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单月融资创年内新低，房企的“钱袋子”瘪了

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2019年第三季度房企的融资环境继续收紧，政府出台了多项政策对境外债、信托以及开发贷等融资方式加强了监管力度。 由于部分房企在7月上旬抓紧窗口期发债融资，7月的单月融资额有大幅增加，但8、9月份随着融资限制的密集出台，融资规模急剧下降。

同时，由于发债数量的减少，加上融资成本较低的房企发债占比较大，导致了融资成本的结构性下降，但融资成本整体仍处于较高水平。

2019年三季度房企对于赴港上市的热情大幅降低， 没有企业向港交所递交上市申请。

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信托、境外债、开发贷等融资渠道三季度持续受限

2019三季度房企融资环境继续延续了收紧态势，政府出台了多项政策加强了对房企融资的监管，尤其是在海外债、信托贷款以及开发贷方面 。

7月12日发改委发布通知，规定房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，提高了对房企发行境外债的要求。 同时，银保监会从7月开始频频对信托机构进行窗口指导，要求控制地产信托业务规模，更 在8月7日下发了64号文，重点提出要坚决遏制信托规模无序扩张、严厉打击信托市场违法违规行为及有力有效处置信托机构风险等等。 受此影响，全国信托贷款余额在7、8月份持续减少。

而在开发贷方面，8月底多家银行收到了政府的窗口指导，规定开发贷余额原则上控制在2019年3月底水平。

根据央行的官方统计，2019年3月底全国开发贷余额约为10.85万亿元，而在6月底则达到了11.04万亿元，因此这就意味着未来房企的开发贷融资难度将会加大。

除此之外， 8月份银保监会还对32城的银行机构进行了房地产业务专项检查， 每城检查的银行机构不少于3家，重点检查包括房地产信贷业务管理情况，房地产业务风险管理情况、信贷资金挪用流向房地产领域以及表外业务等，表明银行可能将会在短时间内收紧对房企的放款。

在融资环境的持续收紧下，房企在8、9月融资额也开始走低。

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八、九月房企单月融资降至年内最低

据监测数据不完全统计，2019第三季度95家典型房企融资额为3187亿元，同比增加了11.6%，环比增加了0.85%。 主要是7月上旬房企抓紧窗口期积极融资，单月融资额出现了强力的反弹，达到了1646亿元，仅次于一月份； 8、9月份在融资环境收紧的影响下，房企融资持续低迷，单月融资规模降至770亿元左右，处于年内低位。

前三季度，房企累计融资总额为10940亿元，同比增加1.3%，基本与去年同期持平。

从单个企业来看， 有50家房企的融资规模同比增加，其中有34家房企的融资增幅超过50%。 近一半房企的融资规模有所减少，这主要是因为政府在4月份开始收紧了融资政策，同时企业本身也有去杠杆的需求。

2019前三季度融资超200亿的企业有17家，与去年持平，主要仍是龙头房企以及在2019年快速扩张的企业。

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三季度境内融资同环比均有所下降

2019年第三季度，房企整体的融资结构维持二季度以来的态势，境内债权融资占比仍是最大。 三季度房企境内债权融资1653亿元， 同比下降6.9%，环比下降5.6%，主要由于二季度末以来，境内融资出台了多项政策，从信托、开发贷等多方面进行严控，并对部分企业进行约谈以及对部分机构进行窗口指导。

境外债权融资占比较第二季度继续上升了7.2个百分点至40.5%，境外债权融资额达1291亿元，同比增长55.1%，环比增长22.7%。

一方面由于5月份和6月份国际形势不明朗，房企境外发债较少，另一方面房企7月份大量债务到期，导致7月初房企集中发债，但是7月12日境外债限制政策出台后，8、9月份境外发债锐减。 但整体来看，三季度的境外债权融资仍居高位，较于去年同期和二季度出现了较大的增长。

