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绿地的丰满雄心与骨感现实 ——凤凰网房产上海
相比于万科在其三季度会议上悲凉的高喊“活下去”,同样作为全国性品牌房企的绿地则显得神闲气定得多。对于绿地而言,活下去似乎是一个soeasy的命题,绿地高层考虑得更多的则是如何活得更好的设想。 -来自凤凰新闻客户端
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绿地的丰满雄心与骨感现实

凤凰网房产上海站
2018-10-12 13:52

相比于万科在其三季度会议上悲凉的高喊“活下去”,同样作为全国性品牌房企的绿地则显得神闲气定得多。

对于绿地而言,活下去似乎是一个so easy的命题,绿地高层考虑得更多的则是如何活得更好的设想。

10月12日,绿地控股召开2018年3季度中高层经营会议,会上首先给2018年整体销售目标定下了不低于4000亿的基调,随后又提出了未来三年内每年的销售目标不低于5000亿,形成一批300-500亿元发展能级的重点事业部,持有一批核心资产转入中长期经营的战略规划。

与此同时,为了配合这个战略目标,绿地宣布了新一轮的内部重组,将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现高质量发展,重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团,推动相关重要产业实现跨越式发展。

这份规划再次展现了绿地试图与万科、碧桂园等龙头房企一争高下的雄心,但丰满的雄心在绿地所面临的骨感现实面前似乎略微显得有些苍白。

绿地“绿股”

尽管,无论是在2017年的房企百强榜上还是最新出炉的2018年上半年度的百强榜单上,绿地始终以第六名的业绩处于前十强的中坚地位。然而,绿地的这份还算骄人的业绩却也始终没有得到资本市场的认可。

过去两年多,绿地控股的股价跌跌不休,卖方市场上可怜的只有几份研报覆盖,公募基金重仓股中更没有它的影子,简直就是要被资本市场遗忘的节奏。

截止到10月11日收盘,绿地控股的收盘价为5.86元,而同样作为曾经的地产一哥,万科A的股价则昨收于20.93元,两者相差了3.6倍。

在2018上半年度的房地产销售百强榜单上,万科以3030亿元的销售量排名第三,绿地则以1606亿元的销量排名第六,两者相差不到2倍。

与此同时,在总市值上,万科A的总市值为2371.21亿元,而绿地只有709.40亿元,换言之,整个绿地只相当于三分之一个万科。但在2014年,绿地的总市值曾经达到了3000亿元,超越了当时的一哥万科,一时震惊了整个房地产业界。

事实上,这个数字就是放到现在,依然足以傲视群雄,成为名副其实的一哥。

四年时间,绿地市值可谓“一落千丈”。缘何至此?

来自资本市场的分析认为,绿地估值的一落千丈一方面是由于今年7月2日,占总股本73.51%的限售股面临解禁,这部分股份多掌握着在董事长张玉良等高管手中,以及上海格林兰、上海国资控股的上海地产、上海城投等多家企业,这些企业对待绿地股份的态度不明确。特别是目前绿地掌门人张玉良62岁,已到退休之时,目前悬而未决的是绿地管理层的交换。高层不稳,管理层抛售,持股方减持,笼罩在绿地头上的可谓阴影重重。

与此同时,如果说天量限售股解禁只是让投资者难以“决心”入场,那么从前年开始多家资本的大量减持便是对绿地估值压制的重大原因。

据公开资料显示,自2016年始,持绿地控股大量股份的资本公司平安创新资本、鼎晖嘉熙、国投协力、汇盛聚智和珠海普罗等开始大规模减持。

其中平安创新的减持幅度“吓跑”了一大堆散户。查询绿地控股2017年Q3季报可知,平安创新持股比例已从9.91%下降至1.8%。

大资本“卷包逃离”,仅靠有缺陷的业绩与若干“铁粉”坚持,绿地实难扛起3000亿的估值。

5000亿的梦想与妄想

回顾绿地2017年3000多亿的销售额,在一个并不算好的年份中依然能够取得营收同比增长20%,利润总额同比增33%至193亿元;净利同比增25%至90亿元这样的业绩,绿地可以算是交出了一份满意的答卷。随着市场逐渐回暖,绿地提出每年1000亿的增幅,似乎能算是一个比较实际的目标。

但现实的剧情并没有按照设定推进。

2018年第一季度,绿地开局失利,据绿地公开数据显示,2018年1-3月,公司实现合同销售面积414.2万平方米,比去年同期减少9.25%;实现合同销售金额485.97亿元,比去年同期减少16.97%。

在2018年上半年度的房企销售榜单中,绿地的排名尽管没有变化,但只有1600亿元的销量,已经与碧桂园、万科等第一梯队再度拉开了距离。而相比绿地自己提出的不低于4000亿的销售目标,完成率只有40%。而现在距离2019年元旦,只剩下大概50多个工作日了,绿地是否能够完成这个目标依然有着很大变数。

同样的情况也发生在绿地这两年(包括此次)寄予厚望的商业地产领域。

根据绿地上半年的年报显示,绿地商业目前运营及筹建的项目——“绿地缤纷城”达到9座,从2012年开始,相继在北京、上海、武汉、西安、南昌等城市亮相。据半年报披露,这几座重点项目2018年上半年租金收入仅0.5亿元,同比2017年上半年租金收入降低了26.2%;除去未披露购物中心的租金收入,分摊至5个商场平均年租金仅1千万元。

尽管,从数量上看,绿地商业地产的扩张速度并不快,甚至没有超过后起之秀新城控股,后者在2012年进军商业地产领域的新城控股,截止到2017年新城控股旗下的吾悦新城已经达到26座,新城控股信任总经理甚至提出了一百座吾悦新城的宏伟计划。但绿地的商业地产已经出现了压舱。

众所周知,坐拥大量写字楼的绿地被称为“商办大师”,2016年可鸟瞰全北京的绿地中心开业时,绿地的商办产品一时被各界捧上云端。

然而一纸文书改变了这一切。

2017年商办调控政策出台后,绿地手中大量在持商办货值,犹如“死宝一块”。据绿地年报显示,目前绿地商办存货量仍有5075.38亿元的规模。

另外,为迎接地产白银时代,绿地近几年一直在调整战略方向,围绕房地产主营业务,提出发展“大消费”“大基建”“大金融”三大业务方向。

但目前绿地仍在对其地产业务进行结构化调整过程中,多元化业务的销售规模和利润贡献均不理想。

2017年,绿地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅为3.75%、3.98%、1.38%和1.67%。这也令绿地控股的整体毛利率大幅拉低至14.34%,而行业TOP3的该项指标均在25%以上。

尽管该公司依靠房地产板块结算毛利率提升了2.71个百分点,达到了23.36%,保证了绿地净利润增长,但多元化战略对于其盈利水平还是产生了拖累。

由此可见,雄心万丈的绿地,想要重回“一哥”宝座依然是任重道远。

[责任编辑:李静]

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