频道导航

7月上海楼市月报：成交量价小有回升，豪宅小户型受市场追捧

7月数据快报

同策研究院

同策观点

政策及热点总结：经济继续保持回升态势房地产行业稳步运行；货币政策短期利好存量贷款购房，短期内刺激住房需求；长三角城市交通联系进一步深化，轨道交通成为长三角城市连接主力，推动城市一体化，利好环沪城市市场。

商品住宅市场：7月商品住宅市场供应释放趋缓，成交量价小有回升，较去年同期有所上涨；从存量来看，4月至7月，市场存量呈现阶梯式下降，市场去化加速，需求持续释放；从区域来看，2020年前半年，南汇、青浦规划利好，区域成交量攀升；从成交结构来看，豪宅小户型受市场热捧，90平米以下户型成交占比同比上涨。

趋势判断：7月，来电来访指数环比略有下降，但与去年同期相比仍处于较高水平；本月市场成交略有回升，与去年同期相比有所上涨；从周期角度看，上海商品住宅成交量预计从本季度开始进入上行周期，商品住宅价格在成交量走高后也将迎来上涨期。

政策热点

同策研究院

宏观经济：

7月，中国综合PMI指数54.1，环比微落0.1个百分点，中国制造业采购经理指数（PMI）环比上升0.2个百分点，非制造业商务活动指数下降0.2个百分点，经济继续保持回升态势，经济企稳是房地产行业稳步运行的基础。

货币政策：

央行公布“存量房贷”的利率政策，自2020年7月1日开始，存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，当前降息趋势下，有利于存量贷款购房者，同时有助于后续购房者入场，一定程度上推动楼市发展。

交通规划：

1. 目前长三角交通一体化向纵深发展，主要体现在长三角地区以轨道交通为骨干的综合立体交通网加快构建，上海市域（郊）铁路建设进一步推进，将通过与国铁网连通进一步强化上海浦东地区对长三角地区的辐射带动作用。

2. 7月28日起，长三角沪宁城际、宁安城际、宁启铁路试行 “ 铁路 e 卡通 “，旅客在选乘本线始发终到列车时，无需购票，可通过 " 铁路 e 卡通 " 直接自助扫码乘车。

同策观点

PMI指数保持平稳，继续保持回升态势，经济企稳是房地产行业稳步运行的基础。

央行公布“存量房贷”的利率政策，当前降息趋势下有利于存量贷款购房者，一定程度上推动楼市发展。

长三角城市交通联系进一步深化，轨道交通作为连接主力推动城市一体化，利好环沪城市市场。

商品住宅市场特征

同策研究院

商品住宅市场

7月商品住宅市场供应释放趋缓，成交量价小有回升；7月商品住宅市场供应面积为44.07万平米，环比下降19.9%，同比下降43.7%；继6月需求大幅回落后，本月成交量价小有回升，成交面积82.64万平米，环比增长10.6%，同比增长27.3个百分点，市场需求持续释放。

商品住宅-成交排名

7月，中高端改善型项目取代刚需成为市场成交主力；从1-7月成交榜单来看，高端改善需求消费力强劲，瑞虹新城项目位居榜首；南汇区项目受临港规划利好影响，成交量领先。

公寓市场

7月上海公寓市场供应下滑显著，成交量价稍有回升，较去年同期有所上涨；本月供应面积32.62万平方米，环比下降28.3%，同比下降36.6%；本月成交量达62.51万平方米，环比上涨8.3%，同比上涨28.5个百分点；均价环比下降3.4%，同比增长11.7%。

公寓市场-成交排名

本月公寓市场销冠为铂翠廷，项目位于区域中心主打低密社区，价格较低；从1-7月公寓整体成交情况来看，中高端改善项目开始占据较多市场成交份额，市区高端楼盘去化表现突出。

别墅市场

7月上海别墅市场公寓供应有所回升，成交量上升但价格持续回落；7月新增供应面积11.45万平米，环比上升20.3%，成交面积20.13万平米，环比上升18.4个百分点，同比上升24%；成交均价为52146元/平米，环比下降6.5%，同比减少2.4个百分点；别墅市场成交量价较去年同期上涨。

