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预算500-800万在上海买房，我有三条建议

今年的市场可以用一个字形容“热“，9月的二手房成交套数冲破了3万套，这个数据已经超过了2016年同期2.95万套。

数据来源：冰山成交指数

9月的二手房成交均价54979元/平，而过去四年上海均价的峰值在2017年的6月，当时的均价为57279元/平，而9月的二手房成交均价与当时的价格仅仅相差4%。

市场明显的暖起来了，我们公司兔兔今年8月刚在七宝买下一套二手房，按照她的话来说就是：

“本来看好的一个小区，在我们还在犹豫的时候，发现这个小区的笋盘一套接着一套被卖掉了，最后这个小区的价格我们已经接受不了了“

而二手房的成交，也代表着一波购房需求的释放，这也激活了新房市场，九月的成交套数高达8578套

在整理上海的新房认筹数据时，发现最近新盘的认筹率破百的非常多：

虹庐湾一期认筹率高达259%，保利锦上一期认筹率高达193%，二期认筹第二天就已破160%，陆家嘴锦绣御澜认筹率也超过了100%

上面这些项目总价在500-800万左右，这个总价段虽然优质项目不少，但“得房率” （得到房子的概率） 却很低。

今天我们就来聊一聊，预算500-800万应该怎么买？

去哪儿买？

据不完全统计，在全上海246个在售新盘中，总价500-800万的项目共有114个，占总供应量的46%。

那么，这些楼盘都分布在哪里呢？

数据来源：房天下

在这个总价段上，郊区的选择余地大很多，9个区域均有楼盘可以选，而市区只有徐汇，普陀，杨浦，虹口，长宁4个区可以选，而黄浦，静安2个区则处于断供的状态。

而浦东依然是供应TOP1，青浦的新盘数量几乎和浦东差不多，也远远的领先于嘉青松等郊区，而郊区供应量最少的是嘉定区（崇明，金山，奉贤三区除外），市区供应最多的是徐汇，最少的则是长宁。

因此，500-800万总价段，在浦东，青浦的选择余地相对较大，而在市区，在徐汇选择余地相对较大，大家可重点关注。

买哪里比较好？

人民群众的眼睛是雪亮的，新房市场热度是我们选筹的一个十分重要的参考依据，那么今年，预算500-800万的购房者们都在买哪里？

根据今年的市场情况来看，总价500-800万范围内：

大虹桥的热度是绝对C位

松江九亭、泗泾、松江大学城等9号线沿线板块上个月的表现也是非常亮眼

闵行浦江的8号线沿线的也是备受关注

宝山杨行1号线附近和大华在建中的18号线沿线周边的项目今年都取得不错的认筹成绩

而嘉定江桥板块也是市场关注的热点

因此，建议大家接下来重点关注的项目有：

大虹桥：二期，二期，

松江九号线沿线：九号公馆

宝山：

闵行浦江：保利锦上二期

而二手房市场依然可以为我们提供一些选筹方法：

来看看总价500-800万，全市哪里成交量最大？

数据来源：链家

可以看到，在这个总价段，浦东仍然是全市成交量榜首，而紧随其后的是闵行区，成交量也是领跑全上海，可以说闵行已经成为郊区改善的置业大区。

在市区，预算500-800万总价段的购房者偏爱静安和徐汇。而北三区的排名分别是普陀＞杨浦＞虹口。

成交量代表的是对区域的认可度，因此也是我们选筹的一个重要指标，从以上数据，我们建议：

1）郊区重点关注闵行和宝山

2）市区重点关注静安、徐汇、普陀

什么产品最适合购买？

选定了地段后，下一个问题来了：哪种产品最适合购买？

总价500-800万的购房者，多是首次改善的用户，他们对第二套商品房有自住的需求，同样也对产品的流通性有一定的要求。

那么，这个价位段什么样的房子最受欢迎？

我们先来看看最近这一总价段的热销项目：

保利锦上：认筹率193%

虹庐湾一期：认筹率259%

虹庐湾二期：认筹率超过900%

万科天空之城四期：认筹率245%

蟠龙天地：认筹率近400%

这五个热销项目有一个共同特点，就是都是品牌房企打造的：保利，瑞安，万科。

但品牌房企并不是核心因素，好产品才是！其实我们仔细看这些项目，我们会发现每个项目都有独特的卖点：

比如说保利锦上，最大的亮点是它的小户型横厅设计，91平的小户型面宽也做到了5.1米，而虹庐湾一期高层产品（部分户型）的户型也是非常亮眼，L型270度天空会客厅，宽景落地玻璃窗，约12米的全景转角飘窗，放在全上海独一份的设计。

因此，实际上，新房市场告诉我们的选筹秘诀是：差异化的优质产品是硬通货。

对500-800万的首改项目来说，如果你的产品与周边次新房相比，除了房龄没有明显优质，那么后期的流通性一定会受到影响。

而今年第四季度新房市场中也有一些优质项目值得推荐：

江桥的，125平的四开间朝南的，起居室横厅设计，南北通透，堪称同面积段王者户型。

，98平、115平三房户型，三开间朝南，大横厅设计，加上仁恒一贯的物业能力，康桥首个仁恒项目，值得期待。

，100平，115平，三开间朝南，南北通户型，又是地铁旁，对断供已久的金桥而言是久旱逢甘霖。

二期，此次推出的72平小户型，三开间朝南，全飘窗，吊打市面上小户型，而93、95也是正三开间朝南，南北通户型，再加上优质教育资源的加持，此次又是不愁卖的节奏。

二期，三开间朝南，南北通，此次推出的84平小户型，也是大虹桥的门槛产品了。

四点小建议

最后，我们为预算在500-800万的购房者总结出这几点建议：

1.从新房供应的角度来看，郊区中，浦东、青浦可以重点关注，而市区可以重点关注徐汇。

2.从跟随新房市场热度的角度来看，大虹桥：首创禧瑞荟二期、招商虹桥公馆二期、金地虹悦湾，松江九号线沿线：九号公馆，宝山的大华公园城市，闵行浦江：保利锦上二期都是需要大家重点留意的对象。

3.从总价500-800万购房者对这上海各个区域的认可度来看，郊区重点关注闵行和宝山，市区重点关注静安、徐汇、普陀。

4.从产品的维度来看，建议大家在预算范围内，尽可能的购买具有差异化亮点的产品，这样才会在后期二手房出售时，占据优势。

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