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调查|从洼地到地标，新江湾城到底经历了什么？

这里曾是无数“熊孩子”的童年记忆，每年的夏天，在这里可以享受到类似钓龙虾、捉泥鳅这样如今城市孩子一生都无法亲身尝试的乡间野趣。但这里曾经脏乱差的环境也让无数成年人望而却步。

如今，这里不仅成为了上海市中心区域内唯一的一块天然湿地，更是在2010年年被联合国命名为“国际生态型示范社区”，2018年这里成功创建了上海市园林街镇。而这一系列变化带来的最直观的反映则是这里物业类型和房价的变化。

如今这里的房价已经直逼10万/平方米，不属于上海市中心房价，未来很可能后来居上。而区域内各种联排、叠墅、大平层等豪华住宅比比皆是，可以说，这里已经成为了继市中心的天平湖、青浦的赵巷之后，沪上又一个豪宅地标。

从熊孩子的乐园到海上豪宅新标杆，新江湾到底经历了什么？凤凰网房产小编为您一一揭秘。

横盘许久 房价或将突破10万？

日前，小编乘坐10号线来到了新江湾城板块。一下地铁，映入眼帘的是满目的绿色、宽阔的街道、稀少的人群以及流水潺潺的小溪。给小编的直观感受，环境还是不错的，很宜居。据了解，新江湾城功能区绿化率将达到35%，城区绿化覆盖率将达到60%左右，这在上海中心城区的社区中是绝无仅有的。

小编分别前往了热销盘信达·泰禾上海院子、“网红盘”世纪江湾以及新江湾城地铁站旁边的金浩园。不过，令小编失望的是这些盘不是已经全部售罄等待加推，就是还在建尚未开盘。

从网上的信息来看，新江湾城新盘供应极少，仅有准备加推的信达·泰禾上海院子。“这个区域没什么新盘了，都是二手房，下次开盘我们将推出将推出建面约65-88㎡的高层，以及全部的别墅，均价在9.8万/平方米，看样板房需要验资350万。” 信达·泰禾上海院子销售顾问表示。

而刚刚日光的世纪江湾更是一房都没有，加推需要等到2019年。金浩园也尚未开售，预计等到今年年底。此外，小编也从中介那里了解到，新江湾城二手房还是有不少的，品质好一些的楼盘报价也要达到8-9万/平方米。虽然二手房报价略低于新房售价，不过买下来和一手房的价格也差不太多。

那么，新江湾城为何从以前的新房扎堆入市，到如今新房一房难求？新江湾城板块到底经历了什么？

众所周知，2001年，上海政府部门对新江湾城区域进行规划，其“国际社区”的定位已被设置成“超越古北、超越联洋、超越碧云”的高度。

易居研究院报告显示，在新江湾城开发的第一阶段2005~2010年，新江湾城的地价涨幅478%远高于上海全市的181%和中外环间区域的152%，地价的快速上涨积累了一定的泡沫。不过，在经历了长达四五年的沉寂后，2015~ 2016年随着上海整体房地产市场的回暖，新江湾城的土地市场迎来新一轮的爆发，价格大幅增长240%，高于同期中外环间区域的131%和上海全市的66%。

如今的新江湾城，在经历了地块出让的节奏变缓和地价的大幅下行导致房价长期低迷，已经迎来了房价的又一轮上涨，据小编的了解，最近比较紧俏的新盘均价都在9.8万/平方米左右，二手房价格和新房也差不多。看来，新江湾城板块房价突破10万/平方米的可能性不小。

新盘稀缺 区位优势成主因？

小编了解到，2016年之后，新江湾城供需紧张，且有高价地块带动房价，板块均价也从14年的4万多元/平方米涨到了现如今的8万多元/平方米，几乎翻倍。

除了新盘稀缺、供需紧张。新江湾城区域的房价在近几年一路高歌的原因，还应该和板块本身的优质资源和高标准规划有关系。

小编认为地理位置、生态环境、品牌房企扎堆是构成新江湾城房价崛起的主要原因。易居研究院报告显示，新江湾城板块的“复兴”主要有以下几个原因：

一是，地理位置好、区域面积大且不涉及动拆迁。新江湾城地理位置优越，离人民广场仅11公里，属于上海市区范围。新江湾城占上海中心城区600平方公里的1%多，是上海中心城区最后一块未开发的大宗土地。由于是原机场用地，不用涉及到动拆迁等复杂问题。

二是，绿化率高，生态环境好。新江湾城大型公共绿化率将达到20%，公共水系将达到8%，功能区绿化率将达到35%，城区绿化覆盖率将达到60%左右，这在上海中心城区的社区中是绝无仅有的，是典型的宜居社区。

三是，大房企扎堆，产品品质高。新江湾城优越的地理位置和高端的整体规划吸引了合生、华润、仁恒、九龙仓、信达泰禾等一大批高品质的开发商进驻，这些开发商开发的一系列高端楼盘吸引了众多对生活品质要求较高的高净值人群的目光。

此外，新江湾城的楼盘也都以较低容积率的低密度高品质社区为主。合生和华润地块的容积率为1.6，九龙仓地块1.7，仁恒地块1.2，中建地块1.0，合景富力地块1.8，庆隆地块1.2，信达地块1.125，融信地块1.5，这在上海市中心是很罕见的。低容积率给业主带来更好的居住舒适度和生活品质，结合板块本身的超高绿化覆盖率，给产品也带来了更高的溢价能力。

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