频道导航

大数据视角看上半年全国土地市场供求真实状况

2019年上半年，全国土地市场供求均保持低速增长，土地成交价款增速由负转正，土地成交溢价率有所上升。从上半年各月走势来看，一季度土地成交较为低迷，成交面积和价款同比均出现负增长，二季度明显好转，土地成交价款保持较快增长。

一、土地市场整体保持低速增长

从整体数据来看，上半年全国共通过招拍挂供应土地45378宗，占地面积为14.46万公顷，同比增长5.2%；成交土地35509宗，面积为11.47万公顷，同比增长2.2%，均保持低速增长。

分月度看，1月份土地成交宗数和面积相对较高，成交7259宗地块，成交面积为2.19万公顷。2、3月份受春节因素影响，成交宗数和面积均保持低位，分别成交1.42公顷和1.63公顷。4月份，土地成交明显加速，成交土地面积达2.0万公顷，同比增长22.4%。随着4月下旬中央政治局会议判断一季度经济好于预期，宏观调控要保持定力，房地产重提“房住不炒”后，5月份，土地成交开始放缓，至6月份，土地成交面积出现小幅下降，跌幅为3.1%。

分土地用途看，工业仓储用地成交面积最大，占全部成交土地的50.7%；住宅用地成交价款最高，占全部土地成交价款的80.4%。具体看，住宅用地供应16185宗，占地面积为5.04万公顷，成交11983宗，成交面积为3.91万公顷，成交价款为24767亿元，增长18.5%。商服办公用地供应6762宗，1.3万公顷，成交5125宗，0.97万公顷,成交价款为3458亿元，下降20.2%；工业仓储用地为18111宗，7.08万公顷，成交15237宗，5.82万公顷,成交价款为1731亿元，增长12.2%。

分区域看，华东地区始终是土地市场的主力，土地成交13820宗，面积为4.43万公顷，成交土地价款为14561亿元，分别占全国土地成交面积和价款的38.6%和47.2%；其次是华中地区，华北地区、西南地区，成交土城面积分别为1.71、1.49、1.47万公顷，成交土地价款分别为3941、3706、3655亿元。

二、土地地块大数据特征分析

通过对2019年上半年成交的35509宗地块的分析，发现：单宗地块面积呈明显的“W型”分布，5000平米以下、10000～20000平方米和50000平米以上的地块宗数相对较多；土地地面均价呈“U型”分布，四成以上的地块地面单价在400元以内，主要是工业和仓储用地，还有近四成地块成交单价在1000元以上，其中主要以住宅用地和商办用地为主；住宅用地的单宗地块成交价款明显高于整体平均水平，呈现出明显的规模化开发特点。

从成交地块平均单地面积来看，上半年成交地块平均每宗地块面积为32303平方米。分区间看，5000平方米以下的宗地宗数最多，占全部成交地块的四分之一；其次是50000平方米以上的宗地，有6854宗，占全部成交地块的19.3%；地块面积在30000～40000和40000～50000之间的地块相对较少，宗数占比均不到10%。从不同地块面积区间的地块面积占比情况来看，50000万以上地块所占面积比重最高，为61.7%，其次是30000～40000平米之间的地块，面积占比为9.3%。

按成交地块的地面单价来看，呈典型的“U型”分布，四成以上地块单价在400元以内，还有近四成地块单价在1000元以上，不到两成地块成交均价在400元～1000元之间。21.6%的成交地块地面单价在200元～400元之间，19.9%的地块成交单价在200元以内，二者合计占41.5%。

具体到住宅用地，29.4%的地块成交地面单价在5000元以上，29%的地块在2000元-5000元之间，还在22.9%的地块成交单价在1000元-2000元之间，三者合计占住宅用地的81.3%。

按平均每宗地块的成交价款来看，上半年平均单宗地块的成交价款为8680万元/宗，其中住宅类用地的平均成交单价为2.07亿元/宗，明显高于整体水平。分区间看，有54.4%的地块成交价款在1000万以内，其次是1000万-2000万之间的地块，宗数占比为10.5%，再次是1亿-3亿的地块，占比为8.5%。从住宅用地的成交价款情况来看，则呈现出有所不同的分布特点，成交价款在1000万以下的地块宗数仍然占比最高，但仅为26.9%，1-3亿之间的地块宗数占比排名第二，占19%，随后是是5000万-1亿和5亿以上的地块，分别占13.7和10.5%。

对比最近5年上半年住宅用地的成交数据发现，住宅用地的平均单宗地块面积和价款都呈明显的上升趋势，面积由单宗地块2.32万平方米提高到3.27万平方米，平均成交价款由7223万元提高到20669万元，地价上升态势明显。住宅用地呈现出明显的规模化开发的特点，这对房地产企业的资金实力和融资能力要求越来越高，这也是近年来房地产企业联合拿地和合作开发不断增多的重要原因。

