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你亏本卖我也不敢买！2019年远离那些高价炒作盘

买房，在多数国人心中其重量级绝对排在第一顺位。无论身处何种阶层，一旦将买房大计提上日程，购房者就开始殚精竭虑，伤透脑筋。

对于买房人来说，最关心的自然是什么样的房子值得买（欢迎查阅近日盘点：买到就是赚到!2019年上海"一二手倒挂盘"有哪些? ），但是更一个不可忽视的点在于“什么样的房子千万不能买”。

一般来说，项目入市期间必然会有大量广告充斥网络，开盘做广告无可厚非，但是市面上有些楼盘打着“亏本”的旗号宣传，最常见的就是“拿地价太高，如今的开盘价都不能够保本”。看似给购房者让利，但是比周边二手房高出一大截的差价，让购房者如何接盘？

今天凤凰网房产就继续为大家盘点“2019年上海不那么值得买的楼盘”，希望能帮助购房者擦亮眼睛，成功避雷。毕竟买房路上坑太多，能避一个是一个。

1、公元2040

作为上海2019年开年第一个入市项目，公元2040最近可谓赚足眼球。这个从拍地之日就备受关注的楼盘，时隔两年半终于入市，以4.48万/㎡的开盘价惊掉众人下巴。

2016年7月，金地以88亿的高价拍得祝桥核心区G-10地块，成为当年的祝桥地王，当时媒体预测的保本价是6万/㎡。如今项目有4.48万/㎡的单价入市，看似是开发商“亏本甩卖”，但真相真是如此吗？

查询网站不难发现，公元2040周边二手房均价在2.4 -3.7万/㎡不等，多为半年前发布，且看房者寥寥。在周边楼盘都有价无市情况下，金地竟然开出4.48万/㎡的单价，“辣辣巨”的价格实在让人下不去手。

从官方介绍来看， 公元2040以祝桥对标大虹桥，卖的是规划和未来，但是这个未来何时才能到来，项目以“2040”命名，是否意味着祝桥距成为“世界级交通枢纽”，还有很长的一段路要走？

2、金地虹桥世家

金地虹桥世家来自根正苗红的热门置业板块大虹桥，目前已经结束认筹，预计2月19日开盘。虽然官方暂未公布认筹数字，但从前期来看，认筹情况不甚理想。

（回顾：外环外5万8卖毛坯 金地虹桥世家被现实“打脸”）

大虹桥前期开盘的项目中，均价保持在5.8万/㎡左右，基本都是装修交付，平均来看2000元/㎡的装修标准是有的。

金地虹桥世家此次开盘价也是5.8万/㎡左右，与周边相差不大，但令人诧异的是，金地的所有房源都是毛坯交付，连装修减配的操作都省了。前不久，隔壁的葛洲坝虹桥紫郡公馆开盘，“中央空调+地暖”的科技住宅5万8都卖不动，金地虹桥世家却用这个价格卖毛坯，着实令人诧异。

3、颐盛御中环

颐盛御中环坐落于浦东御桥，项目分目前已开盘3次，中间一次为别墅，暂且不计。两次公寓开盘成绩可谓冰火两重天，一期于2018年4月开盘，343套房源共计246组客户认筹；二期推出198套住宅，认筹数字跌至两位数，仅有32组客户选择认筹。

两次开盘成绩大相径庭，究其原因，还是项目本身短板太多。颐盛御中环如今尚未交房，一期已有部分业主将维权闹得沸沸扬扬，维权的主题包括楼间距、装修标准等。此外，项目靠近浦东最大的垃圾焚烧厂，可以想见周边的空气质量堪忧。

价格方面，颐盛御中环似乎也没有优势。周边二手房均价基本在3.9-6万之间，大多数项目位置比颐盛御中环更靠近地铁站。

4、中粮首创禧瑞祥云

中粮首创禧瑞祥云已于2018年12月25日开盘，推出380套住宅，只有58组客户认筹。从网上房地产上可以看到，项目开盘至今仅有11套网签，成绩可谓一片惨淡。

中粮首创禧瑞祥云位于浦东新场，也是赫赫有名的地王盘。也是在那个地王频出的2016年，浦东新场旅游综合服务区A10-1地块拍出了24.4亿元的高价，由央企中粮竞得，溢价率约234%，楼板价约35744元/㎡。即便过了两年多，整个新场的二手房均价还没有突破当面中粮的拿地价。

虽然项目没有开出当年媒体预测的6万/㎡保本价，但4.5万/㎡的入市价格还是改写了整个新场板块的“刚需”印象。也因此，无论中粮首创喜瑞祥云广告说的如何天花乱坠，也依然难以打动购房者的心。

5、静安慕舍

刚刚过去的2018年，不得不提的网红热盘少不了来自大宁的静安府。静安慕舍“系出同区”，项目目前已经结束认筹，预计2月底开盘。

作为大名鼎鼎的明园四期房源，项目大概率对口大宁国际幼儿园和大宁国际小学，是妥妥的“学区房”。与静安府相比，静安慕舍虽然多了“学区”这一卖点，但项目本身惹人诟病的点却也不少。

静安慕舍最为引人注意的，恐怕就是其蝶式布局了。不同于市面上常见的一字排开的板楼，也与绕着电梯一圈建房的塔楼有所差异，蝶式布局一般“半蝶半塔”，户户紧密相连，像张开翅膀的蝴蝶一样排列布阵。蝶式布局继承了塔式建筑的缺点，那就是公摊大，容积率高，部分户型的采光较差。随着商品房市场的不断发展，市面上蝶式布局的新盘已经越来越少，不知静安慕舍为何依旧采用如此布阵方式。

（静安慕舍项目效果图）

俗话说“去不去，看位置；行不行，看户型；定不定，看价格”。价格方面，静安慕舍也难觅性价比，均价8.8万/㎡的单价跟隔壁邻居静安府相比毫无优势。位置差不多的情况下，静安慕舍户型这个大bug已经劝退了一波人，再看看价格，恐怕要进入淘汰名单了。

6、融信世纪江湾

融信世纪江湾是2018年不折不扣的网红盘，去年10月15日开盘当天，曾创造出2小时光盘的神话。如今出现在这个榜单中，想必大家会有所疑问。

2016年7月，融信以31.55亿拿下新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块，楼板价52840元/㎡，预计保本价8万/㎡，当年市场并不看好融信以如此高价竞得的这块地，毕竟位置太过偏远。

4个月前的10月15日，融信世纪江湾开盘，一次性推出264套住宅，均价高达9.2万/㎡，但依旧在开盘当天就被抢购一空，打脸众多“业内人士”。究其原因，就是复旦附小二附中这一重量级学区的存在。

如今靠着“学区房”这一卖点成功续命的融信世纪江湾，或将于2019年继续加推，但这次面世产品却只剩联排别墅了，公寓已经开到了9.2万/㎡，别墅的价格或许将会再次刷新新江湾的房价。

对于购房者来说，如果学区是刚性需求，项目或许还能引发一波热度，但新江湾10万＋的学区房，真不是普通老板姓的“菜”了。

END

由于信息不对称等原因，购房者有时候会发现，想全方位的了解一个楼盘“太难了”。项目入市期间，网络上铺天盖地的广告让人眼花缭乱，但真正涉及楼盘的声音却少之又少。“彩虹屁”听多了，简直要怀疑上海的楼盘真这么好？

谨以此文提醒广大购房者，有时候即使开发商“血亏”，一些项目也难见性价比，这种房子买来也是难以解套，大家务必谨慎出手。如有兴趣也欢迎关注【凤凰网房产上海】并留言，后续可能有更多你关心的项目点评。

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