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世纪江湾“日光”背后：上海楼市内外环分化严重

10月15日，融信中国和山东黄金联合开发的世纪江湾项目开盘。均价约为9.2万/平方米，共开盘264套房，认筹客户就有335组。

据了解，开盘现场人气爆棚，2个半小时，项目全部房源售罄。不少购房者得知自己认筹成功，兴奋得蹦了起来。

据小编不完全统计，这是今年继上海院子、翡丽甲第、阳光城滨江悦之后，杨浦区第四个均价在9万/平方米以上的“日光”新盘。

有意思的是，尽管限购、限价、摇号、土拍政策调整等致上海楼市成交下滑，但上海仍出现了“日光”等高去化现象，今天的世纪江湾又是一个典型代表。

上海中原地产首席分析师卢文曦认为：“世纪江湾的售罄和项目本身有很大的关系。第一，这个区域里面很长时间没有推新项目了，所以有一定的稀缺性。第二，价格应该不是太高，价格应该可以满足一部分人的需求。”

通过观察可以发现，上海去化较好的盘大部分都集中在内环或者中环。而外环以及郊环的有些盘情况却不容乐观。

戴德梁行华东区研究部数据显示，第三季度内环、外环供应两极分化严重。中环以外项目放量入市，共计64个项目入市，再次出现供大于求场面，部分项目无人问津。

其中，南汇区临港新城板块的悦临雅苑项目上市套数为100套，但成交套数仅14套，奉贤区的南桥新城板块的馨雅名庭上市套数360套，成交套数仅5套，可谓是非常惨淡。

不过，面积适宜，地段位置好的高性价比项目还是受到了购房者的青睐。位于嘉定区江桥板块的龙湖天璞雅筑上市套数956套，成交944套，销售情况也很不错。

但是，像世纪江湾这种日光盘，大部分还是集中在内环或者中环。例如，绿地海珀玉晖、金融街融府、阳光城滨江悦、复兴珑御销售都十分火爆。

值得注意的是，第三季度，内环以内仅10个项目公寓入市，供应再次收紧，项目入市速度放缓。这样看来，内环内楼盘资源更加稀缺，也更加紧俏，这也促使了内环以及中环楼盘的抢手现象。

 “外环已经有后劲不足的情况了，上半年有些盘还可以去化，但是下半年很多盘去化越来越差。但也并不是所有内环的项目去化都特别好，内环也有一定分化，有的可以全部去化，有的去化也只有七八成。”卢文曦表示，这种“日光”盘不仅和项目本身有关，还和所在区域或者周边区域供需情况有关，现在来看，市中心供应量不是太大，这种背景下，大家需求的量还是集中在这里。

此外，戴德梁行华东区研究部数据显示，在内环以内销售量排名前5的项目中，均有提供90平方米以下小户型以及100—200平方米户型，精装交付。热销项目配套成熟，位于市中心板块或为临江项目。

据了解，今日火爆的世纪江湾项目主推约68-95平方米洋房产品，其中罕见的68平方米2房2厅1卫，总价584万起，在动辄千万的新江湾城，可以说是相当稀缺。

值得一提的是，世纪江湾项目很大的利好是其拥有丰富的教育资源。包括复旦大学（江湾校区）、财经大学、同济大学第一附属中学、复旦附小二附中（规划中）、中福会幼儿园等优质学校在周围。

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