凤凰网房产上海
编者按：
2019年，凤凰网房产上海站曾对当时上海的“七大新城”做过专题性的报道，就当地的规划建设及房地产市场做深入调查。“规划未动、楼市先行”成为各大新城建设过程当中，一个较为普遍的阶段性现状。
2年过去，在长三角一体化的东风和五个新城更高规格的规划之下，凤凰网房产上海站特别策划——“城启”，以“承上启下”的发展视角，对比过去一段时间以来，上海五个新城发生的变化，预见未来的城市格局和当地的置业机遇。
本期策划第一期，让我们走进南上海的网红之地——奉贤新城。
2020年的奉贤新城楼市，比2019年火爆许多，据上海链家数据显示，2020年奉贤新城共成交新建商品房2545套，在五大新城中位列榜首。
近日，凤凰网房产在实地调查走访时发现，曾经只是概念的奉贤新城已经旧貌换新颜，作为中心城市的定位比较明显，在此影响下，奉贤新城楼市仍存在两极分化，新城核心区新房火爆不改，而核心区之外，楼盘热度一般。
中心城市定位明显
和其他新城相比，奉贤新城起步较晚，从2008年初至今，也就是13年的光景。不过区别于其他新城的是，虽然其起步晚，但是奉贤新城作为中心城市的定位比较明显。
最新规划显示，奉贤新城控制区域东至浦星公路， 南至上海绕城高速（G1503），西至南竹港－航南公路－沪杭公路，北至大叶公路；以及东至（规划）沪杭公路，南至张翁庙路（延伸），西至地灵路，北至芝江路，总面积67.9平方公里。
小编近日实地探访了奉贤新城以上海之鱼和九棵树未来艺术中心为中心的中央活动区，目前围绕上海之鱼内的相关配套已陆续修建完成，比如沪上打卡圣地泡泡公园，东方美谷JW万豪大酒店，奉贤博物馆等配套设施。
（上海之鱼 凤凰网房产上海站摄）
（九棵树未来艺术中心 凤凰网房产上海站摄）
要成为独立的综合性节点城市，离不开产业的支持。奉贤新城依托通江达海的区位优势，着力打造东方美谷、未来空间这两个千亿级产业集群。根据最新规划，到2023年底，东方美谷产业规模将突破1000亿元，自身品牌价值突破200亿元，落地产业项目不少于100个，实现产业投资不少于500亿元，建设高品质承载空间不少于300万平方米，设立东方美谷中医药产业基金、化妆品产业基金、生物医药产业基金，总规模不小于100亿元。
（东方美谷 凤凰网房产上海站摄）
此前，因为奉贤新城远离上海市区，交通不便一直是制约其快速发展的重要瓶颈。如今，5号线南延伸段已通车运营，在奉贤设有多个站点；奉浦快线由南桥汽车站驶向沈杜公路方向也已通车，未来还将延伸到东方体育中心；自驾方面，有虹梅南路隧道与高架，可快速去往市区。另外，规划中还提到，未来奉贤新城还将建设上海轨道交通15号线延伸线、23号线，以及上海市域铁路奉贤线。
在这几年的迅猛发展中，奉贤新城不仅新增了传悦坊、万达广场、绿地年丰广场、龙湖天街（两座）等商业体，还有前期已投入运营的百联购物中心、南桥新都汇、宝龙城市广场、苏宁生活广场等大型商业体，进一步提升了板块的价值，在接下来的几年里将成为南上海发展最快的新城。
（在建中的龙湖天街 凤凰网房产上海站摄）
到目前为止，奉贤新城这些概念已经一步步落成并实现，解决了交通、配套等重大问题，也为奉贤新城后续的人口导入提供了坚实的基础。
新房供应较充足 去化冷热不均
区别于其他新城的是，因奉贤新城作为中心城市的定位比较明显，当地人的认可度更高，所以新城核心区域的新房楼盘购房人群主要以本地人为主，开盘认筹人数火爆，表现出供不应求的局面；新城外围区域以新上海人为主，楼盘去化周期比较长。
2020年12月，新城核心区域楼盘金海壹品首开，推出192套房源，共626组客户参与摇号，认筹率为326%。据某自媒体报道，虽然项目当天推出房源不足两百套，但是开盘现场却有近千余人，仅仅2个小时，便全部售完。
从项目摇号排序结果公示可以看到，参与项目认筹的人员绝大多数为310226开头的奉贤本地人，占比在80%以上。
据悉，金海壹品去年毛坯价格是3.85万/㎡，预计今年将推出二期产品，精装交付，预计单价4万/㎡左右，产品是83-131㎡，预计总价在330-530万之间。
当问及到到访客户情况时，置业顾问表示，项目二期将推出300多套房源，目前已经验资1700多组客户，60分以下的不必陪跑了。
不过，与上述火爆楼盘不同的是，部分新城外围项目尽管已启动中介带客，但是认筹数仍远低于房源数，譬如，近期即将开盘的海月四季。
