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“求钱”心切 弘阳集团在上海建立新总部

2019年的情人节对于弘阳集团意义非凡，这家被称为“黑马”的新晋上市房企在2月14日正式启用了上海总部。

在实现香港上市后，总部搬迁至上海是弘阳集团在内部流传的“首长决心图“的第二目标。现在，这个目标达成了。

上海历来都是房企必争之地。在弘阳之前，世茂、旭辉在2000年便把总部搬迁到上海，禹洲、正荣、融信等房企紧随其后，上海成了区域型房企走向全国的第一选择。

“市场定位和格局的问题，如果想要成为全国性房企，总部不合适设置在级别很低的城市里。而且上海的金融优势很明显，可以帮助房企辐射长三角区域，体量和市场都很大。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

最终，在显露出从区域型房企向全国型房企的转变的决心后，弘阳没有“缺席”上海，但上海留给弘阳集团的机遇窗口期还有多大尚难预料。

从南京走出的“黑马”房企

1月10日，弘阳集团交出了一份差强人意的业绩答卷。这家从南京走出的房企在2018年实现累计合约销售金额人民币473亿元，是2017年销售金额的近3倍。另据克而瑞数据，弘阳2018年权益销售金额为288亿元，权益占比仅为60.88%。

对弘阳集团略显遗憾的是，这种在外界看起来颇为不错的增长率并没有让他们完成“首长决心图”的第三个目标。按照老板曾焕沙和执行总裁蒋达强的设想，弘阳集团要在2018年实现销售额突破500亿元。对房企来说，2018年是艰难的一年，弘阳也不例外。

弘阳地产相关负责人对凤凰网房产表示，业绩增长的主要功劳在于人才战略，由于明星地产人的加入，弘阳在推盘节奏和项目营销方面表现优秀。

弘阳地产口中的明星地产人是旭辉集团原副总裁、上海区域事业部总裁蒋达强，他在2018年1月加入弘阳集团，担任执行总裁一职。

蒋达强帮助旭辉从一家区域性房企成长为一家TOP20的全国性房企，弘阳的老板曾焕沙同样想复制这一过程。

上个世纪90年代，弘阳开始踏上地产行业的起跑线。1995年，弘阳地产创始人曾焕沙成立了南京红太阳商业大世界，开始了创业征程，这也是弘阳的前身。1999年弘阳在大本营南京启动了首个住宅项目旭日华庭的开发，标志着弘阳正式进军房地产。

随后，在曾焕沙的带领下，弘阳以南京作为大本营开始做大地产生意。2010年之后，弘阳将触角伸向南京四周，进军常熟、南通和苏州等地。2018年上半年首次进入杭州、绍兴、成都、重庆、徐州等城市。截至2018年6月30日，弘阳拥有已竣工物业12.96万平方米，开发中物业742.7万平方米，未开发物业398.8万平方米。不过，有媒体统计，截至2018年12月20日，弘阳地产2018年拿地耗资171亿元，同比降低31%。

在规模化竞争的赛道上，弘阳只是赶上了后半场。无论是为了继续做大规模，还是更好地融资，赴港上市成了弘阳不得不走的一步棋。在弘阳的前面，2017年的前30强房企全部完成了上市。

2018年7月，弘阳地产从南京走到国际金融中心香港，曾焕沙带着几员大将敲响了成功上市的钟声，这是弘阳的高光时刻。

2月14日，弘阳启动了上海总部。同时宣布现在位于南京市的主要营业地点及总部仍保持不变，南京与上海形成“双总部战略”。南京仍是根据地，是纳税、上市公司所在地，而上海总部则是信息高地、资本高地、人才高地，用来对接国际资本。

据弘阳地产相关负责人透露：“基本是一些投资、资金资本、品牌等相关的部门搬来了。”

至此，蒋达强完成了“首长决心图”的前两个目标，但摆在他目前的任务仍然艰巨。

对资金的“渴望”

