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专访锦和集团董事长郁敏珺:“城市更新第一股”的DNA - 凤凰网房产上海
郁敏珺判断,“城市更新的步调,全国不会一致,发展一定是不均衡的”。 -来自凤凰新闻客户端
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专访锦和集团董事长郁敏珺:“城市更新第一股”的DNA

许骐 凤凰网房产上海
2021-09-26 11:14

从多年以来的社会热议到2021年写入政府工作报告;从宏观路线规划,到“严控大拆大建”、“提升内涵”等精细化指导,“城市更新”这个词,今年频繁出现在政府各项文件中。被视作“城市更新第一股”的锦和商业自然更受市场关注。

从“拆改留”到“留改拆”

“在我看来,旧改和城市更新是两码事。其实近期住建部发的通知就是把城市更新的理念搞清楚了,并且给了更加精细化的指导。”锦和集团从2007年起涉猎城市更新,郁敏珺谈起政策的调整脉络也是轻车熟路,“原来我们行业内的叫法是‘拆改留’,现在的指导精神是‘留改拆。’大家不要看到‘更新’就觉得全部得是新的,核心是保留,在保留的基础上改。”

的确,8月10日,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》(下文简称《通知》),从坚持划定底线,防止城市更新变形走样;坚持应留尽留,全力保持城市记忆;坚持量力而行,稳妥推进改造提升三方面提出11条城市更新实践要求。 《通知》明确,要严格控制大规模拆除、新增建筑,严格控制大规模搬迁居民,确保住房租赁市场供需平稳。 在严控大规模拆除方面,《通知》规定除违法建筑和被鉴定为危房的以外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

与大拆大建相反,《通知》鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。另外,《通知》还提出在城市更新时间中要探索可持续更新模式,鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变,探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。

“赚快钱、容易钱的时代已经过去了,或者说机会越来越少了,而且政府也不鼓励。随着传统房地产开发业务盈利能力日渐式微,很多开发商也看到了‘经营’这块的机会。但看到机会是一回事,能不能‘弯下腰’把服务做好是另一回事。”郁敏珺指出,做好城市更新需要非常强的综合能力,开发、运营、服务等方面缺一不可,而锦和有这样的DNA。

它山之石可以攻玉

2007年,中国房地产开发热度很高,房价也在节节攀升。数据显示,2007年我国房地产开发投资25280亿元,比上年增长30.2%,增速同比上升8.4个百分点,远高于其他行业的投资增长速度。

而以房地产销售和策划起家的锦和集团,也恰恰在这一年,通过招投标的方式拿下了其第一个城市更新项目——锦和越界创意园。

谈及做城市更新的初衷,郁敏珺表示:“06年的时候我在哈佛进修课程,那个时候外资想进中国。他们有次带我去纽约曼哈顿看项目,那里已经很成熟了,基本没有什么新建项目,多是‘改造’。而当时上海到处是工地,光在建的地铁站就有几百个。当时我就觉得未来成熟的市场应该是这样的,所以回国后一直在找机会,于是在07年拿了越界这个品牌的第一个项目。”

据新民晚报早年的报道,锦和越界创意园的前身是老上海金星彩电厂。自2007年起,按照英国“阿特金斯”总体改造设计方案,在整体保留工业厂房的前提下进行二次开发,将园林艺术融入公共空间,把整个地块改造成集商务、配套商业、创意要素三位一体的新园区。

2009年08月,锦和越界创意园正式启用,是当时上海市区规模的一家创意产业园区。该产业园区除率先入驻的韩国斗山、BYK、日立、招商银行等国际500强企业外,还引进了上海医药临床研究中心、美国美施威尔(上海)有限公司、德国毕可加特纳(上海)公司等国内外知名企业。

值得一提的是,项目正在进行“自我更新”。规划显示,越界3.0锦和尚城作为存量城市更新将打造更为开放的公共空间,营造office park氛围的30万方新社区。

我国城市更新步调不一致发展不均衡 锦和目前专注长三角

从锦和集团的城市更新布局,不难看出,布局城市更新业务14年来,目前该集团的战略中心仍是以上海为核心的长三角地区。

对此,锦和集团董事长郁敏珺坦言,这与我国的城市化进程和当地的经济产业发展情况息息相关。“我们都在讲城市更新,没有乡村更新。只有城市化达到一定的水平,才会催生‘问存量’要‘增量’的需求。存量市场才会需要城市更新。”

基于此,郁敏珺判断,“城市更新的步调,全国不会一致,发展一定是不均衡的”。她表示,这也是锦和专注上海、北京以及长三角的原因。

同时她也提到,过去外资港资企业,凭借先进的商业理念、优秀的运营能力以及相对低成本的资金,在上海做了很多优秀的城市更新案例。现在随着越来越多的国内“玩家”进入到这个领域,加上国家的政策引导,大家会看到“原来运营是真正创造价值的”。

心有猛虎,细嗅蔷薇。对于未来,郁敏珺表示:“锦和集团战略是轻重并举,专注资产管理的,我们立志成为中国的铁狮门。”

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标签: 城市更新 锦和集团 【责编】 李响
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