海月四季于4月14日首次开盘，推出336套房源，有高层有叠墅，其中高层建面约72-95平，叠墅建面约120-140平，均价约38330元/平，高层带装修交付，叠墅毛坯交付。
（海月四季 凤凰网房产上海站摄）
据悉，项目认筹期间，共246组客户参与认筹，认筹率仅有73%，与金海壹品超1700组验资客户形成鲜明的对比。
与海月四季相同际遇的还有华润置地幸福里、光语著、酩悦都会等新城外围区域的楼盘。
网上房地产显示，光语著于2018年12月首次开盘，截止到目前，共推出591套房源，目前仍剩余135套房源在售，一年半时间，去化还不到8成。
华润置地幸福里于2019年2月份首开，截止到目前，共推出732套房源，目前仍剩余166套房源在售，去化同样不到8成。
2019年项目开盘之初，小编曾实地走访位于项目，当时售楼处洽谈区仅有几组客户，从案场公布的一房一价表中也看出，项目首开去化并不是很好，两个月仅售出极少量房源。
二手房市场同样“热火朝天”
在奉贤新城，虽然相对于新房市场，二手房市场一直处于配角地位，但是随着新房市场的成交火热，二手房市场同样“热火朝天”，甚至出现一二手房价格倒挂现象。
市场调查中发现，在新房供不应求的影响下，二手房市场看房的人多了起来，成交情况也不错，交易量较去年相比涨了许多。
据上海链家数据统计，2020年，奉贤新城的二手房成交量在五大新城中也位列榜首，共成交6424套，占奉贤区成交量的六成，成交套数更是同比增长30%。
（数据来源：上海链家）
奉贤新城板块一资深经纪人透露，“虽然去年碰到了疫情，但是新城板块的二手房交易量并没有减少，反而增多，成交价和去年同期差不多，但是没有低于2017年和2018年的水平，相对于其他地区来讲，新城的二手房价格几乎没有上涨”。
（数据来源：上海链家）
新房的供不应求带动二手房的成交，该经纪人还表示，“相对于其他新城来讲，奉贤新城板块的新房价格还是相对比较低的，就连核心区域的房价也不到4万/㎡，但是却很难买到，去年核心区域几个新房楼盘开盘都是供不应求的情况，这也就带动了周边二手房的交易量，不过新城板块的二手房成交多以低总价房源为主，高总价的不是很多”。
上海链家数据也显示，2020年，奉贤新城板块二手房套均面积主要集中在70-110平，成交的总价段主要在200万以下，所以新城板块的二手房的成交以上车盘为主，整体购买力并不高。
（数据来源：上海链家）
此外，小编还查询了近期新城核心区域绿地无双小区的成交价格，注意到个别房源的成交单价已达4.7万/㎡，已远超区域内新房均价。
土地市场供应充足 后续可补充新房库存
兵马未动，粮草先行。
土地于房地产的重要性不言而喻，虽然2020年奉贤新城实际出让土地情况与2020年供地计划相差甚远，但是其成交情况仍在五大新城中排在第二。
据悉，2020年，奉贤新城计划出让16幅地地块，土地面积61.71万方，建筑面积114万方，实际推出9幅地块，总建筑面积64.35万方。
成交楼面价方面，除2015、2016年以及2020年土地市场比较火热的年份，奉贤新城出现几块溢价率比较高的地块，其余年份溢价率基本为0，且商品房的楼面价呈下降的趋势，近两年基本都维持在2万/㎡及以下，这代表着未来新城板块的房价将比较稳定。
（数据来源：上海链家）
十二年房价猛涨 新城后劲十足将更具潜力
多家机构数据显示，2008年建设之初奉贤新城新房成交均价为8918元/㎡，2020年成交均价涨至37313元/㎡，十二年间房价猛涨318%。
从目前来看，上海五大新城中，松江新城和嘉定新城相对比较成熟，但由于新城建设前期嘉定新城和松江新城出让的土地量比较大，后期土地出让会有一定的限制，导致新房存量比较少。而像奉贤新城，因开发比较晚，土地量比较大，后续新房库存量将会很大。
轨道交通5号线的开通，恰好完善了板块内出行不便的现状，让奉贤新城跨入轨交时代；随着东方美谷小镇/未来空间两个千亿集群的推进，加之靠近杭州湾北岸，无论是产业资源还是丰富的旅游度假资源，都将逐步显现奉贤新城的板块价值。
另外，奉贤是上海的南部，南上海只有一个中心就是南桥，不像嘉定，松江，青浦等区域，有很多分支，呈现多点开花的局面，所以资源会集中在南桥这一块。
可以说，奉贤新城的潜力大，后劲足。
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