频道导航

泛海挥别上海董家渡背后:资金承压 深层转型受阻

“并购狂人”孙宏斌继收购万达文旅资产之后，又将手伸向了泛海控股（000046.SZ）位于北京、上海的核心地块。

1月21日，融创中国（1918.HK）以125.53亿元的高价拿下了泛海位于北京、上海两项稀缺地块。自此，融创再次增加了在核心城市的优质土地储备和市场份额，优势也进一步扩大。而泛海也可以借由此次并购用来清偿债务金额37.12亿元。

众所周知，泛海卖掉的这两个项目均为核心地段的优质地块。尤其是上海董家渡地块位于上海市黄浦区核心位置，是泛海在上海落下的第一子。同时令不少人费解的是，泛海是否真的到了要“弃子求生”的地步？这次“痛下决心”是步入“去地产化”阶段的征兆吗？

融创并购再下一子

2019年伊始，融创再次把并购的手伸向了泛海。而善于“取舍”的泛海在此前剥离不少资产之后，也将北京、上海的两个优质地块出手了。

融创中国公告称，融创集团全资附属公司融创房地产与泛海旗下之武汉中央商务区签订协议，收购泛海下属之上海泛海建设公司100%股权，从而持有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。

据了解，北京泛海国际项目1号地块位于北京市朝阳区核心位置，项目总占地面积约为7.52万平方米，总建筑面积约为66.85万平方米，截至目前项目刚启动建设，尚未开售。

而上海董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置，为外滩仅剩的未开发地块，处南外滩板块；紧邻黄浦江、豫园；周边环绕外滩、人民广场、南京路、老码头、董家渡金融城。总占地面积约为12.02万平方米，总建筑面积约为62.80万平方米。

2002年5月，泛海借旧区改造，以零成本获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，共计约12万平方米。不过，当时泛海获得的是“毛地”，这意味着泛海要承担所属地块的拆迁工作。

据了解，在该地块上建设的泛海国际住区，均价为12.2万元/㎡，供应了130套290-293㎡大平层公寓。项目总建筑面积超过60万㎡，包括住宅和商业，目前还有大部分尚未建设，包括部分动拆迁未完成。

从2002年泛海启动上海董家渡旧改项目至今，如今也已经开发建设了近17年了，其中的资金压力可想而知。

泛海控股早间公告称，公司的控股子公司武汉中央商务区股份有限公司于1月20日与融创房地产签署《协议书》，协商确定总对价为148.87亿元，其中标的股权转让价款为111.76亿元，融创房地产代目标公司（指泛海建设和东风公司的合称）向武汉公司或其关联方清偿债务金额37.12亿元。本次出售资产可有效优化公司的产业结构和资产负债结构。

近几年，融创在不断的扩张进程中，“并购”早已成为了公司的一大标签。据机构数据显示，融创2015-2016年收并购拿地占比分别为65%和66%，呈现大幅提升，2017年收并购拿地占比更是高达87%，较2016年大幅提升21%。

图片来源：华创证券研究报告

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“对于融创来说，其收购继续强化了一个策略，即持续在大城市继续深耕，尤其是核心的优质物业。类似收购，从侧面说明融创继续看好2019年此类地产企业的项目收购，未来预计会有较多新的发展动态。从实际情况看，2019年此类大城市高端项目预售证预计放宽，类似收购有助于提振此类企业的销售业绩和品牌影响力。”

泛海转型进行时

此次泛海一口气抛售北京、上海两大项目。泛海控股似乎在转型“去地产化”的道路上又加大了步伐。

2014年年初，泛海控股提出“三年打基础、 十年成大业”的战略目标，公司转型随即全面展开。泛海在其2018年年中报告中表述，金融业务是泛海转型的主要方向。经过近几年的系统布局和整合优化，泛海现已拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心金融平台。

截至2018年6月底，泛海总资产达2030.20亿元，归属于上市公司股东的净资产达215.72亿元。主要原因系控股子公司民生信托及武汉香港公司净利润增长显著。早在2015年，地产业务仍是泛海主要收入来源，其房地产业务收入94亿元，占比74%。但随着金融版图的扩张，泛海房地产业务收入占比有所下降。

2018年，泛海控股地产业务对业绩贡献进一步下滑。财报显示，2018年上半年，泛海控股房地产行业收入为11.41亿元，同比减少48.81%；信托行业收入为16.42亿元，同比增加88.55%；保险行业收入为17.21亿元，同比增加14.07%。

不过，此次出售地产项目不仅是泛海又一次为转型做下的决定，还包括泛海为了资金方面的压力纾困。

在严跃进看来，此类收购应该还是略超乎预期的。从泛海当时地块项目的运作思路看，类似董家渡显然是重点开发投资的项目，当前出现抛售，显然是有点出乎意料的。而且从此类项目的收购进而看，达到了126亿元的规模，这也说明对于泛海控股来说，或面临一定的资金压力。

从财务数据来看，泛海控股的资金承压。2018年上半年，泛海经营活动产生的现金流量净额为41.74亿元，同比增加136.96%；投资活动产生的现金流量净额为-72.84亿元，同比减少351.69%；筹资活动产生的现金流量净额为4.31亿元，同比减少120.01%。

泛海控股坦陈，近年来，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。届时，出售资产给融创可有效优化公司的产业结构和资产负债结构。

在此时卖掉北京刚启动建设，尚未开售的项目，以及近17年仍在开发的上海董家渡项目或许是泛海控股在转型道路上必然的选择。

点击查看完整内容