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赶“集”|上海集中供地，细诉这次市中心三幅宅地

孙思思 凤凰网房产

2021-05-14 16:16

【编者按】 5月起，长三角各城土地市场进入赶“集”模式，上海、杭州、南京、苏州、无锡纷纷大批量供地+集中竞拍。

上海将于5月第三周（5月17日-5月20日）集中出让公告，凤凰网房产上海站特别策划【赶“集”•长三角】，全方位剖析地块详情及周边市场，直击土拍大战。

来源|凤凰网房产上海站

文|孙思思

摄像|杨晓春

还有不到一周时间，上海第一批集中供应的52幅土地就要挂牌登场了。

在这52幅“土地大餐”中，细看属性，除去征收安置与租赁住房等保障性住宅地块25幅后，剩下了27幅涉宅用地；这27幅地若再细分，涉及到商业/办公的有10幅，纯商品宅地属性的仅有17幅。

在这27幅涉宅地中，市区城央的3幅，无疑最吸引目光,这三幅地块均位于中环以内，除杨浦区定海街道为纯商品住宅地块之外，其余二幅地块都是商住综合地块。房企投拓部门或盘算着手中的余粮，或势在必得，毕竟错过了这一次，就要等到下半年秋季的两次了。

对此本站实地调研了相关地块，本篇将围绕传统市区的“三地争霸”做地块的成色分析。

01

静安

静安大宁板块灵石社区地块当属这3幅中，关注度最高的。自静安、闸北合并以来发展势头迅猛，如今不管是商业、产业还是文化休闲，都是中环附近极具竞争力的区域。

• 体量、业态、地理位置

从体量来看，地块本身有71000平方米，在三幅地块中排名第二。

从业态来看，静安区大宁板块静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块，包含2部分，涵盖住宅、商业、办公多种业态。其实，早在2020年1月就有关于灵石社区N070403单元（新中动力机厂）地块启动的消息，后于同年6月公示了该地块最新的调整信息。目前地块具体信息未出，但根据当时的出让信息，095a-02地块的用途比例为住宅≤60%、商业≥20%、办公≤19%，建筑限高100米；住宅套数下限660套。095b-01地块用途比例为住宅≤84%、商业≥16%，建筑限高80米；住宅套数下限633套。地块规划为社区商业中心，配置社区公共服务设施，含建筑面积约2500㎡的社区配套服务设施；建筑面积约2000㎡的配置菜场设施；配置公共厕所设施。社区公共服务设施产权须移交区政府或指定相关部门。

从目前地块规划容积率来看，095a-02子地块为商住办综合用地，容积率4.31，预计未来将建设为高层公寓。095b-01地块为商住用地，容积率2.79，有可能是底层商场上层住宅。

公示信息显示，东至海上文化中心，南至灵石路，西至共和新路，北至彭江路。从地图上可以看到，地块西侧紧邻共和新路南北高架，南侧距离1号线上海马戏城站直线距离不到1公里。

但需注意的是，该地块由于紧邻南北高架，此前也有项目反映过噪音问题，为来最西边的规划上，需要注意。

• 品牌房企扎堆、价格天花板未知

现在大宁的中高端住宅基本连成片了，从图中可以看到从北往南聚集着仁恒、融创、华润、华发、金茂、宝华、嘉华等知名开发商。

商业方面，周边大宁国际商业广场、大宁音乐广场以及即将开业的大宁久光百货一应俱全，市北高新、上海多媒体谷等集商务、产业集群，是非常成熟的社区板块。

地块四周环绕有大宁国际第二幼儿园、上海市大宁国际小学、上海市民办风范中学等优质教育资源。

回看这几年的大宁，2014年，当时慧芝湖花园的二手房房价仅4万多/㎡，明园都市森林则仅3万左右/㎡，方兴（金茂）经过100多轮竞价，溢价111%，以101亿天价力压上海电气、上海建工联合体（出价100亿）夺得大宁325街坊地块，楼板价47609元/㎡，为大宁打开了想象空间。大宁最近一次的宅地还是在2019年，仁恒静安世纪成交楼板价4.93 万元/㎡，溢价率为5%。

此前，大宁的价格还停留在静安府西区8万多的均价，2020年，仁恒静安世纪2次以均价9.2万元/㎡入市，与9.12万元/㎡的静安映一起，把大宁新房价格又上了一个台阶，自此破8跨9。