上市之后，弘阳地产将融到的约17亿港元主要用于偿还债务。资金的到位给扩张中的弘阳一丝喘息的机会，2018上半年，弘阳地产的资本负债率从2017年的137.5%降到了80.8%。

弘阳的目标是到2020年实现销售额过千亿，这意味着在接下来的一年，弘阳仍要保持翻番的增长率。业绩的关键在于土地储备，土地储备的关键在于资金。

上海的优质地块已经越来越少，弘阳在上海尚没有一个项目，想要在上海获取土地并不简单。在规模竞赛的路上狂奔，弘阳更需要的是人才和资金。

“弘阳有自己的策略，如果上海有好的机会，我们会珍惜，但是在没有好的机会之前，不会盲目地在上海拿地。还是会把上海作为信息、人才、资本的高地。”上述工作人员表示。

无论是赴港上市还是“安家”在上海，背后都彰显出弘阳对资金的渴望。“我们想借力上海这个资本高地更好地融资和招揽人才。”上述工作人员坦率地说。

在上市之前，弘阳2015-2017年三年的资本负债比率分别为119.4%、136.0%及137.5%。虽然负债率随着融资的到位有所降低，但据标普全球评级预测，2018年至2019年，弘阳地产的杠杆率将保持在7倍左右。

上市之后，“钱紧”的弘阳加速了融资。2018年12月17日，弘阳地产拟发行一笔于2020年到期，金额为2亿美元的优先票据，利率为13.5%。 2018年11月27日，弘阳地产同样以13.5%的利率发行了金额为1.8亿美元的优先票据。可据弘阳地产此前招股书显示，其2015—2017年整体融资成本才分别为8.38%、7.72%、7.52%。

对于房企来说，2018年如果能成功融资是件好事情。但相比较而言，弘阳地产13.5%的融资利率还是位于前列。

“融资成本高首先是受到大环境的影响，去年房企整体融资都比较困难。其次，由于弘阳刚刚上市，在国际上的评级不会特别高。同时，我们的拿地速度变快了。”弘阳地产相关负责人解释称。

在卢文曦看来，13.5%的融资利率对房企来说是很有压力的。在这种情况下做大规模很有风险，销售额上去了，财务成本也会水涨船高，利润不免会下滑，这样没有什么意义。

高额的融资成本可能也是弘阳出现“销量高利润少”现象的其中一个原因。2018年中报数据显示，弘阳上半年营业收入为38.6亿元，较去年同期减少0.8%；毛利收入为11.7亿元，净利润为6.29亿元，同比减少6.3%，股东应占净利润为6.5亿元，较去年同期减少2.8%。

此外，截至2018年6月30日，弘阳地产拥有未偿还借款总额128.46亿元，其中需1年内偿还借款38亿元。而且，债务还在持续增加，弘阳地产在2018年11月27日的公告中透露，公司总债务较2018年6月30日增加约30%，主要是对新开发项目进行项目融资所致。

显然，区域型房企走向全国是要进行新一轮的扩张，对资金的需求会更加明显。如果弘阳持续维持如此高的融资成本，也许会“吃不消”。如何平衡财务健康和规模扩张之间的平衡，是弘阳将要面临的课题。

“3000亿以上的房企肯定还是做规模，但是中小型房企还是需要做差异化、细分化竞争，几百亿体量的房企很难进行规模化竞争了。”卢文曦坦陈。

不过，亿翰智库研究院主任张化东却持不同意见：“规模是企业通往未来的桥梁，规模做不上去，人才、融资、拿地都会变得困难，企业应该要在规模基础上保证一定增速。”

对此，弘阳地产相关负责人表示，弘阳接下来会回归三四线城市，在做透江苏市场的基础上，深耕长三角、布局都市圈，未来会商业方面发力。

尽管“姗姗来迟”，可弘阳还是搭上了从上海开往全国的列车。

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