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从上海康城的群租之痛看大体量小区现状

沪上大型社区的代表——上海康城项目，位于闵行莘庄，目前总户数约1.2万，四期之后还留有一片地，待建好后总户数会增加至1.6-1.7万户，来康城看房的客户都直呼：这小区太大了！这么大的社区，很容易为区域导入大量人口，刺激配套发展，但如果物业管理不到位，也容易产生严重的问题。

房东：投资客比例不小

由于处在较外围的位置、小区体量大、非地铁房，所以房价相对便宜，一直以来租赁和买卖成交都非常高。特别是2010年之前，很多江浙一带的客户批量买入该项目，所以现在可出租房源非常多，康城出租户占总户数的25-30%。也因为房子实在太多，难以监管到位，滋生出很多群租的情况，群租户占总户数至少10%的比例，因此康城中围绕群租而生的投诉不断。

客户：坚决远离群租户

群租不仅会给整个小区带来安全隐患、给很多自住业主造成生活不便，还影响了很多想买康城房子的客户。上海链家上海康城店经理表示：群租房本身的销售，不会受其曾经被群租过的影响。但客户比较介意的是，若房源在带看时是还在群租状态中的，客户会立即表示不要了。还有一些客户在看房时，若发现房源左右、上边为群租房的话，也不会买下该房源，甚至不会选择该栋楼，只因为不想和群租客做邻居，然后这些客户会转选周边其他小区置业。

房价：受群租的影响大

群租比例高不仅会影响二手买卖，也波及到了租赁客户。康城小区目前共四期，一期、二期自住率较高，虽然房龄老，楼间距小，但是价格相对于三期、四期来说会稍高一些。比如二期两房房源会比三四期的同类房源价格高出1000-2000元/㎡，原因就在于三期、四期出租比例较高，特别是群组现象特别多。也正因如此，目前小区二手房单价在2万元左右，比周边房价要低一些，一直处于被压抑的状态。

物业：需要改进管理

小区太大了，入住的人鱼龙混杂，周边环境也是脏乱差，物业要想里里外外都管好，的确不易，所以物业费只有1.5元/平，是符合目前小区的实际品质的。但大量闲置出租房屋导致“二房东”屡劝不退的情况，还是需要物业来主导清理。只有小区整体的群租情况好转，自住的居民和普通的租客才能提高生活质量，进而房价才有更大的上涨机会，小区品质提升后，物业费也可以适当调整，届时各方即可各取所需。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示：从上海康城小区可以总结出很多痛点：

第一，户数多的小区，物业管理难，物业费低造成监管不到位，容易滋生群租，恶性循环。

第二，小区房价容易沦为周边地区的房价“洼地”，只有提高物业管理，清理二房东和群租，小区的房价才会有一个质的飞跃。

第三，因小区口碑差，诚意二手房客户会分流至周围项目。

第四，群租房的销售过程有难度，看房会很麻烦，比如房东不会把钥匙交给中介管理；比如房屋被人为分隔开了，看不出户型，只能去看同房型的其他房源；比如群租房内比较乱，买家看房感受不好等。

当然，即便有如此的痛点，目前康城二手买卖成交月均也有100多套的量。租金相比去年也有一定的涨幅，二房租金目前4000元左右，去年为3500元；三房租金目前5500-6000元，去年为4500元，一年上涨1000元/㎡。长远看，现在投资该小区，未来会有不错的利润空间，但这一切都要看物业“降伏”二房东和群租的实际效果了。

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