2021年，新中动力机厂地块就在大宁金茂府南面，凭借其板块内优势地段，一定会成为众多房企角逐的香饽饽。

在限地价、稳预期的背景下，这块地能不能做一个属于新时代新作品新标杆出来？值得期待。不知道又有多少双虎视眈眈的眼睛，在盯着这块地。

02

普陀

普陀区真北路万里社区大型商住办综合地块也颇有看点，本次出让地块以商业办公为主，辅以少量住宅，也算是给万里板块带来了“新鲜血液”。

• 体量、业态、地理位置

该地块名称为普陀区万里社区W060701单元X101-01、X102-02、X103-01地块（237坊地块），由3幅地块组成，涉及商业、办公、文化、普通商品房，出让面积95300平方米，接近10万平米，在3幅地块中，体量最大。其中，X102-02地块是其中体量最大的一幅地块，主要以商业、办公为主，还有少量住宅项目（住宅不大于26%）。

地块信息曾于2020年6月在普陀区政府官网进行公示，但此前并未出让。当时信息来看，该地块的起拍评估价是90.98亿元，3幅地块的出让建筑面积分别为87237平方米、189742平方米和45885平方米，总建筑面积约为322864平方米，容积率也和本次集中出让公示信息一致，折合起拍楼板价约为28179.04元/平方米。

地块一大亮点是标准的轨交房，位于上海西站以北区域，紧邻11、15号线交汇的上海西站。地块西侧不远处为真北路中环高架道路。

• 及时雨 填补板块空白

周边教育气氛浓厚，华师大附属中学位于地块东侧，西北角则是同济大学沪西校区。

普陀万里板块在近几年鲜有地块出让，板块内在售的新盘也只有均价约125000元/平中鹰黑森林，且项目以大户型为主建面约250平-312平。数据显示，区域内挂牌的二手房均价在8万元/㎡以上，房源也以大户型为主。

本次出让地块以商业办公为主，辅以少量住宅地块，也算是给万里板块带来了稀缺的住宅资源。预计地块成交总价较高，因此对开发商的资质有一定要求。

从地块性质来看，该地块涵盖住宅、商业、办公等多种业态，预计未来将成为上海西站又一个地标性商业住宅综合社区。

03

杨浦

比起静安和普通出让地块，杨浦区定海社区本次出让地块虽然为纯住宅地块，但其体量最小，犹如“螺丝壳里做道场”，留给开发商的想象空间不算大。

但本站分析下来，基于本次出让地块的体量很小、且为3幅地中的唯一一块纯宅地，即便有可能单价会最高，但成交总价可控，或将成为本次参拍热度最高的一块宅地。

让我们走进地块一起来了解。

• 体量、业态、地理位置

面积仅约为8800平方米，城央3块涉宅地中最小。

从位置上来看，杨浦区定海社区B3-1地块（大桥街道118街坊）地块东至明丰苑居住小区、南至B3-3地块、西至双阳路、北至顺平路。

地块位于杨浦区老城区，位置更靠近双阳路街道，周边老公房较多。

地块周边有12号线隆昌路站，距离北侧周家嘴路北横通道（在建中）不到300米直线距离。

• 板块内土地频出 学校一路之隔

经过多年的发展，区域内已经形成了复旦软件园、城市概念软件园、环创商务中心（在建）等多个产业基地。

各种资源配套成熟，更有即将建成的宝龙·旭辉广场、北面的杨浦公园和杨浦区体育活动中心，作为休闲好去处也不到1公里。

地块周边普遍以老旧小区为主，二手房均价7.5-10.2万元/㎡。次新房方面，2018年交付的华发公馆挂牌均价约14万元/㎡左右。

地块以北的是动迁安置房，还有一块是马路对面的控江二小分校的扩建工程，相信扩建后教学质量会向它的总部杨浦区小学第一梯队的控江二小更加靠拢。

2020年，杨浦区总共出让地块4幅，3幅位于定海社区，其中2幅为宅地，分别被龙光和融创摘得。 当时，2020年7月，龙光以总价23.82亿竞得杨浦区定海社区D5-1地块，楼面价65441元/㎡，溢价率18.98%。苦战77轮才拿下，当时参拍的房企除龙光和“再次狭路相逢”的招商外，还有九龙仓、鲁能、金融街、建发等品牌房企。杨浦定海社区另一幅商住地则被美团拿下。

总体而言，虽然有着面积小，老城区行车不便等缺点，但并不妨碍这块周边有着大量办公园区，和丰富的配套的宅地，成为开发商争夺的焦点。

END

综合来说，设溢价10%封顶的土地集中供应，以供应端发力，来持续影响需求端“稳预期”。这次的供地量还只是起步，后面8-9、10-11月两次的供应量还会持续增加，而且供地的方向也会有比较明确的方向。

下图为本站整理的27宗涉宅用地信息，我们将持续为您带来土拍信息。

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