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商品房预售资金监管加强，原因何在？

2020年，房地产行业刮起一股“监管风”。

除了让房企焦头烂额的“三道红线”，近期，各省市还把监管“重拳”打向了商品房预售资金。

强化资金监管

10月21日，据北京住建委披露，近日北京启动商品房预售资金监管等专项检查。

北京住建委介绍，为规范开发企业销售行为和监管银行出入账管理，北京市住建委会同中国人民银行营业管理部、北京银保监局组织各区职能部门在10月至12月在全市范围内开展预售资金监管专项检查。

而检查重点将围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性，监管银行入账监督和出账审核，以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查，多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用，防范延期交房、楼盘烂尾等风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向财经网表示，此类动作，是从房地产金融管理的角度出发，本身是为了关注房企资金。

严跃进分析，房企资金中，预售资金的监管容易架空。经营方面，若没有此类预售资金监管，房企容易放大金融风险或经营风险。所以预售资金的监管，实际上是从行业发展的角度出发，属于梳理房地产开发流程的政策体现。

严跃进还指出，类似监管其实还存在一个“黑洞”。因为对于购房者来说，很难去核实相关的预售资金的流向。并且一般来说，资金违规使用的情况确实存在，尤其是资金没有严格按照工程节点进行拨付等问题。

启动检查为哪般？

事实上北京的商品房预售资金监管已经走过十年历程。

2010年，北京出台《北京市商品房预售资金监管暂行办法》（以下简称“《办法》”），全面实施商品房预售资金监管。截至目前，北京市在途监管预售项目近千个。

《办法》指出，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

《办法》还强调，如发生预售项目未按期交付使用、预售项目存在严重质量问题等问题，区县住房城乡建设主管部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用。

合硕机构首席分析师郭毅告诉财经网，此前，北京对商品房预售资金的监管非常严格，执行也很彻底。基本上北京的地产项目是不可能脱离政府的资金监管措施，所以说北京在资金监管上不会存在太大的问题或是漏洞。

深耕北京市场的某房企内部人士也告诉财经网，自北京预售资金监管后，农名工讨薪围堵售楼处等情况鲜少出现。由此可见，北京的执行情况不错。

那么，为何在已有商品房预售资金监管办法、房企执行长达十年后，北京再重提预售资金监管？

郭毅向财经网分析，一方面，北京开展商品房预售资金监管检查可能受到泰禾资金事件的影响。

据凤凰财经9月报道，泰禾北京院子二期共有520户，购房款总额超70亿元。现仍有84户无预售证。由于监管账户资金被泰禾方挪作他用，截至目前监管账户余额只有约2.5亿元，而后续主体结构需要建设资金7.22亿元(不包括园林绿化等工程)。资金缺口大，工程进展缓慢等原因，让大多数业主对于泰禾2021年6月的交房承诺表示担忧。

郭毅指出，此次北京预售资金监管专项检查可能是想对北京预售资金的执行情况、项目施工保障情况等做一个系统的盘点。避免再次出现，因市场风险引发房企资金出现问题后，项目难以保障的问题。

“另一方面，开展商品房预售资金监管检查也和“三条红线”有关。” 郭毅表示，最近一段时间，整体对房地产企业融资层面的收紧和融资管理的加强，都是一个系统性的、渐进式的过程。在此方面，北京也会有相对应的落地举措。

企业资金压力加大

毫无疑问，强化预售资金监管，有助于促进房地产行业的健康发展。

据北京商报报道，北京市住建委相关负责人介绍，商品房预售资金监管等专项检查，旨在强化全行业红线意识和底线思维，维护首都房地产市场平稳健康秩序。

北京房地产业协会秘书长陈志表示，近年来，随着房地产市场快速发展，开发企业经营和融资模式趋于高周转、高杠杆，房价和建设成本不断升高。特别是今年受疫情影响，企业资金链普遍趋紧、银行加强风险管控，部分企业资金风险凸显。针对性开展预售资金监管检查，将有效降低资金挪用和项目烂尾风险。

不过，严跃进提醒，虽然预售资金监管，本身是有助于行业的健康发展的，但若叠加“三道红线”政策内容，那么房企会面临各类压力，房企的可用资金压力也在增大。

“三道红线”的出台让房企的高杠杆游戏无法继续，房企开始主动调整债务结构，通过加快销售、减少拿地、变卖资产、寻求股权融资等方式主动降杠杆、降负债。

克而瑞也指出，随着“三条红线”启动试行，年内融资环境进一步收紧，将加大房企资金压力，拿地、开发、销售节奏都将受到较大的影响。

虽然，商品房的预售资金监管只针对于建设资金，且这一部分成本占总成本比重较低。但对于原本就资金压力不小的房企来说，无异于“雪上加霜”。

左手“三道红线”，右手商品房预售资金监管。多重监管压力下，房企们能够突破重围吗？

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