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楼市步入下行周期，房企拿地分化加剧，这些还在积极补仓……

9月25日，北京成功出让3宗住宅地块，总出让面积近16万㎡，总起始价85.69亿元。其中，自2017年11月参与首开联合体获得最后一宗住宅地块后，陷入沉寂近2年时间的大型央企保利地产也终于打破僵局，以33亿元的底价竞得了此前一度流拍的大兴庞各庄地块。

事实上，在持续已久的强调控之下，楼市步入下行周期已经成为行业共识。

在拿地补仓方面，万科、融创、富力、旭辉、越秀等一众房企均表示会谨慎拿地，甚至不少声音明确指出，“除非有特别好的机会，否则将完全暂停拿地”。不过，作为企业赖以生存的基础，“面粉”毕竟是不可或缺的。因此，也有像保利、华润、世茂、绿城、正荣等房企投资态度相对积极，甚至有房企面上说要“谨慎拿地”，事实上补仓力度却丝毫未减。

也正因此，尽管整体溢价率普遍不高，但杭州、武汉、合肥等热门城市的土拍市场却并未真正遇冷。与此同时，从今日北京的竞拍情况来看，进入存量市场以来，尤其在“限竞房”和“共有产权房”的影响下，长期受到“冷落”的北京土拍市场似乎也开始活跃起来。

拿地分化明显

今年以来，调控继续施压，融资渠道大幅收紧。特别是在7月份，房地产行业迎来了两个重要信号。

在政策层面，中央政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，专家分析称，下半年各地调控政策松绑的可能性几乎为零。因此，无论房企对于房地产行业的未来多么充满信心，短期内都不得不面对楼市下行的趋势。

而资金层面，监管部门严令限制资金流入房地产行业，特别是近年来炙手可热的ABS融资、房地产信托，连各大上市公司热衷的海外融资渠道，也变成了“只能用于借旧换新，不得增发新债”。受此影响，不少开发商在投资和拿地中变得谨慎而迟疑。

“公司下半年基本暂停拿地，除非有特别好的机会，不然基本上在拿地这块目前是停止的。” 一向高调的融创董事会主席孙宏斌在今年中期业绩会上曾这样表示。此外，包括富力、旭辉、碧桂园、万科在内的多家房企掌门人，均在不同场合表达过类似“暂停拿地”“匀速运动”的观点。

克而瑞分析认为，龙头房企拿地态度谨慎一方面是由于大环境融资政策的收紧，站在风口上，比起冒进，谨慎更有利于企业发展；另一方面，龙头房企土储规模相对充足，足以支撑企业2-3年的销售，企业不存在被动拿地的生存压力。

不过，也有分析人士认为，拿地谨慎只是企业根据自身现状而做出的适时调整。对于部分融资成本相对较低的房企，特别是国企而言，其拿地节奏基本不受影响。此外，也有部分房企由于自身土地储备不足，或仍在全国化布局的赛道上努力冲刺规模，也不可能过多地放慢其拿地节奏。

这些企业仍积极补仓

中指研究院数据显示，今年1-8月，一二线城市仍是房企投资拿地的重心，中西部城市土地市场表现火热。前8月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交10196亿元，同比增长11.8%，增速较1-7月回落3个百分点。

中原地产首席分析师张大伟分析称，自8月份以来，资金成本成为企业拿地的主要决定因素。从拿地企业构成看，民企少，国企占比多。

例如，9月25日北京出让的3宗地块中，除保利地产之外，另外两宗分别被中海地产与合生金茂联合体拿下。值得一提的是，参与此次竞标的房企如招商、金融街、北京建工等几乎是清一色的国企。

特别是中海，凭借极低的融资成本优势，在多地土拍市场均表现得一骑绝尘，甚至有人戏称“北京的开发商可以分成两类：一类是中海，一类是其他开发商。”

同时，华创证券研究报告也指出，近期随着销售节奏的逐渐增强，招商蛇口、保利、金地等不少国企在拿地方面均持积极态势。

其中，8月单月，招商蛇口新获取合肥、福州、西安、长春、海门等10城共11个项目，拿地金额达到101亿元，同比增长41%，合计新增建面151.5万平方米，同比增长113.9%；保利耗资124亿元共获取10个项目，对应新增建面140.9万平方米；金地则新增9个项目，新增建面113.4万平方米，环比大增218.6%、同比大增177.1%，对应总地价87.6亿元，环比大增310.9%、同比大增131.9%。

除国企之外，刚刚还在高喊“下半年谨慎拿地”的万科，丝毫未曾停下其疯狂补仓的动作。

《国际金融报》记者统计发现，2019年7-8月，万科合计权益拿地金额达629亿元，已接近上半年650亿元拿地总和，远远领先于其他众多房企。并且，万科这两个月的拿地面积与销售面积比例达到184%，而上半年万科的这一数值约为64%。

有趣的是，在刚刚过去的万科中期业绩会上，万科首席运营官张旭曾提及，万科不会激进拿地，会“以销定产”，根据销售回款或者现金流情况制定投资策略。他表示，因为拿地比较难，所以万科一直很谨慎，以现金流为导向控制负债率，目前净负债率的要求在40%以下。

记者 张志峰

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