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个税抵扣将如何影响购房成本？

摘要

长江证券测算，房屋总价越低、扣除五险一金后月收入越高，则节税效应越高。 当前房价下，住房贷款利息专项附加扣除每月1000元上限相对较低。

内容

首套房贷利息纳入个人所得税专项附加扣除，将有助于降低购房成本并增加居民收入。据国税总局官网发布的《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》，“纳税人本人或配偶使用商业银行或住房公积金个人住房贷款为本人或其配偶购买住房，发生的首套住房贷款利息支出，在偿还贷款期间，可以按照每年12,000元（每月1,000元）标准定额扣除”。本专题根据征求意见稿测算了不同收入水平下节税力度，并对不同房屋总价和收入水平情景下，节税总额对购房成本影响做了敏感性分析。结果发现，扣除五险一金后月收入在1万元或2万元的群体减税额占收入比例相对较高；“房屋总价”越低、“扣除五险一金后月收入”越高，则节税效应（“节税总额”占“房屋总价”的比例）越高。

测算一：房贷利息抵扣对不同收入人群影响测算

扣除五险一金后月收入在1万元或2万元群体收入影响相对较大，最大影响为1.0%，而收入越低节税力度越大。根据8月31日全国人大常委会表决通过的关于修改个人所得税法的决定，10月1日起个税起征点上调至5,000元；据此我们可以计算出不考虑首套房贷利息抵扣情况下的原每月个税。考虑了首套房贷利息抵扣后，我们可以根据税前应纳税所得额所处区间边际税率和速算扣除额计算相应的每月应缴个税，即房贷利息抵扣后每月个税，由此可计算出新专项扣除下每月减税额、减税额占扣除五险一金后收入比例以及每年节税力度。我们发现，扣除五险一金后月收入在1万元或2万元的群体减税额占收入比例相对较高，而收入越低节税力度越大；减税额占扣除五险一金后收入比例随收入增加呈倒U型；由于首套房贷利息专项扣除额上限为1,000元，当收入水平较高时减税额占扣除五险一金后收入比例较低。

测算二：不同房屋总价和收入水平情景下，利息抵扣对购房成本的影响

住房贷款利息专项附加扣除额的上限为每月1,000元，节税力度在不同“房屋总价”和“扣除五险一金后月收入”的情景下相差较大。“房屋总价”越低、“扣除五险一金后月收入”越高，则节税效应（“节税总额”占“房屋总价”的比例）越高。给定房屋总价，若首付比例为30%、按揭利率为基准利率不上浮、贷款年限为30年（360个月），则可据此计算出按揭贷款月利率，以及常用的等额本息还款方式下每月的利息支出金额（因专项抵扣的是房贷利息，而非全部按揭支出）。

若当月利息支出超过1,000元，则专项抵扣金额为1,000元；若当月利息支出低于1,000元，则专项抵扣金额为当月实际利息支出。在不同的扣除五险一金后月收入水平下，我们可以根据累进税率计算出当月节税效应（tax shield）大小。表2给出了房屋总价为400万元、扣除五险一金后月收入为15,000元条件下节税效应占房屋总价比例。在当前的房价水平下，多数情况下当月房贷利息支出会超过1,000元，如表2中条件下房贷利息低于1,000元时间仅为17个月（总360个月）。表3是不同房屋总价和收入水平下节税总额对购房成本影响的敏感性分析。我们发现，受住房贷款利息专项附加扣除每月1,000元上限影响，“房屋总价”越低、“扣除五险一金后月收入”越高，则节税效应（“节税总额”占“房屋总价”的比例）越高。

结论

首套房贷利息纳入个人所得税专项附加扣除，将有助于降低购房成本并增加居民收入。根据我们的测算，扣除五险一金后月收入在1万元或2万元的群体减税额占收入比例相对较高；受住房贷款利息专项附加扣除每月1,000元上限影响，“房屋总价”越低、“扣除五险一金后月收入”越高，则节税效应（“节税总额”占“房屋总价”的比例）越高。支持首套房消费符合中央分类调控的指导方针，有助于提升居民整体生活水平。当前房价水平下，住房贷款利息专项附加扣除每月1,000元上限相对较低。

本文作者为长江证券研究所分析师申思聪、刘清海，原文标题《个税抵扣对购房成本的影响几何？》。本文经大幅删节。

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