凤凰网房产上海讯 7月31日，上海一个新盘“旭辉江山都会”搭上7月末班车启动认筹。凤凰网房产上海站了解到，截至8月6日，旭辉江山都会认筹数约占总房源的5成左右。
旭辉江山都会靠近上海地铁浦江线底站汇臻路站，均价40400元/㎡，主力户型建面约90-125㎡3-4房，一次性推出464套房源，装修交付。按说项目价格亲民、地铁附近，应该不难卖，为何此次认筹不算理想呢？
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浦江一隅
旭辉江山都会位于永跃路208弄，属于闵行浦江板块。2019年12月18日，旭辉集团斩获闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区39-01地块，成交总价9.8亿元。该地块出让面积30186.8㎡，总建筑面积60373.6㎡，容积率2，成交楼面价16232元/㎡，0溢价成交。
资料显示，旭辉因2016年12月在参加上海地块出让活动中违反出让文件规定，被没收保证金3.7亿元，并被重罚三年内不能在上海拿地。2019年12月拿下的浦江宅地，是旭辉“解禁”之后的第一次进账。此后，旭辉继续急切地补充库存，今年2月和8月又分别在嘉定安亭和闵行七宝夺下两幅宅地。
旭辉集团此前在浦江镇有过开发经验，8号线联航路附近的旭辉浦江国际是一个商住项目，主打办公楼、SOHO公寓两大产品，至今有房在售。
近年来闵行浦江镇鲜有宅地出让，旭辉江山都会也是近10年来浦江永康区域首个商品房项目。在旭辉地块拍出之后，浦江土地供应爆发。2020年5月，建发和新城分别拿下了旭辉隔壁两块宅地，楼板价同为1.69万元/㎡。
旭辉江山都会所在的浦江镇永康区域，一直以来给人的印象都是“动迁大居”，这里南侧与奉贤接壤，西侧与闵行吴泾隔江相望。从1.6万/㎡左右的楼板价就能看出，这里是闵行的价格洼地，也远离市区，交通不算便利。
交通能级不高
永康区域内唯一一条地铁线路是浦江线，它是上海首条正式采用全自动胶轮路轨APM无人驾驶系统并正式投入运营的线路，4节编组，线路全长6公里，于2018年3月31日开通。原本规划中的8号线延伸线被更名为“浦江线”，主要因为它不属于申通集团，交通能级也无法与其他地铁线路相提并论，甚至被戏称为“镇内轨交”。
旭辉江山都会距离浦江线底站汇臻路约1.3公里，已经是附近几幅地块中，距离地铁最近的项目。1.3公里算是比较尴尬的距离，步行至少15分钟以上，日常通勤估计需要自行车接驳。
不过项目东侧约500米处有奉浦快线BRT，1站到达地铁8号线沈杜公路，是一条更加便捷的快速交通路线。另外东侧还有浦星公路，快速连接建设中的济阳路高架，连通中外环两大交通动脉，自驾去往市区还是较为便利的。
生活配套方面，旭辉江山都会与万达广场仅一河之隔，其中涵盖了多种商业、影院等，北面、东面的成熟住宅区，也可以提供一些日常的商业配套，另外项目周边也规划了不少教育用地，待整个浦江镇浦江拓展大型居住社区开发成熟，这里的居住氛围以及步行可达的商配均可期。
价格洼地
价格方面，目前浦江镇的商品房主要有4个，集中在8号线沿线，分别为宝华源墅、上海桃花源、浦江坤庭和保利锦上。其中，宝华源墅和桃花源均为别墅社区，桃花源的总价在2600-4200万/套，宝华源墅即将加推新的联排别墅房源。高层在售的浦江坤庭已经为尾盘状态，均价约58000元/㎡，保利锦上8月6日启动认筹，均价61386元/㎡。
虽然同为浦江镇，但明显核心板块是上述几个商品房所在的板块，而旭辉江山都会所在的永康区域，新房楼市和城建配套都刚刚萌芽。也因此，同时入市的两个项目，保利锦上均价超6万/㎡，旭辉江山都会只需要4万/㎡。
旭辉江山都会所在区域是闵行重要的“动迁基地”，周边暂无二手商品房，区域内主要的二手房交易，集中在汇臻路地铁站附近的动迁大居“浦江瑞和城”，成交均价在2.8-3万/㎡之间，无论品质和价格都与商品房差距不小。
产品中规中矩
旭辉江山都会总建筑面积约88929.57㎡，容积率为2.0。此次推出8栋（2#自持）共464套房源，建面约90-125㎡3-4房。
旭辉江山都会的三个户型：建面约90㎡3房1卫、约100㎡3房2卫、约125㎡的4房2卫，都是市面上常见的流行户型，100㎡3房几乎就是90㎡3房的plus版，三开间朝南，南北通透，不过100㎡的3房户型更加方正；125㎡4房是尺度更加开阔的四开间朝南，不过客厅面宽有点窄。
（90㎡3房户型图）
（100㎡3房户型图）
（125㎡4房户型图）
End
一江之隔的闵行吴泾，万科青藤公园均价58000/㎡依然不够抢，而4万/㎡的旭辉江山都会却意外遇冷，或许它更应该对标的是奉贤金汇，相比禹洲雍锦府32000元/㎡的价格，旭辉项目的价格，或许才是它遇冷的真正原因？
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