递代取、云端社群等服务。有25.6%的受访者表示，在适当提高物业费的情况下，希望物业可以增加代购团购物资，快递外卖跑腿，送货上门等增值服务。

除了生活上的需求，越来越多的人开始重新审视自己居住环境的健康问题。在这一轮疫情过程中，除了做好个人的防护，有很多小区没有很好地做到快递、外来人员进出的管理，甚至很多小区公共区域并没有做好消杀，增加了病毒传播的风险。

因此在未来置业的过程中，很多受访者都将社区健康方面提升到前所未有的高度。数据显示，有24.53%的受访者希望物业能定时开展公共区域消杀，加大重点区域场所消毒频次，加强电梯按钮、公共通道门把手等消毒灭菌工作，有效防范病毒传播。

后疫情时代的居住趋势变化以及各种维度上的矛盾，既有老问题，也有新痛点。有些矛盾可以用钱解决，但问题是很多人钱包吃紧；还有很多问题等待的是行业、环境的革新，这就需要我们抛出诉求，呼唤解决。

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