三、重点城市土地成交数据分析

（一）35个大中城市：土地成交面积增8.9%，成交价款增33.4%

上半年，35个大中城市共出让土地6521宗，占地面积为2.88万公顷，成交土地宗数为5592宗，成交面积为2.45万公顷，同比增长8.9%，成交土地价款为15020亿元，同比增长33.4%。

其中，大连、哈尔滨、长沙3市的土地成交面积增长最快，均超过100%，贵阳、昆明、天津、武汉、兰州也保持较快增长，增幅在50%以上。有14个城市土地成交面积出现负增长，其中乌鲁木齐、呼和浩特、深圳土地成交面积下降较为明显，降幅均超过50%。从土地成交价款看，30个城市土地成交价款均保持增长，其中有8个城市增速超过100%，分别是贵阳、太原、哈尔滨、深圳、大连、兰州、西宁、南宁，其中有5个城市属于西部地区。

从各城市溢价率来看，溢价率相对较高的城市有合肥、成都、南昌、海口、深圳等，均为省会城市或一线城市，表明部分城市的地价和房价上涨压力仍然偏大。

（二）二线城市土地成交价款占比超过五成，二三四线城市土地成交面积和成交价款均超八成

分城市等级看，上半年一线城市共成交土地276宗，成交面积为1533万平方米，成交价款为2610亿元。二线城市成交8848宗,33700万平方米，成交价款为15600亿元，土地价款在各类城市占比最高，占50.6%。三线城市成交12317宗，成交面积为37577万平方米，成交价款为7685亿元，三线城市成交面积在各类城市中占比最高，占32.9%。

上半年分城市等级土地成交数据及占比情况

数据来源:国信宏观经济与房地产数据库。一线城市包括北上广深4个城市，2线城市指城市GDP规模在5000亿以上的38个城市，三线城市指城市GDP规模在2000亿～5000亿之间的86个城市，四线城市指城市GDP规模在1000亿～2000亿的93个城市，五线城市指城市GDP规模在1000亿元以下的75个城市，其他是指盟、自治州、自治地区、森工总局、农垦总局、新疆生产建设兵团等地区。

从不同等级城市的土地成交单价来看，地价明显随着城市级别的下降而下降，体现出典型的土地级差地租的特征。一线城市土地成交平均地价最高，为17036元/平方米，二线城市次之，平均地价为4629元/平方米，五线城市最低，平均地价仅为1020元/平方米。

（三）TOP50城市门槛值继续提升，土地成交价款占比接近七成

2019年上半年，土地成交价款前50位城市的门槛值继续提高，由上年同期的130亿元提升至145亿元。其中TOP20城市的门槛值提升更加明显，由380亿元提升到395亿元。

从TOP50位城市土地成交价款的累计值看，达20705亿元，占全国土地成交总价款的比重为67.2%；其中，前20位城市成交价款达13962亿元，占全国土地成交总价款的比重为45.3%。杭州继续以1494亿元的成交价款蝉联城市排名第一位，武汉异军突起，由上年同期的第9位前进7位，占据榜眼的位置，北京则由上年同期的第4位再进1位，占据第3名。

从TOP50城市的土地溢价率来看，宜宾、合肥、南昌、深圳、成都、常州、东莞、沈阳等8城市的溢价率水平相对较高，均超过30%。长春、上海、潍坊、青岛等4城市溢价率相对较低，均在5%以内。

下表是2019年上半年城市土地成交价款前20位的城市，其中武汉、天津、福州、上海、合肥、青岛、绍兴等7城市土地成交价款增长较快，增速超过50%。重庆、郑州、济南、佛山等4个城市出现负增长，其中济南、佛山降速较为明显，跌幅超过20个百分点。

从TOP20城市的区域分布来看，有15个城市属于东部地区，3个（合肥、郑州、武汉）属于中部地区，2个（成都、重庆）属于西部地区。从城市级别看，京津沪渝4个直辖市全部上榜，9个经济大省的省会城市上榜，5个计划单列市中的深圳、宁波和青岛3个城市上榜，大连和厦门以不到180亿的土地成交价款分别位列城市第38位和39位。在TOP20城市中，还有5个一般性地级城市，分别是苏州、温州、常州、绍兴、佛山，主要集中于江苏、浙江和广东3省。

四、下半年土地市场预判

随着中央政治局会议在7月底强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，预计未来房地产调控将更加注重稳发展与防风险的平衡。房地产政策以逆周期调节和维稳为主，市场期待货币政策注水的预期落空。近期，央行、银保监会都加大了对房地产融资及有关信贷产品的监管力度，严禁消费贷、银行理财、信托等各类资金违规进入房地产领域，预计后期房地产投资与销售均会受到影响。

展望2019年下半年，预计在政策及预期的共同引导下，房地产市场保持低速增长，部分先行指标甚至会出现下跌，市场分化态势持续。具体到土地市场，预计土地市场在下半年会出现降温，土地溢价率也将有所回落，土地成交结构将向二三线城市集中，土地价格涨幅将放缓。

点击查看完整内容