（来源|风财讯 作者|王婷婷）
10月30日，世茂服务（00873.HK）正式在港交所上市。
6月29日递表至今，世茂服务上市用时123天，速度仅次于弘阳服务（106天），位列目前物业股上市速度第二位。
该股上市首日一度跌破发行价（16.6港元），最高15.88港元、最低15.00港元；截止发稿时间动态市盈率67.41倍，静态市盈率84.4倍，总市值高达362.82亿港元，预计募集资金56.94亿港元。
意料之中的“破发”或开启绿鞋护盘
前一日暗盘交易，以15.14港元收盘，跌8.8%。
世茂服务的暗盘和上市首日股价表现，可谓在意料之内。
由于每股16.60港元定价偏高、发行市盈率达到了88倍（远超行业上沿），且和蚂蚁金服同期吸金，在最近物业股估值下挫的行情下，资本市场给予的回应有限。
实际上，世茂服务是中金、摩根士丹利联席保荐，摩根士丹利自2018年以来这是第一次保荐物业IPO，中金曾保荐的物管类企业（易居）暗盘和首日跌幅分别为1.3%和3.4%。
此前，世茂服务公开发售录得超购12.86倍，已经显示出市场不算踊跃的认购态度。
但世茂服务是有绿鞋的，承销商会在某个价位护盘，即使下跌也不会跌太多。
就像10月29日上市的金辉控股，因为绿鞋机制的保障，虽然开盘一度破发，但最终收盘定格在4.36港元，同比涨1.4%。
未来估值分析：相对优势和待成长性
高市盈率和估值，虽然让世茂服务在打新层面不算好选项，但这只股基本面良好，有一定长持价值。
近三年，世茂服务的收入、利润、合约面积增长明显，并且和行业对比可见，有一定优势：
世茂服务2017-2019年收入分别为10.42亿元、13.29亿元、24.89亿元，复合年增长率为54.5%，2019年的同比增长率（87%），在主流物业股中仅次于碧桂园服务和建业新生活（二者涨幅均超1倍）；
公司近三年净利润分别为1.08亿元、1.46亿元、3.84亿元，处于行业第二梯队（次于保利物业、绿城服务，高于新城悦服务），复合年增长率为88.0%；
值得一提的是，世茂服务和战略股东腾讯、红杉资本是有对赌协议的，截止2021年底公司的经审核净利润不得少于11.7亿元（经审核综合收益不得少于81亿元），否则世茂服务要转让额外股份或赔偿。
另外，世茂服务合约建筑面积45.68万平、60.39万平、100.87万平。其中未交付建筑面积占比，逐年提升，也预示未来有确定性增长。
有一个特点不容忽视，近三年世茂服务的社区增值服务收入，占总收入的百分比分别为6.0%、7.1%、26.0%，大幅增长。
而物业管理服务中，控股集团提供的收入，占比逐年下降，第三方占比明显提升。
这是世茂服务较之其他依赖母公司的物业公司，在长期发展和盈利上的优势。
进入竞争深水区时，世茂服务的收入和管理规模，还需要再进一步提升。
30亿元营收是“分水岭”，水平线上的绿城服务、碧桂园服务、新城悦等企业（PE均超50倍）；水平线下的中奥到家、彩生活、祈福服务生活等企业（PE不足10倍），估值能看出明显分界。
规模，不仅划分物业股的“段位”，也决定未来估值增长能力。
例如碧桂园服务在管面积已超过5亿平，市盈率超过58.83倍；祈福生活合约面积不足千万平，市盈率仅5.7倍，差距悬殊。
东方证券首席经济学家邵宇告诉风财讯，物业上市数量剧增，物业股的eps总量会稳定并下行，物管公司估值已经开始分化，龙头和二三梯队的估值会越来越悬殊。
这预示着，头部规模的上市物业公司，或有更多业绩空间。力争上游，也是世茂服务保证估值稳定的核心方案。
完
作者王婷婷长期关注财经与地产
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