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启东:崇明岛上4.79%的魅力 ——凤凰网房产上海
启东,这个距离上海约100公里的小城市,在崇明岛上有一处土地占比约为4.79%的“神秘地带”,一直受到了上海置业者的密切关注。 -来自凤凰新闻客户端
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启东:崇明岛上4.79%的魅力

凤凰网房产上海站 作者:李静
2018-10-12 10:14

启东,这个距离上海约100公里的小城市,在崇明岛上有一处土地占比约为4.79%的 “神秘地带”,一直受到了上海置业者的密切关注。

崇明岛上的这块“价值洼地”究竟具备哪些价值潜力?这个区域的楼盘市场如何?哪些值得关注? 凤凰网房产一行实地探访了这块位于崇明岛上的“启东地带”,带你探究这块区域的现状,分析它的市场潜力究竟怎么样……

周边配套稀少 新房市场依旧火爆

小编来到了近期听闻比较多的“网红盘”融创海上桃源售楼处,虽然小编前往探盘的时间并不是周末,但销售现场火爆的场景还是震惊了小编。可以看到,现场人头攒动,座谈区数十组的客户分别和销售顾问进行着交谈。

融创海上桃源置业顾问介绍:“目前推出建面约95平方米精装修电梯花园洋房,总价约为120万;89~143平方米叠加别墅,总价约在210万~270万,135平方米桃源系中式合院别墅,总价约为450万~480万。”

据了解,融创海上桃源交房时间在2020年6月份,在售别墅户型均价为20000元/平方米,在售合院均价为35000元/平方米。

“目前我们合院卖出挺多套了,还是挺抢手的。”在参观合院时,置业顾问嘴角止不住笑意地向小编介绍。

“我们融创海上桃源交通的优势也很明显”,置业顾问向小编介绍,从上海到崇明岛,现有两条主要的交通路线。自驾的话从五洲大道——G40沪陕高速——陈海公路——长征公路——江申二路——抵达本项目;另外一条轮渡线路从石洞口客运码头或者宝杨路码头——南门码头——从南门可再自驾或乘坐南隆专线到达距离本项目仅2公里的启隆镇。

不过,小编根据实地探访发现,周围交通仍是十分不便,四周公路交错,但没有地铁或者高铁的加持仍不便利,出行还需自驾。同时,周围未见成熟的商业配套,如何方便的在此生活是个难题。

对此,置业顾问表示:“我们会自建配套,我们会在社区配备专业的健身房、室内游泳池、KTV等配套设施,社区自带商业,我们会建8000平方米会所等。交通方面,目前从上海到崇明规划有2条轨道交通,1条越江高速,1条城际高铁以及1条岛内的BRT线路。未来从宝山杨浦虹口都将能有新的自驾线路直接上岛,直线距离能缩短到60公里左右。”

随后,小编探访了此区域中的其他楼盘。其中,大爱城销售现场火爆的场景也不亚于融创海上桃源。不过小编发现,前往大爱城看房的客群大部分都是中老年人。

在售楼处现场,很多中老人围着置业顾问问询大爱城的详细情况。据大爱城置业顾问向小编介绍,大爱城主打的是养老概念,所以很多来自上海的客户都为父母置办养老房,加上这个区域不限购,所以销售还是很火热。

“我们项目总占地约3000亩,其中规划约1500亩农地景观公园、大爱书院、商业街、湖心岛餐厅等配套,树立养老产业标杆。”大爱城置业顾问表示,在售建筑面积约85平方米、95平方米、113平方米洋房房源,在售均价约为12880元/平方米。

不过,由于崇明岛自身的定位以及交通问题等一些客观因素,这一区域的楼盘主打的概念集中在度假、养老。绿地长岛融创海上桃源大爱城等都是如此,这么大的供应量,并且主打的均为度假或者养老等改善型住房。是否会出现有价无市的现象呢?

带着这个疑虑,小编在实地探访中发现,一些项目销售状况还算不错。据了解,目前融创海上桃源的合院项目已经销售了很大一部分;仅至9月中旬,碧桂园十里外滩就仅剩2套别墅在卖。

区域价值凸显 品牌开发商积极介入

中原地产数据表明,崇明岛8年以来新房均价涨幅77%,均价从2010年的1.68万元/平方米,涨到了2018年的2.98万元/平方米。低于全市124%的涨幅,处于价格与价值的洼地。

具体来看,崇明大爱城国瑞瀛台等楼盘单价均在1.2万/平方米左右。现在崇明岛上,崇明新城板块现在楼盘均价高于3万/平方米,陈家镇板块楼盘均价高于4万/平方米,长兴岛上的别墅更是200万起,相比之下,这块区域价格优势明显。

这一系列的利好使得品牌开发商积极介入,深耕聚集效应显现,能看出这一区域有很好的发展前景。据小编不完全统计,在这个区域中就吸引了融创、绿地、国瑞、碧桂园等著名品牌房企的争相入驻。

其中,融创海上桃源项目占地面积约为1.50万平方米,绿地长岛项目占地面积为2.35万亩,相当于两个静安区的大小,横跨17公里,预计在10年内完成。除此之外,其他项目占地面积均不在少数。

这个区域作为环沪城市圈中,交通和配套并不占优势的地区,为何牢牢吸引住了开放商与购房者呢?小编认为这也许是和其规划以及未来发展潜力是分不开的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“环沪的这些区域风险不是特别大。环沪城市得益于整个长三角一体化的概念,尤其是上海整个市场外溢需求向周边区域的拓展,包括交通的改善,商业配套的升级,教育资源的丰富等等,环沪置业在大趋势上肯定是没有问题的。”

随着轨交19号线规划完成,其中崇明段将于十三五期间建成通车;国务院正式批复《上海市城市规划(2017-2035)》,启隆镇正式纳入上海城镇圈;2021年中国花博会永久会址落户东平森林公园;《上海市崇明区总体规划暨土地利用总体规划(2016-2040)》显示,确立崇明至2024年建成世界级生态岛。

这样看来,崇明岛拥有原生态湿地,立足建设世界级生态岛,和当年的江湾湿地有“异曲同工之妙”。

众所周知,上海的江湾湿地就是以前的上海江湾机场所在地,也被称为上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”,现在叫新江湾城,是房企开发的热点区域。

随着价值凸显,江湾湿地周边各种楼盘迅速壮大,成片的住宅高楼林立,房价更是与日俱增。如今,新江湾城区域房价已经高出一个又一个台阶。公开信息显示,新江湾城区域新房房价普遍在7~8万/平方米。

对于环沪置业以及崇明岛的价值,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,上海现在已经是面临一个比较高房价的状态,外来人口的生存难度很大。如果有一定的条件,把一部分产业移到上海周边的一些区域,可能一部分的人就随着这部分产业转移到上海周边的城市,所以说随着人口的导入,上海周边的区域会有一定的内生性需求。据中原地产数据显示,崇明岛土地供应少,8年一共成交17幅宅地,下跌空间封杀,易涨难跌。

[责任编辑:李静]

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