此外，境内融资受到的限制相对于境外融资限制更加严格，此消彼长之下，境外融资占比出现较大的增长。

2019年前三季度，房企累计境内债权融资5144亿元，同比下降10.5%， 占比为47.02%，较2018年全年减少8.98个百分点，延续2017年以来的持续下降的态势。 境外债权融资4706亿元，同比上升32.5%， 占比为43.02%，较2018年上升9.61个百分点，一季度及7月份房企集中发债是境外融资涨幅较大的主因。

此外，2019年前三季度，房企股权融资达378亿元，同比上涨77.6%，多家企业万科、融创、融信、越秀等增发新股，此外德信地产以及银城国际、中梁控股上市也是股权融资占比上升的原因。

从95家典型房企债券类融资监测的情况来看， 2019年前三季度房企境内外债券类融资总额6215亿元，占2018年全年的85.1%。 其中，境内发债2180亿元，占2019年境内外发债总量的35%； 境外发债4043亿元，占比65%，相较于2018年上升了16.5个百分点，上升幅度较大。

从房企单月的发债情况来看，房企的融资环境自2018年11月以来便有转暖的迹象， 这一状况一直延续到2019年的4月份，发债量均接近800亿元及以上，再加上2019年以来房企的多数债券到期，房企于2019年前4月的发债量较大，到2019年5月，由于中美贸易战升级以及监管调控再次升级，使得境内外的发债都受到一定程度的影响，5月和6月的发债量骤减。

7月份发债量较大，但在7月12日发文限制境外债发债及用途之后，8、9月份境外发债骤减。

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大型优质房企发债结构性拉低融资成本

2019年前三季度，房企债券类融资成本6.88%，较2018年全年上升了0.67个百分点， 其中，境内发债的平均成本为4.80%，较2018年全年下降0.93个百分点，主要是大型房企发债结构性的影响； 境外发债的成本8.00%，较于2018年全年上升了1.17个百分点。

2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月到2019年7月之间境外发债成本均在7.50%以上，而2019年多数企业迎来偿债高峰期，即使成本走高，企业也不惜代价进行发债。

从单个企业的融资成本来看，有55%的房企的发债成本较2018年全年下降， 45%的房企融资成本较2018年全年上升， 融资成本上升的企业多数成本增幅相对较大， 从而拉高了房企整体的发债成本，这些房企大部分属于扩张性以及中小型房企。

而从房企的单月发债成本来看， 2019年各月的融资成本相对于2018年四季度有所缓解，但仍属于较高水平， 各月的融资成本受限于当月发债主体的不同而有所波动，一些高成本企业若发债量较大则会拉高当月融资成本，反之亦然。

8月和9月房企的发债量较少、且融资成本较低的露头房企发债较多，从而结构性拉低了这两个月的融资成本，如2019年9月份碧桂园发行了78.3亿港元的可换股债券，数额较大，利率均在4.5%，从而使得9月房企的融资成本相对较低。

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四季度房企融资环境预计还将保持收紧

综合来看，自在5月份发布23号文限制信托贷款后，开启房地产融资的新一轮调控，6月底以来陆续对信托贷款、境外发债以及开发贷等都做出了更加严格的调控，房企的融资渠道正在全方位收紧，预计未来融资环境仍将保持低位运行。

在此背景下房企的三季度的融资量持续二季度的低迷现象，从而使得前三季度的融资规模同比增长不大。

由于融资环境收紧影响，房企三季度发债量较少、且融资成本较低的龙头房企发债较多，使得房企的融资成本结构性下降，8月和9月融资成本持续下降，跌破6%，整体来看，房企前三季度的融资成本还是维持相对较高水平，短期内还是较难降低。

而据房企的上半年发布的年报情况来看，由于2019年初房企融资出现了窗口期，大多数企业加大了融资力度，导致2019年上半年 房企负债规模进一步上升，整体加权平均净负债率相比年初上升了4.29个百分点至91.37%，有息负债余额的平均融资成本也进一步上升至7.04%。

虽然房企整体财务压力在加大，但是短期风险可控，平均现金短债比上升至1.33，相比年初增长3%。 在此情况下，房企更加重视销售回款，同时关注资产证券化等创新型融资的产品搭建，加强与金融机构的合作，以更多元化的融资渠道以应对，从而进一步改善企业财务情况。

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