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奉贤海湾真的是”千年"涨不动吗？

前段时间，奉贤海湾板块突然火了起来。

究其原因，并非板块楼市多火爆，而是蹭了一波鹤岗的热度，被很多自媒体标榜成上海的“鹤岗”。有自媒体提到，在过去几年整个上海的房价都在涨的时候，海湾不但没一同上涨，反而还默默地跌了。

但事实真的如此吗？奉贤海湾板块房价真的不涨反跌么？

公寓3万别墅4万 你还说没涨吗？

上海链家研究院数据显示，2013-2017年，上海海湾板块新房均价分别为11423元/平方米、11670元/平方米、10304元/平方米、15233元/平方米、20311元/平方米，年均复合增长率约为15.5%。

从数据来看，2013—2017年海湾板块的房价涨幅的确很小，毕竟那几年上海多数区域的房价都是倍数上涨。

两年时间过去了，海湾板块房屋均价又是多少呢？

2019年3月28日，海湾板块泰禾海上院子首次开盘，推出建面约99㎡、118㎡、125㎡、210㎡别墅房源，均价44000元/㎡，一举突破海湾板块房价天花板。

或许，有人会反驳，泰禾本身就是奢华专业户，打造的高端别墅，售价自然会高出周边楼盘价格。可是，另一个刚需大佬打造的楼盘却又一次向购房者证明了海湾的房价。

2019年6月，海湾板块凤鸣海尚取证认筹，从项目的一房一价表中可以看出，取证的公寓房价均价差不多在2.6-2.7万/平，最高价突破了3万，而别墅房源均价将近4万/平。

除了上涨的房价之后，海湾板块每年的地价都在上涨。

2012年9月品磊置业竞得海湾03-01地块（英伦都市），楼板价2500元/平。

2013年12月伟涛房地产竞得海湾镇02-02区域地块（海湾名悦豪庭），楼板价3031元/平。

2015年1月绿地竞得海湾镇13-04区域地块（绿地香溢），楼板价4073元/平。

2017年9月碧桂园竞得海湾镇13-02区域地块（凤鸣海尚），楼板价11041元/平。

同年9月，泰禾集团斥资13.12亿元收购了上海金闵房地产开发有限公司。其核心资产为海尚墅林苑项目，规划总计容建筑面积为15.11万平方米。

其中，留给泰禾集团开发的计容建筑面积为7.51万平方米。

这部分待开发的7.51万平方米，就是现今开盘在售的“泰禾海上院子”。据凤凰网房产粗略计算，若刨除上海金闵已开发的部分，泰禾海上院子的平均楼面价为1.75万元/平方米。

未来很丰满 现实很骨感

起初，海湾的定位是致力于打造成一个国际高端居住社区，直接对标香港太平山。

因此为了实现碧波、蓝海、金沙的效果，2006年，当地管理者对65万平方米的水域进行了人工淡化，并从海南岛运来沙子，铺成了一片近8万平方米的人造沙滩。此后，围绕碧海金沙，海湾造出了一个第九湾区梦。

2008年1月，奉贤海湾传出要打造一个以上海市花“白玉兰”为主体造型的海上人工岛，规划总面积约为6.5平方公里；设计承载人口达5-8万，其中常住人口约3万人，流动人口5万人左右。规划中面积、人口、布局一应俱全，有鼻子有眼，但经历了十年时间，仍然只是在流传。

地铁5号线南延伸段的通车拉近了奉贤与市区的距离，可地铁5号线的终点站为奉贤新城站，距离海湾接近10公里，需要公交车接驳，就这样奉贤海湾折戟在交通问题上。

生活在郊区的朋友应该都清楚郊区公交车间隔时间都非常长，多在25-30分钟左右，海湾同样不例外，海航专线虽然可以去往沈杜公路地铁站，但公交车程接近2个小时，且间隔时间在20-40分钟。

更值得注意的是，在上海市2040年城市规划之中，没有奉贤海湾镇将纳入重点发展区域，可见奉贤海湾在上海市规划中，并不是浓墨重彩的那一笔。所谓的“海湾梦”，更多的只是飘在空中的口号，难以落地。

 “刚需大户”与“奢华专业户”PK

有些房企或许相信“海湾梦”是能够实现的，比如泰禾和碧桂园。

泰禾斥资13.12亿元收购泰禾海上院子，其平均楼面价为1.75万元/平方米。这意味着，若以1.75万元/平方米的楼面价和10%的净利润率进行计算，泰禾海上院子的开盘价至少需要达到4万元/平方米以上。

最终，泰禾做到了，泰禾海上院子开盘均价为4.4万/平方米。

可是购房者好像并不愿意为此买单。4.4万/平方米的销售均价相对于海湾板块房屋均价来说，并不便宜。

2019年3月28日开盘至今，泰禾海上院子开盘258套房源网上房地产仅签约56套，签约率为21.7%。

以高周转出名的碧桂园这一次看似摒弃了高周转，拿地接近两年的时间，凤鸣海尚才准备入市。

凤鸣海尚距离泰禾海上院子车程不到10分钟的地方，相比较院子，更靠近海湾板块城区，但距离碧海金沙更远。

最初，按照项目进度，项目2017年12月份开工，原计划于2018年9月份开盘，而项目并非叫凤鸣海尚，而是碧桂园红墅林。

2018年6月24日下午，“上海应急”官方公布上海奉贤的碧桂园某项目在建六层售楼处发生模架坍塌事故，事故造成1人死亡9人受伤，有媒体报道该项目便为碧桂园红墅林项目。

2019年初，项目名更新为凤鸣海尚。

2019年6月初，项目公布取证认筹消息，推出360套90㎡-92㎡洋房，12套120㎡联排别墅，洋房最低价208万元/套起。

果不其然，虽然项目已经启动中介分销，但项目认筹情况仍不乐观。据了解，项目从6月2日认筹至今，所参与认筹的人数并不足60组，平均每天仅有6组认筹。

总之，楼市浮沉，有踏足高山，有跌落低谷，有春风得意马蹄急，有凄凄惨惨无人问。

此一时，彼一时也。无论楼市几何，刚需大佬还是奢华大户的结局，和你的关系，只是个人是否满意而已。其他，安心当吃瓜群众吧！

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