别墅市场-成交排名

7月，受供应影响，崇明县别墅项目上榜较多，均价相对较低；从1-7月成交榜单来看，崇明县的东滩花园占据榜单榜首，主要得益于崇明县的规划利好和低均价；青浦区、闵行区别墅项目在2020前半年市场表现较为突出。

商品住宅存量

2020年4月-7月，市场存量呈现阶梯式下降，7月底商品住宅存量面积约761.59万平米，市场去化加速，需求持续释放。

上海各环线商品住宅存量

7月，商品住宅存量各环线结构基本保持稳定无变化，外环外商品住宅高供应，存量占比仍最高。

上海各区域商品住宅存量

5-7月，受前期土地供应影响，奉贤、南汇与青浦区已连续三个月稳居商品住宅存量前三甲。

市场预期

7月访客指数环比下降4%，但与去年同期相比仍处于较高水平；本月市场成交环比同比均上涨。

市场预判

从周期角度看，上海商品住宅成交量预计在2020年三季度进入上行周期，商品住宅价格在成交量走高后也将迎来上涨期；根据上海楼市主要项目推售信息实时更新，2020年下半年上海市场入市项目或达101个，其中普陀、杨浦、虹口、黄浦、静安、徐汇、浦东新区均有新盘待售，随着供应增加，市场需求将进一步释放。

市场结构性成交分析

同策研究院

成交区域结构

7月成交区域结构中，青浦、南汇成交量排列榜单前二，且均价相近；1-7月区域成交表现中，受前期供地影响，南汇、青浦项目陆续入市，且板块均为有规划支撑的潜力板块，区域成交量攀升。

成交板块结构

7月，金山新城板块位于成交榜首；1-7月，成交面积前三板块为周康、安亭汽车城与徐泾板块；其中，周康板块内绿洲康城为成交主力，均价高于6万；安亭汽车城板块成交量显著，主要由于路劲上海派的热销，项目均价在3.5万元左右；徐泾板块内，万科天空之城持续热销。

成交环线结构

7月，受供应影响，郊环外与外郊环仍为成交主力，其中外郊环占比环比下跌5个百分点，郊环外占比环比上升2个百分点。

成交环线结构-项目排名

7月，翠湖天地项目为内环内销冠；内中环中，凯利海华府市场热度高，市区楼盘去化表现佳；中外环中，融创静安映项目以高性价比带动销量；外郊环外，四季都会·晓风来、铂翠廷低均价低门槛成交量高。

成交总价结构

7月，300-500万项目为市场成交主力，各价格段项目成交份额占比变化不大。

成交总价结构-项目排名

7月，总价200万以内上榜项目多集中于亭林与临港新城板块，其中新华御湖上园销量最为突出；总价200-500万项目中，铂翠廷为该总价段榜首；此外，森兰星河湾名庭成交量在总价1000万元以上的项目中突出，2020年前半年，项目在该总价段内成交面积1.09万平米，均价72499元/平米。

成交均价结构

7月，上海商品住宅市场成交6319套，3-5万元均价段成交3102套，占比49%，较5月份额有所上涨；从2020年1-6月成交情况来看，均价10万以上占比同比增长了6个百分点，成交套数增长了120个百分点。

成交均价结构-项目排名

1-6月，受市场供应影响，均价3-10万前三项目的成交量显著，其中公元2040、绿洲康城为各均价段内销冠；均价10万元以上上榜的项目，成交量均达到3万平米以上，市场去化表现良好。

成交户型结构

7月，上海商品住宅市场成交6410套，销售套数环比上升1.4%；户型上，90-120平米成交套数居多；相较6月，在豪宅小户型受市场热捧影响下，90平米以下户型成交占比环比增长了5个百分点。

成交户型结构-项目排名

7月，90平米以下户型中，四季都会·晓风来位列该户型段成交榜第一；房企前期受限价政策影响，在做产品时倾向于推小户型，以小户型低总价降低购房门槛，增加项目市场热度。

点击查看完整内容